דיור אינטגרטיבי בהישג-יד - מענה לגזענות / ישי בלנק

המאמר פורסם לראשונה באתר העוקץ

את גלי הגזענות העולים ברחבי ישראל כלפי אזרחיה הערבים יש להדוף בנחרצות ובנחישות. המשפט הפלילי והדין המשמעתי, המופעלים פה ושם כנגד מסיתים גזענים (בחסות התורה ושלא בחסותה) אינם יכולים להשיג את המטרה של חיסול הגזענות העמוקה הפושה בארצנו. אל מול הניסיונות להפריד עוד בין יהודים וערבים ולהופכם לאויבים בכל מקום ובכל עיר על ידי איסורי מכירת דירות והשכרתן לערבים יש להציב תוכנית מדינתית לטיפול בשורש הבעיה.

ההיפרדות (סגרגציה) העמוקה בין יהודים וערבים היא אחת הבעיות הקשות ביותר של החברה בישראל. רבים מתארים היפרדות זו כתוצאה של בחירות ספונטניות של חברי שתי הקהילות ה"מעדיפים" להתגורר, ללמוד, לעבוד, לבלות ולהתחתן באזורים שונים ורק עם בני קהילתם. מבט מעמיק יותר מגלה שבחירות "חופשיות" אלה הן תוצר של הפרדה מדינתית ושל כשלי שוק.

ג'נטריפיקציה ודחיקה על כוס קפה / סבסטיאן ולרשטיין

המאמר פורסם במקור ב-ynet והוא מפורסם כאן באדיבות המחבר

בית קפה חדש נפתח בשכונה וזהו רגע כמעט חגיגי. בעיקר עבור חן ויואב, זוג צעיר שרכש דירה בשכונה לפני כשנה ומאז מחכה בכיליון עיניים לרגע בו תיסגר הנגרייה המרעישה שבפינה ובמקומה ייפתח מקום נחמד. כן, בית קפה.

סטלה ורנא פחות שמחות. "כיצד נגיד לטובי (בעלת הבית) שאין שום סיבה להעלות את שכר הדירה השנה, שגרים כאן בזבל, שאין מה לעשות כאן?" גם אסתר, אלמנה וותיקה מאוד בשכונה ממש לא מתרשמת מן השינוי "אני מתחילה להרגיש כמו חייזר בשכונה בה גדלתי".

אם היית גר/ה בעבר בנווה צדק או בנחלאות, או את/ה גר/ה היום בצפון יפו או המושבה הגרמנית, יתכן שתחושות התושבים לעיל מוכרות לך. בתי קפה הם ספינת הדגל של תופעה המכונית ג'נטריפיקציה: תהליך בו אוכלוסייה עמידה נכנסת לשכונה ענייה יותר תוך כדי שינוי אופי השכונה ודחיקת האוכלוסייה הענייה.

הצד החיובי של תהליכי ג'נטריפיקציה בולט לעין. בניינים מוזנחים זוכים למתיחות פנים מרעננות, עסקים חדשים נפתחים, העירייה משקיעה בתשתיות ובניקיון, הפיקוח מתגבר, תחושת הביטחון משתפרת...וגם המחירים עולים, משקיעים מתעניינים, בונים, משפצים...ועוד תושבים חדשים מגיעים...הצד השלילי של ג'נטריפיקציה פחות בולט לעין וניתן לסכם אותו במונח רחב אחד: דחיקה.

(צילום: סבסטיאן ולרשטיין)

ג'נטריפיקציה זה טוב או רע? תלוי למי

המרוויחים

המרוויחים הם בעיקר בעלי דירות, הנהנים מעלייה במחירי הדיור. לידם מרוויחים גם התושבים החדשים, עבורם זו הזדמנות לשכור או לקנות דירה במחיר יחסית נמוך, ובעלי עסקים שנהנים מביקוש הולך וגדל למוצריהם. גם העירייה מרוויחה, כי היא זוכה להכנסות גבוהות יותר מארנונה, ולשיפור בתנאי החיים בשכונה שלא מזמן נחשבה ל-'בעייתית' בעיר. לבסוף, שוכרי דירות ברמת הכנסה בינונית-גבוהה עשויים להרוויח בטווח הקצר מן השיפור בתשתיות ובשירותים בשכונה.

המפסידים

המפסידים העיקריים הם שוכרי דירות ברמת הכנסה בינונית-נמוכה שאינם מסוגלים להתמודד עם העלייה במחירי הדיור, במיוחד זקנים, נכים או כל מי שהכנסתו תלויה בקצבה או תשלום קבוע אחר. גם עסקים וותיקים עלולים להפסיד מהתהליך, אם עלייה בדמי שכירות של חנויות, ושינוי בהרגלי הקנייה של התושבים. לעיתים העיריות גם מעלות ארנונה לאחר תהליך של ג'נטריפקציה, ובכך מקשים על בעלי בתים ותיקים וגורמים לעלייה נוספת בדמי השכירות של חנויות. מפסידות מרכזיות נוספות הן הרשויות אשר צריכות להתמודד עם מצוקת הדיור של האוכלוסייה הענייה הוותיקה.

בשנים האחרונות מחקרים רבים מתמקדים בהשלכות השליליות של דחיקה. נמצא כי דחיקה עלולה להגביר את ריכוזיות העוני בעיר; לאלץ תושבים עניים להוציא חלק לא סביר מהכנסתם על שכירות (מעל כ- 30%) או להתגורר במגורים לא נאותים, זמניים, לא בטוחים ובמקרים קיצוניים אף להוביל לחסרוּת-בית. דחיקה עלולה להרחיק עובדים ממקורות תעסוקה וכך להגדיל את שיעורי האבטלה. דחיקה יכולה לגרום לנדחקים טראומה נפשית המכונית בספרות 'root shock' המגבירה את הסיכון לכל סוגי המחלות הקשורות למצבי לחץ. השלכות שליליות אלה הן קשות עבור אוכלוסיות מוחלשות באשר הן אך בעיקר קשות עבור קבוצות מיעוטים שהנן פגיעות יותר מכולן לתהליכי דחיקה, בעיקר עקב זיקתם למקום מגוריהם מבחינה תרבותית, דתית וקהילתית.

אז מה ניתן לעשות?
מדינות מפותחות רבות כגון ארה"ב, קנדה ואנגליה, נוקטות בצעדים שונים על מנת להתמודד עם הצדדים השליליים של תהליכי ג'נטריפיקציה. שלוש דוגמאות להתערבות ציבורית:

דיור בתמהיל חברתי

באמצעות תכנון סטטוטורי, יזמים פרטיים נדרשים לספק יחידות דיור 'בר השגה' עבור אוכלוסיות מוגדרות של זכאים, לצד יחידות דיור הנמכרות במחירי שוק חופשי במסגרת פרויקטים של בנייה חדשה. הדרישה היא בצורה של 'חובה' או 'רשות', המלווה במתן תמריץ או פיצוי ליזם- אחוזי בנייה, הקלות, וטיפול מזורז לקבלת אישורים.

שמירה על מלאי קיים של דיור בהישג יד

רשויות מקומיות עלולות לצמצם מלאי של של דיור זול מבלי להתכוון לכך – למשל כחלק מתהליך של פינוי בינוי, או תהליכי התחדשות אחרים. ניהול רישום של מלאי דיור זול /דיור בר השגה יכול לעזור לשמור על המלאי הקיים. על בסיס הנתונים יכולה הרשות לבלום הריסה של דיור זול או לדרוש מיזמים לספק יחידות דיור בהישג יד בתמורה ליחידות היוצאות מן המלאי בתהליכי פינוי בינוי.

פיקוח על מחירי שכירות וייצוב דמי שכירות (rent control and rent stabilization)

פיקוח על עליית מחירי השכירות נועד בעיקרו להגן על שוכרים בשוק הפרטי מפני עלייה מופרזת של דמי השכירות על ידי קביעת דמי שכירות הוגנים המשתנים באופן הדרגתי ובאותה מידה להבטיח שבעלי בתים יקבלו החזר הוגן על השקעתם. פיקוח או ייצוב של שכר דירה מונהג בכ- 175 רשויות בארה"ב. חוקרים רבים טוענים שפיקוח וייצוב שכר הדירה נמנה בין הכלים המרכזיים ביותר למניעת דחיקה של שוכרים ממעמד בינוני-נמוך באזורים החווים ג'נטריפיקציה.

נראה שבישראל תהליכי ג'נטריפיקציה עדיין לא מוכרים מספיק, הכלים שציינתי אינם קיימים או בחיתוליהם. התגייסות הסקטור הציבורי למאמץ לבלום את ההשלכות השליליות הטמונות בג'נטריפיקציה, יכולה לגרום לכולנו ליהנות מפתיחה של בית קפה בשכונה, ואולי גם לשבת בו עם דייריה הותיקים של השכונה בלי חשש מפני דחיקתם.

הכותב הוא מתכנן ערים, חוקר במעבדה לתכנון עם קהילה בטכניון ועוסק בהתחדשות עירונית בעיריית בת-ים

הצעת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה במחוז תל אביב לקידום דיור בהישג יד - עיקרי הרצאתה של מתכננת מחוז תל אביב, נעמי אנג'ל, ביום העיון

להלן עיקרי הרצאתה של אדריכלית נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל אביב של משרד הפנים, בעניין מכשירי יישום בתכנון ברמה המחוזית והמקומית - התנסות והצעות מחוז תל אביב. ההרצאה ניתנה ביום העיון "קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי? אשר היווה את הבמה הראשונה להצגת התוכנית החדשה.

אין לראות באמור משנה סדורה של הדוברת אלא עיקרי הרצאתה, כפי שסוכמו על ידי נציגי הקואליציה. המצגת המצורפת הינה המצגת שהוצגה ביום העיון, והיא מוצגת כאן באדיבותה של נעמי אנג'ל.

מצגת דיור בהישג יד נעמי אנג'ל מחוז תל אביב

View more presentations from Acri2000.

הוועדה המחוזית בתל אביב החליטה להקים צוות שיביא לוועדה הצעת החלטה - איך לייצר דיור בהישג יד. החלטנו לעשות "יש מאין" לפני "שהסוסים בורחים מהאורווה" (אישור תוכניות מתאר גדולות). התחלנו לעשות את העבודה ובשלב מסוים כמעט הרמנו ידיים משום שחשנו שבמצב התחיקתי הקיים איננו יכולים לתת מענה. אבל למחוז תל אביב יש יכולות לקבוע תקדימים (להתנסות ולתקן תוך כדי). במקביל עיריית תל אביב ביצעה מחקר משלה.

מדיניות המחוז היא ליצור מלאי בר קיימא של דיור בהישג יד. המטרה היא לייצר את המלאי כמלאי קבוע. אני מצפה מהמתכננים שעושים מעקב אחרי תמ"א 35 להתייחס להיבטים הכמותיים. אנו בהחלט רוצים ליצור מגוון של תושבים ולתת נגישות לשירותים שיש לעיר להציע. צריך מנגנון שימתן את הקיטוב הסוציו-אקונומי. לכן אין הכוונה שבת ים תהיה הדיור בר השגה של המרכז - כל איזור צריך דב"י לעצמו, ביחס לעצמו, כדי להחליש את הקיטוב.

בקרקע פרטית - במצב התחיקתי הקיים בו דב"י לא מוגדר כצורך ציבורי - יש צורך בהסכמה של בעלי הזכויות באמצעות תמריצים. אנו מבחינים בין פתרון מיידי לפתרון עתידי

פתרון ליישום מיידי הוא ייעוד יח"ד לדב"י בתוכנית מפורטת על בסיס הסכמה חופשית של יזם, במנגנון שיסוכם מראש עם הרשות, כשהתמורה לכך תינתן בתוספת יח"ד ליזם עבור מימון הדב"י. יזם שאינו מעוניין בכך לא יחויב - התוכנית תופקד ללא דב"י. לגבי אמצעים נוספים כמו פטור מהיטל השבחה, יש לזכור כי זה לא בור ללא תחתית שהרי היטלים אמורים לממן את התשתיות. בכל תוכנית תתבצע בדיקת היתכנות כלכלית שמאית, שתצביע שהרווח הצפוי מאפשר הקצאה לדב"י. הנושא של וודאות הוא מאוד קריטי.

ההצעה להיקף יח"ד לדב"י בתוכנית היא כדלקמן:
בתוכניות הכוללות תוספת של עד 100 יח"ד - בהיקף של עד 10%
בתוכניות הכוללות תוספת של 100-400 יח"ד - בהיקף של 10%-15%
בתוכניות הכוללות תוספת של מעל 400 יח"ד – בהיקף של 15%-20%
אלו מספרי אצבע - צריך לבחון את זה לעומק, וזה גם תלוי איזור (מרכז פריפריה) ותלוי קבוצות זכאות.
מבחינת גודל דירה – דירה שתיועד לדב"י תהיה בת 3-4 חדרים, בגודל של 75-100 מ"ר.

קריטריונים לזכאות:
הדרך היחידה לגבש מדיניות ללא קריטריונים בחקיקה - כל עירייה תקבע, וזה יובא לאישור הוועדה המחוזית.
קריטריונים מנחים מהוועדה המחוזית:
א. היעדר בעלות על דירה
ב. עדיפות לוותק מגורים בעיר - לפחות 3 שנים.
ג. יכולת תשלום - בדיקת יכולת החזק / תשלום שכ"ד לאורך התקופה (שכירות ארוכת טווח, יציבה - בין שלוש לחמש שנים)
ד. עדיפות לאוכ' מיוחדות: עולים חדשים / חיילים / סטודנטים / משפחות שכולות / נכים / קשישים / משפחות ייחודיות - כל עיר לעצמה.
ה. עדיפות לבעלי מקצועות נדרשים - על פי הגדרת מועצת הרשות המקומית (אחיות, מורות, שוטרים, כבאים וכו' - אלו מקצועות שלא ניתן להרשות בהם יוממות ארוכה).

על יחידות הדיור שייועדו לדב"י יירשמו הערות אזהרה, לפיהן אין למכור או להשכיר את הדירה שלא למטרות דב"י, עד למועד מסוים אשר יקבע. בתום התקופה יהיה ניתן למכור בשוק החופשי.

הדירות שייועדו לדב"י יהיו להשכרה - עדיף שיישארו בידי היזם ושהוא ינהל אותם


שאלות וסימני דרך:
1. צריך לעשות מנגנונים מידיים, גם אם קיים ידע חלקי
2. לשאוף למלאי בר קיימא בפיזור מירבי
3. להקפיד על שקיפות ובקרה ציבורית מלאה
4. להבין שלא כל תחלואי החברה יטופלו על ידי מנגנוני דב"י.
5. ליצור מנגנון ללא "חורים" או מעגלי רשע (למשל הסיוע הכספי לסטודנטים במרכז ירושלים הביא לעליית השכירות בכל העיר).
6. לפעול לעיגון שינויי חקיקה - נדרש צוות יעודי ועכשיו.
7. מנגנון - מיידי וארוך טווח, בר תיקונים ועדכונים.

חזרה לבלוג

התוכנית של משרד הפנים לדיור בר השגה במחוז תל-אביב תוצג לראשונה ביום העיון שלנו!

כך למדנו מהכתבה הגדולה שהייתה אתמול בדה-מרקר. רנית נחום-הלוי חשפה כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, בראשות גילה אורון ומתכננת המחוז, האדריכלית נעמי אנג'ל, גיבשו מדיניות לדיור בר השגה במחוז תל אביב, הכולל את הישובים תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, חולון, רמת השרון, קרית אונו, בת ים, בני ברק, אור יהודה והמועצות כפר שמריהו ואזור. תוכנית זו הובאה לאישור מינהל התכנון במשרד הפנים.

על פי הכתבה עיקרי התוכנית יוצגו לראשונה ביום העיון שארגנו ביחד עם מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן, שיתקיים ביום ראשון הקרוב.

מהכתבה עולה כי התוכנית כוללת מסלול תמרוץ ליזמים שיסכימו לכלול יח"ד בהישג יד בתוכניות וכן המלצה למסלול מחייב, שיעוגן במסגרת הרפורמה במערכת התכנון וחקיקת חוק התכנון והבניה החדש, שהחלה השבוע בכנסת.

במסגרת התמריצים, מציעה הוועדה המחוזית ליזמים בתוכניות תוספת יחידות דיור בתמורה להקצאת יח"ד לדיור בהישג יד. תוספת של עד 100 יחידות דיור תינתן בתמורה להקצאה של 10% מהיחידות לדיור בהישג יד; תוספת של 400 יחידות תינתן תמורת הקצאה של 15%-20% לדירות בהישג יד.

לפיה הכתבה, שטח הדירות יהיה 75-100 מ"ר והן יושכרו למשך 20-30 שנה, כך שארבע-חמש משפחות לפחות ייהנו מההטבה במשך התקופה. הדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות מופחתים - עד כדי מחצית ממחיר השוק - ומי שיישא באחריות להשכרתן יהיה היזם. כמו כן, תירשם הערת אזהרה בטאבו, שלפיה היזם יוכל להשכירן במשך התקופה למטרת דיור בהישג יד בלבד - ורק בתום התקופה יוכל למכור את הדירות במחיר השוק.

מהכתבה עולה כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ממליצה לקדם חקיקה שתחייב דיור בר השגה כבר במסגרת הליכי החקיקה של חוק התכנון והבניה החדש, עם השלמות חקיקה לאחר מכן. כזכור, זו היתה גם המלצת הקואליציה.

הוועדה המליצה לשקול אפשרות שהדירות יועברו לבעלות העירייה, לבחון פטור מהיטלי השבחה והקלות במס וכן הגבלה של דמי השכירות. לפי ההמלצה, הקריטריונים לזכאות ייקבעו על ידי הרשויות המקומיות, בהתאם להנחיות המועצה הארצית או באישור הוועדה המחוזית. הקריטריונים המנחים, לפי הוועדה, הם: היעדר בעלות על דירה, עדיפות לבעלי ותק מגורים בעיר של שלוש שנים לפחות, יכולת עמידה בדמי השכירות, עדיפות לאוכלוסיות מיוחדות (עולים חדשים, חיילים, סטודנטים, משפחות שכולות ונכים) ולבעלי מקצועות נדרשים.

הפרטים המלאים, כאמור, יוצגו ביום העיון שלנו, ואנו מאוד שמחים על כך.

חזרה לבלוג

התחדשות עירונית ודיור בהישג יד בשכונת יפו ג'/ עו"ד אורה בלום

מזה כארבע שנים מלווה הקליניקה לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית את תושבי שכונת יפו ג' הסובלים ממצוקת דיור קשה. בימים אלה מתחיל לקרום עור וגידים פרויקט של התחדשות עירונית הנותן פתרונות למצוקת הדיור של התושבים בשכונה ומספק דיור בהישג יד לסטודנטים מהמכללה האקדמית לתל-אביב יפו. רשימה זו נותנת הצצה לסיפורם של התושבים ולתהליך העבודה שנעשה איתם:

מאיר בוהדנה היה בן 19 כששלחו אותו הוריו ללמוד חייטות בפריס. פרידתו ממשפחתו בפס הייתה בסימן של התחלה חדשה לקראת עתיד מבטיח. במשך שלוש שנים עשה מידי יום את דרכו לבית הספר לחייטות, פוסע בין בתי העסק הקטנים ב-Rue de Rosier, ברובע היהודי, שבהם חלם להקים ביום מן הימים, מתפרה משלו. בשנת 1951 הוא סיים את לימודיו והיה מוכן לפתוח בקריירה של חייט עילית. אך חייו פנו למסלול אחר. עם סיום לימודיו חזר מאיר למשפחתו בפס, התחתן עם רותי, אהובת נעוריו ובשנת 1956 עלה עם אשתו לישראל. זוג העולים החדשים הופנו על ידי הסוכנות היהודית למושב שדה דוד בחבל לכיש ושם נאלצו להתפרנס מעבודות בחקלאות. מאיר לא היה מוכן להשלים עם צורת החיים במושב והחל לחפש אחר מקורות פרנסה שיאפשרו למשפחה לעבור להתגורר במרכז הארץ. בשלהי קיץ 1961 הוא הצליח להתקבל לעבודה במתפרה של "אחימאיר" ברחוב אלנבי בתל-אביב, אחת המתפרות הידועות בתל-אביב של אותה תקופה. המשפחה עזבה את המושב ועברה להתגורר בדיור ציבורי ברחוב תירצה ביפו והשתלבה בהדרגה בחיי העיר. באחד מן הימים של שנת 1977 הגיעו לבית משפחת בוהדנה נציגי חברת חלמיש והודיעו למשפחה כי הבניין שבו הם מתגוררים הוא בנין מסוכן למגורים וכי הוא מיועד להריסה ועליהם לפנותו מיידית. נציגי חלמיש הציעו למשפחה לעבור להתגורר בשיכון חדש שניבנה בשכונת יפו ג'. למשפחה בת שבע הנפשות לא הייתה כל ברירה אחרת, והיא נאלצה לעבור לדירה החדשה ביפו ג'. ברבות הימים גדלו חמשת הילדים, עזבו את הבית ואת השכונה, ורותי ומאיר הזדקנו ביחד עם השכונה ובנייניה. בשנת 2007 קיבלו משפחת בוהדנה ביחד עם מאות תושבים נוספים בשכונת יפו ג' מכתב רשום מעירית תל-אביב המודיע להם כי הבניינים שבהם הם מתגוררים הם בניינים מסוכנים.

בנינים מסוכנים

שישה עשר בניינים בשכונת יפו ג' הוכרזו על ידי עיריית תל-אביב כבניינים מסוכנים. סיפורם של בניינים אלה החל בשנות ה-70 כאשר חברת חלמיש, חברה משכנת בבעלות ממשלתית ועירונית, בנתה שיכונים בשכונת יפו ג' ושיכנה בהם בשכירות מאות דיירים קשי יום שהתגוררו עד אז במבנים רעועים ומיועדים להריסה באזור התחנה המרכזית הישנה, שמהם חויבו להתפנות. דיירים אלה מצאו עצמם מחוסרי בית, ונאלצו להשתכן בדירות שבנתה חברת חלמיש, מבלי שהייתה להם אפשרות לבחור היכן הם מעוניינים להתגורר. במהלך השנים מכרה חלמיש את הדירות לדיירים בהנחות גדולות והמשתכנים נהיו בעלי הדירות.
שילוב של הזנחה מצד התושבים בתחזוק הבניינים בשל העדר אמצעים כלכליים, בצירוף איכות הבנייה הגרועה של החברה המשכנת, גרמו לליקויים בבניינים, המסכנים את בטחון הדיירים והציבור. החל מסוף שנת 2006 החלה עיריית תל-אביב להמציא הודעות למאות תושבים בשכונת יפו ג', המכריזות על הבניינים שלהם כמסוכנים. בהודעות אלה נדרשו בעלי הדירות לתקן ליקויים רבים, בסכומים שהגיעו עד ל-10,000 ₪ למשפחה. תושבי השכונה שרובם ככולם הם קשישים ונתמכי סעד, לא היו מסוגלים לעמוד בעלויות תיקון הליקויים, ועקב כך הגישה נגדם עיריית תל-אביב כתבי אישום בגין אי-מילוי דרישה לתיקון מבנה מסוכן, עבירה שהעונש עליה הוא קנסות כבדים ומאסר.
ביום 28 לינואר 2007, קיבלה ממשלת ישראל החלטה להקפיא את פרויקט שיקום שכונות בעיר תל-אביב יפו. החלטה זו שינתה את מציאות חייהם של רבים מתושבי השכונות המוחלשות בעיר ולא הותירה לתושבי שכונת יפו ג' שבנייניהם הוכרזו כמסוכנים, כל אפשרות לקבל סיוע מהמדינה. בד בבד עם הקפאת פרויקט שיקום שכונות, הודיעה עיריית תל-אביב שאינה מתכוונת לסייע למצוקת הדיור של התושבים בעיר, וחברת חלמיש התנערה אף היא מכל אחריות למצב הפיזי של הבניינים בשכונת יפו ג'.
תחילה ביקשנו לטפל בנושא על ידי ייצוג של בעלי הדירות שהוגשו נגדם כתבי אישום בבית משפט לעניינים מקומיים. לשם כך ארגנו אסיפות דיירים שבמסגרתן הסברנו לדיירים את מהות הצווים ואת המשמעויות המשפטיות של אי-מילוי הדרישה לתיקון הליקויים. לאסיפות אלה הגיעו רק חלק מבעלי הדירות שנגדם הוגשו כתבי האישום, ואילו האחרים הפגינו אדישות לעצם קיומם של הצווים ובחרו להתעלם מהם. ניהול האסיפות היה קשה מנשוא. התפרצויות של כעס ותסכול, העדר התמקדות בבעיה עצמה, קורבניות והתחפרות בחיפוש אחר אשמים, הם שהכתיבו את האווירה ואת מהלך המפגשים. אווירה זו לא אפשרה תהליך בונה של קבלת החלטות ומציאת פתרונות.
מן העבר האחר, ההליך המשפטי בבית המשפט לעניינים מקומיים היה התגלמות החלמאות. לבעלי הדירות שאין להם אמצעים כלכליים לתקן את הליקויים בבנין, צפוי עונש של קנסות שאין ביכולתם לשלם, והבניין, שעל מסוכנותו איש אינו חולק, נותר במסוכנותו. מבוי סתום זה הוביל בין השאר את הקליניקה לזכויות בהליך הפלילי להגיש בקשה לעיכוב הליכים ליועץ המשפטי לממשלה.
במשך תקופה של כחצי שנה ניהלנו משא ומתן עם עיריית תל-אביב למתן הלוואות מסובסדות לתיקון הליקויים. משא ומתן זה התקדם יפה עד שהעירייה קיבלה "רגלים קרות", כשהבינה שסיוע לתושבים ביפו ג' ייצור תקדים כלפי בניינים אחרים בעיר תל-אביב. כתוצאה מתובנה זו פנתה העירייה למשרד הבינוי והשיכון וביקשה עזרה בהקמת קרן משותפת, שתסייע לפתרון בעיית המבנים המסוכנים בעיר. משרד הבינוי והשיכון החזיר בנימוס את הטיפול בבעיה לעירייה.
בקיץ של שנת 2008, בעיצומו של משחק הכיסאות המוזיקאליים בין המדינה לרשות המקומית, החלטנו לשנות כיוון.
אזלת היד של הרשויות הובילה אותנו לחפש פתרונות אלטרנטיביים, גם אם הדבר כרוך בפנייה למנגנוני השוק הפרטי. אסטרטגית הפעולה שאימצנו כללה רתימת התושבים לתהליך כולל, שהם יהיו בו שותפים מלאים. כדי לאפשר תהליך כזה סברנו שיש להקים מערך בינתחומי שיספק ליווי הוליסטי לתושבים. במשך שנה שלמה בנינו פרויקט משולב ביחד עם מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן מהפקולטה למינהל עסקים ועם המעבדה למחקרי תכנון, סביבה וקהילה, מהחוג לגיאוגרפיה. תפקידו של מכון כצמן לספק את הידע הכרוך בהבנת התנהלות השוק הפרטי ולסייע במתן כלים כלכליים ומימוניים בנושאי נדל"ן. המעבדה למחקרי תכנון, סביבה וקהילה, מביאה באמצעות סטודנטים לתואר שני, כלים וידע תכנוניים בהקשרים חברתיים וסביבתיים.

תמ"א 38
מנגנון השוק שאליו פנינו בניסיון לפתור את בעיית המבנים המסוכנים הוא תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), שאושרה בשנת 2005 במטרה לחזק בניינים שניבנו לפני שנת 1980 ולהכינם לרעידות אדמה. תמ"א 38 מאפשרת בניה של קומה נוספת על בניינים שאינם עומדים בתקן, ומתומרצת על ידי המדינה באמצעות הטבות מיסוי והטבות תכנוניות לקבלנים וליזמים. בהתאם לתמ"א, בעלי הדירות אינם נדרשים להשתתף בעלויות החיזוק, והקבלן מניב את פירותיו על ידי מכירת הדירות בקומה הנוספת. מנגנון זה של תמ"א 38 על כל היבטיו ומגבלותיו נלמד על ידי הצוות כולו וניבחן בקפידה ביחס למטרות החברתיות שאותן אנו מעוניינים לקדם בקהילה. הכנסת אוכלוסיה חדשה לשכונה עלולה מצד אחד להרוס את המרקם השכונתי ואולי אף לפגוע בתושבים, אך מהצד האחר באפשרותה להביא להתפתחות השכונה ולשינוי בדימוי השכונה ובדימויים העצמי של התושבים. התלבטויות אלו היו מרכזיות בסיעור המוחות שקיים הצוות בינו לבין עצמו ועם התושבים.
למידת הנושא העלתה גם שאלות נוקבות על המשמעויות ועל ההשלכות שיש בפניה למנגנוני השוק, אגב זניחת שיח הזכויות שעל ברכיו גדלנו. לשאלות אלה נוספו גם היבטים תכנוניים והיבטים של כדאיות כלכלית.

דיור סטודנטים
היישום של תמ"א 38 יועד למתחם של ארבעה בניינים שנגד דייריהם הוגשו כתבי אישום, אך נתקל כבר בתחילתו במחסום הכדאיות הכלכלית. תכנית עסקית שהכינו הסטודנטים העלתה כי שכירות לטווח ארוך של הדירות שיבנו עשויה להיות רווחית בתוספת של שתי קומות. מסקנה זו הובילה את הצוות לרעיון חדש – בניית דיור לסטודנטים. לשם כך פנינו למכללה האקדמית תל-אביב-יפו. המכללה הממוקמת ביפו, חיפשה זמן ממושך פתרונות דיור לסטודנטים ולכן גילתה עניין רב בפרויקט. הרעיון שגיבש הצוות הוא כי הסטודנטים לא רק יתגוררו בשכונה, אלא גם יעסקו בפעילות חברתית ובתרומה לקהילה.
במקביל לשיתוף הפעולה עם המכללה האקדמית לתל-אביב יפו, נכנס גם יזם פרטי לתמונה, והרעיון החל לצבור תאוצה. בנוסף, גם ידענו כי פרויקט של דיור לסטודנטים משתלב היטב במדיניות חדשה של עיריית תל-אביב שמטרתה ליצור דיור בר-השגה לצעירים בדרום העיר ובמזרחה. כן ידענו כי העירייה מעוניינת לעודד שימוש בכלים יזמיים להתחדשות עירונית. הערכתנו, שהסתברה לימים כנכונה, הייתה כי העירייה תהיה מעוניינת לקדם פרויקט מסוג זה. השאלה המכרעת שנשארה פתוחה היא עמדתם של התושבים בנוגע לכניסת הסטודנטים לשכונה ולמימוש פרויקט הבניה בכלל. מצד אחד ייתן הפרויקט בראש ובראשונה מענה ופתרון לבעיית צווי התיקון ובעיית הבניינים המסוכנים. מעליות שיתווספו לבניינים ישפרו את איכות החיים של התושבים לאין שיעור והכנסת כוחות צעירים לקהילה תביא להתחדשות השכונה ואולי אף תוביל לפתיחת עסקים ולפיתוח כלכלה מקומית שתתרום לכלל התושבים ותעלה את דימויים העצמי. מהצד האחר, בניה ארוכת טווח מעל לראשם של התושבים יכולה להוות מטרד, וכך גם נוכחותם של סטודנטים תוססים, העורכים מסיבות ומנהלים חיים חברתיים עד שעות מאוחרות. שיקול כבד משקל נוסף הוא התחלופה הגדולה של הסטודנטים.
בשלב זה של הפרויקט ההתלבטות של הצוות הייתה באיזו דרך עובדים עם התושבים. לא היו חילוקי דעות בינינו כי ההחלטה צרכה להתקבל בסופו של דבר על ידי התושבים ושהם צריכים להיות שותפים פעילים בכל שלבי קבלת ההחלטות. עם זאת היו לנו דיונים ארוכים בנוגע למידת השיתוף - כמות הידע והאינפורמציה שיש להעביר לתושבים – האם צריך להביא בפניהם כמה שיותר אפשרויות ולהציג את כל ההיבטים של התכנית, או לכוון את הדיון לפרויקט שהתגבש בינינו, מתוך ההנחה שזהו כנראה הפתרון הישים היחיד. דילמות אלה מיוצגות היטב בעבודת השטח של הסטודנטים למשפטים ולתכנון.

הממסד, התושבים והצוות המקצועי
קידום פרויקט דיור הסטודנטים נעשה בשלושה אפיקים: האחד – עבודה מול רשות התכנון בעיריית תל-אביב, השני - עבודה מול צוות מקצועי, והשלישי - עבודה מול התושבים באמצעות הסטודנטים. קצב העבודה מול הרשויות ומול אנשי המקצוע היה יעיל ומהיר מקצב העבודה מול התושבים ולעיתים קרובות הייתה תחושה כי אנו פועלים מעל לראשם של התושבים, ומחמיצים את המטרה שהצבנו לעצמנו – שיתוף מלא של התושבים בתהליך. כך, למשל, התלבטנו בצוות בדבר נוכחותם של נציגות התושבים בישיבות שהתקיימו עם יחידת התכנון בעירייה ועם אנשי המקצוע. מצד אחד לנוכחות התושבים יש חשיבות רבה לטווח הארוך, מבחינת העצמתם, הידע שהם מקבלים וחשיפתם לפעולת מנגנוני הכוח מבפנים. מהצד האחר, שיתוף התושבים בישיבות עם נציגי העירייה ועם אנשי המקצוע עלול להתקבל על ידי הגורמים הללו בחוסר אהדה, ו"לפגום" ביעילות התקדמות הפרויקט. ניסיון חד פעמי שערכנו, ושבו זימנו את נציגי התושבים לפגישה עם יחידת התכנון בעירייה, נתקל, כמו ששיערנו, בהרמת גבה, וכאשר הצענו שהתושבים יהיו נוכחים גם בפורום מהנדס העיר הייתה ההסתייגות מוחלטת.

בשבוע האחרון החלו בעלי הדירות לחתום על כתבי הצטרפות לפרוייקט. אם לא יצוצו קשיים בלתי צפויים, פרויקט הבניה אמור לצאת לדרך. הסטודנטים והצוות כולו ימשיכו ללוות את הפרויקט לאורך כל הדרך. והדרך עוד ארוכה...

כך עושים את זה באמריקה

שירלי ששון-עזר מכלכליסט מדווחת על הסיור של המשלחת הישראלית לארה"ב, סיור למידה עם מיטב המומחים לנושא דיור בהישג יד (סיור שדיווחנו עליו גם כאן בבלוג). במשלחת השתתפו בין היתר עו"ד אורה בלום, ד"ר אפרת טלקובסקי, ד"ר אמילי סילברמן וד"ר נטע זיו, ששותפות ויועצות לקואליציה לקידום דיור בהישג יד. איתן נסעו גם נציגים מהאוצר, מרשויות מקומיות, מהמערכת הבנקאית, מהחברה האזרחית ומהתאחדות הקבלנים. בכתבה ראיונות ורשמים מהסיור:

"חשבנו שהגענו למעוז הקפיטליזם, מקום שבו השוק החופשי אמור להסדיר את הפתרונות וגילינו מעורבות קהילתית עמוקה, ברמת המדינה, ברמה הפדרלית וברמה המוניציפלית ואותי זה הפתיע מאוד", סיפרה בראיון ד"ר נטע זיו. ד"ר טלקובסקי הוסיפה כי "שוק חופשי זה לא ואקום. רק הניאו־ליברלים הקיצוניים חושבים שהמדינה עומדת בצד ונותנת לשוק לעשות את שלו".

"אני שומעת הרבה פעמים שאנשים אומרים 'אם יש בעיית דיור, אז שילכו יגורו בדימונה' או שאומרים שבעיית הדיור תיפתר אם תהיה תחבורה נוחה", אומרת טלקובסקי לכתבת, "בארה"ב מבינים היום שזה לא נכון. אוכלוסייה חלשה צריכה לקבל חינוך ותשתיות ששכונה חזקה נותנת, ויש חשיבות לערבוב בין אוכלוסיות".

לקריאת הכתבה המלאה לחצו כאן

האמנם רפורמה בדיור הציבורי? / עו"ד גיל גן-מור

דנה ויילר-פולק, מדווחת ב"הארץ" על "רפורמה" חדשה במשרד השיכון. זכאים בעלי מוגבלויות יהיו זכאים לדיור ציבורי והשאר יקבלו סיוע בשכ"ד מובטח לחמש שנים בתמורה לויתור על מקומם בתור. בל ניפול בפח. לא מדובר ברפורמה שנועדה להיטיב עם הזכאים בעלי המוגבלות, אלא המשך טבעי למגמת הקשחת הקריטריונים לדיור ציבורי, כתוצאה מהחיסול המתמשך של מאגר הדירות בדיור הציבורי. ובמילים אחרות - כך נבטל את זכאותן לדיור ציבורי של מאות משפחות, שרבות מהן חד הוריות, עם שלושה ילדים ומעלה (כמו במקרה של תקווה מבני ברק), ועוד נצא טוב בתקשורת...

מזה קרוב לשני עשורים, המדיניות הממשלתית בישראל היא לא לבנות דיור ציבורי חדש. מדיניות זו עמדה בסתירה לעמדת הכנסת, כפי שבאה לידי ביטוי בחוק הדיור הציבורי. החוק מאפשר את מכירת הדירות בדיור הציבורי לדיירים ותיקים, שיהיה להם משהו להוריש לדור הבא ולהיחלץ מהעוני, אך בכסף שיתקבל ממכירת הדירות הללו, כך נקבע, יוקמו דירות חדשות, להגדלת מלאי הדירות בדיור הציבורי. חוק זה הוקפא עם כניסתו לתוקף אך מכירת הדירות נמשכת במבצעים שונים של משרד השיכון. על פי מבקר המדינה, עד מרס 2008 מכרה המדינה כ-26,000 דירות; ההכנסות ממכירת הדירות הסתכמו בשני מיליארד ש"ח בערך, אך מכספי הקרן לא הוספה למלאי הדיור הציבורי אף לא דירה אחת.

כתוצאה ממדיניות הממשלה, הגיע מאגר הדירות בדיור הציבורי לשפל חסר תקדים, פחות משבעים אלף דירות. המחסור גורם לבעיות חמורות ופוגע אנושות בדיירי הדיור הציבורי ובזכאים הממתינים לדירות. אנשים שכבר גרים בדירה ומבקשים להחליף את דירתם בשל צפיפות או מוגבלות אינם יכולים לעשות זאת, ומשפחות זכאיות ממתינות בתורים ממושכים. המחסור מורגש במיוחד במרכז הארץ, שם ההמתנה בתור אורכת שנים. נכים רתוקים זכאים לדיור ציבורי אך לעיתים מזומנות אין דירה ההולמת את צרכיהם, ולכן הפתרון עבורם הוא סיוע ברכישת דירה (דירות נ"ר), אך התקציב לכך קוצץ שוב ושוב. על פי מבקר המדינה, משרד השיכון רוכש כ-30 דירות בשנה בלבד עבור נכים רתוקים ונוצר פער גדול שהולך ומתרחב בין מספר הממתינים ובין מספר הדירות שהמשרד מספק.

אז מה עושים כדי להתמודד עם התורים? מגדילים את מאגר הדירות? מה פתאום, פשוט מצמצים את מספר הזכאים. כיצד? אומרים לזכאים, המתינו בתור (ואולי בדרך תאבדו את הזכאות) או צאו עכשיו מהתור לדירה תמורת סיוע כספי מוגדל לתשלום שכר הדירה למשך חמש שנים (ואגב, זה לא חדש אלא מחזור של רעיון שכבר ממומש כלפי זכאים במרכז הארץ).

זהו פתרון קוסמטי שאולי יכול לסייע בשיפור הסטטיסטיקה הגרועה של תורי הממתינים לדירה, אבל אינו פתרון מהותי עבור חלק גדול מן המשפחות הרלוונטיות:

ראשית, בניגוד לוודאות בקבלת דירה של הדיור הציבורי, הסיוע הכספי אינו תמיד ממומש על ידי הזכאים, כי אינו הולם את מחירי השוק, וכי לא תמיד אפשרי למצוא דירה הולמת כאשר מקורות ההכנסה שלך נמוכים, ואין לך סכום נזיל לצורך ערבויות ופיקדונות. משרד השיכון מדבר כבר שנתיים על התאמת הסיוע למחירי הדיור הריאליים באזור המגורים, אבל בינתיים זה לא קורה.

שנית, בניגוד לדירה של הדיור הציבורי, שבה שכר הדירה מפוקח ובעל הבית הוא רשות ציבורית המחויבת לפעול בהגינות ובשוויון, בשוק הפרטי אין פיקוח על תנאי השכירות, אין איסור על אפליה ומחירי השכירות נקבעים בצורה חופשית, וכיוון שסכומי הסיוע קבועים ולא משתנים, הם נשחקים בעליות מחירי השכירות.

שלישית, אין למשרד השיכון תשובות טובות לגבי העתיד, למי שויתר על זכאותו לדירה, לאחר תום תקופת הסיוע הכספי החלופי. משרד השיכון יצטרך לחשוב על העניין.

רביעית – בניגוד לקבלת דירה, שמאפשרת לזכאי לרכוש אותה לאחר מספר שנים בהנחה, להוריש משהו לדור הבא כדי לחלצו ממעגל העוני, הסיוע הכספי הוא פתרון זמני ללא אופק עבור הזכאים.

אז איך נסכם? טוב שמשרד השיכון פועל למצוא פתרונות שונים לבעיה, אבל בסופו של דבר מה שנחוץ הוא:
א. לפעול בדחיפות להגדלת מאגר הדירות של הדיור הציבורי, וראוי לעשות זאת בתוך מתחמי מגורים רגילים, גם בשכונות מבוססות, ולא כשיכון נפרד, שכן התמהיל החברתי בין אנשים עם הכנסה מגוונת באותה שכונה, הוא זה שיבטיח את יציבות הדיור ושמירה על ערכו, יימנע היווצרותם של ריכוזי עוני ויגדיל את ההזדמנויות של זכאי משרד השיכון לשפר את מצבם ולילדיהם ללכת לבתי ספר טובים יותר.

ב. להסדיר את שוק השכירות, כדי שמשפחות יוכלו להתגורר בכבוד בשכירות בלי חשש מפינוי ומעבר תכוף בין דירות ולהתאים את גודל הסיוע למחירי הדיור הריאלים, כך שמשפחה לא תוציא מעל 25% מהכנסתה על שכ"ד, ובכל זאת תוכל להתגורר גם בירושלים, ומרכז הארץ. לא חוכמה לשלוח משקי בית עם הכנסה נמוכה לפריפריה, זה לא יחזק את הפריפריה ולא את אותם משקי בית.

ג. לפתח בדחיפות מדיניות כוללת לדיור בהישג יד, המבוסס על הפעלת השוק הפרטי.

ציון דרך / ד"ר אמילי סילברמן על אישור התוכנית הראשונה לדיור בהישג יד בת"א יפו

רגע קט לציון דרך. אתמול, 1.3.10, אישרה הנהלת עיריית תל אביב תוכנית אסטרטגית ראשונה לדיור בהישג יד.

זו אינה תוכנית מצוינת, ואולי אפילו לא טובה במיוחד. ואת זה אני אומרת כמי שעמדה בראש צוות היעוץ לתוכנית, מטעם המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, ביחד עם הכלכלן אהוד פסטרנק, האדריכלית מיכל יוקלה והחוקר סבסטיאן וולרשטיין. על התוכנית עבדנו במשך כ-7 חודשים לקראת הבחירות המוניציפליות (כן, אילו שהיו אז, ב-11.08), ביחד עם הצוות לתכנון אסטרטגי במינהל הנדסה, בראשות תמי גבריאלי וחדווה פיניש. בכל חודש נפגשנו עם קבוצה של 3 סגני ראש עיר, ארנון גלעדי (ליכוד), פאר ויסנר (הירוקים) ויעל דיין (מרץ), ולצידם צוות עירוני בכיר מהמחלקות המשפטיות, כלכליות ותכנוניות.

המנדט שניתן לנו הוגדר כיצירת פתרון שיעבוד. לא מושלם, לא גרנדיוזי, לא בהכרח פורץ דרך או מקורי. לא פתרון שמתבסס על שנויים חוקתיים משמעותיים או שיחייב בסיס של תמיכה כלכלית. אלא פתרון שיכול להיות מיושם, עכשיו, כצעד ראשון בישראל. עם המגבלות, הכשלים וההזדמנויות הקיימים כאן כיום.

אני מקווה שניתן יהיה לקרוא את התוכנית המלאה כאן בקרוב (אתמול היא אושרה לפרסום). בינתיים, ניתן לקרוא על התוכנית בגלובס ובמקומות נוספים. לקוראים הקבועים של הבלוג בוודאי יהיו הצעות טובות לשיפור. בין היתר ההצעות יעסקו בצורך בגישה שאפתנית יותר, בשיפור הקריטריונים לזכאות, הצורך בכלים פיננסיים למימון נוסף, המקום של ארגונים ללא מטרות רווח בפיתוח וניהול דיור בהישג יד, הצרכים הייחודיים של האוכלוסייה הערבית ביפו, וכן יצירת הקשר בין דיור בהישג יד ובין אסטרטגיות לשדרוג שכונות. אך מה שאושר אתמול הוא ההתחלה. וההתחלה היא שנותנת בסיס ממנו אפשר להשתפר.

דיור בהישג יד? לא ברפורמת התכנון של ביבי

ביום 10.2.10 פירסם משרד הפנים את תזכיר חוק התכנון והבנייה, התש"ע-2010 , חוק שיחליף לחלוטין את חוק התכנון והבניה הקיים, שחוקק בשנת 1965.
מדובר בהצעת חוק ענקית, כ-250 עמודים, מאות סעיפים ותתי סעיפים, ולמרות זאת העניין מקודם במחשכים, באופן בלתי דמוקרטי וללא שיתוף הציבור. חרף גודל החוק ומורכבותו, ניתן לציבור רק 21 ימים להעיר הערותיו.

המטה לתכנון אחראי, הכולל מעל 20 ארגונים חברתיים וסביבתיים, ובהם במקום, האגודה לצדק חלוקתי, שתי"ל והאגודה לזכויות האזרח, שחברות בקואליציה לקידום דיור בהישג יד, מתנגד לרפורמה המוצעת. לעמדת הארגונים, הרפורמה תחליש את מערכת התכנון, תפגע במערכת האיזונים שבה, תפגע ביכולת של מערכת התכנון להגן על הצרכים של כלל האוכלוסייה ובמיוחד של קבוצות המיעוט והאוכלוסיות המוחלשות. הרפורמה המוצעת גם תחליש מאוד את יכולתן של קבוצות תושבים להיאבק בתוכניות שפוגעות בזכויותיהם, ותגדיל את הפערים בין רשויות חלשות לחזקות. בנוסף, הרפורמה תוביל לפגיעה קשה בסביבה, בשטחים הפתוחים ובערכי הטבע.

בבלוג המטה לתכנון אחראי תוכלו למצוא חומר רב המסביר את הבעיות הרבות שברפורמה, את הצעות המטה לתכנון אחראי לרפורמה חלופית והצעות לגבי פעולות שכל אחד ואחת מאיתנו יכולים לעשות כדי להשתתף במאבק למען תכנון אחראי ונגד הריסת מערכת התכנון, כמו משלוח התנגדויות.

דבר אחד ניתן לראות בתזכיר החוק מייד - אין בו התייחסות לנושאים חברתיים, אין בו ניסיון להטמיע שיקולים חבריים בהליכי התכנון, ואין בו התייחסות לנושא של דיור בהישג יד.

ביום 1.3.10 פנתה הקולאליציה לקידום דיור בהישג יד לשר השיכון בדרישה לקיים דיון מעמיק בנושא הכללת התייחסות לדיור בהישג יד בחוק התכנון החדש.

להלן המכתב:

הערות לתזכיר חוק התכנון בעניין דיור בהישג יד

View more documents from Acri2000.

בניו יורק ישקיעו יותר בשמירה על דיור בהישג יד

הניו יורק טיימס דיווח בשבוע שעבר על תוכנית עיריית ניו יורק לדיור בהישג יד. על פי הדיווח העיר תשקיע 8.5 מיליארד דולר עד שנת 2014 במטרה ליצור 165 אלף דירות בהישג יד, ובנוסף לשמור על 32 אלף דירות כדיור בהישג יד. העיתון מדווח, כי בעיריית ניו יורק החליטו, לאור המשבר הכלכלי, כי העירייה תתרכז יותר בשמירה על יחידות דיור שהן כיום בהישג יד למשפחות עם הכנסה נמוכה, ופחות בייצור יחידות בבנייה חדשה. מתוך 165 אלף הדירות, יעד העירייה לדיור בהישג יד, 105 אלף דירות הן יחידות קיימות שיושכרו בשכר דירה נמוך לזכאים בתמורה להשקעה עירונית בשימור ושיפוץ הבניין.

קהל היעד לאכלוס הדירות הם תושבי ניו יורק המרוויחים עד 80% מההכנסה החציונית באזור. הם יוציאו עד 30% מהשכר עבור שכר הדירה.

בתל אביב בינתיים בעיקר מדברים על זה, אבל עושים פחות.

במיוחד לקוראי הבלוג: הצצה ראשונה למחקר השוואתי על דיור בהישג יד

ביום 17.12.09 נערכה בקריית הממשלה בתל אביב סדנת מומחים לרגל מחקר שנערך בהזמנת משרד הפנים על כלים לדיור בהישג יד במדינות שונות והאפשרות לייבא אותם לישראל. את המחקר עורכות פרופ' רחל אלתרמן וד"ר אמילי סילברמן מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון. באדיבותן מוצגת כאן טיוטה של חלקו הראשון של המחקר, שהוכנה עבור הסדנא וחולקה למשתתפים.

צועדים גם למען הזכות לדיור נאות ובהישג יד

יפו, כמו לונדון, זקוקה לדיור בר-השגה

כתבת מגזין מרתקת על מצוקת הדיור ביפו פורסמה היום ב- Marker Week. ליהי אבידן ומת'יו הייווד סוקרים את המצב בשוק הדיור ביפו ומנסים ללמוד מהמודל הבריטי של דיור מעורב ולהראות כיצד אפשר לעשות זאת אחרת. הם מביאים דוגמאות לשכונות בהן מתגוררים זה לצד זה אנשים עם הכנסה מגוונת, דבר שנעשה כדי למנוע את הדרתה של האוכלוסיה הותיקה מהאזור המתפתח.

מומלץ לקרוא, ויש גם ציטוטים של ד"ר אמילי סילברמן מהטכניון ושל עו"ד גיל גן-מור מהאגודה לזכויות האזרח, שחברים בקואליציה.

לחצו כאן לקריאת הכתבה

מצוקת הדיור בישראל/ מצגת מאת ד"ר גילת בן שטרית

מצגת דר גילת בן שטרית מצוקת הדיור

View more presentations from Acri2000.

בלי אפליה ובלי הדרה / עו"ד גיל גן-מור

המאמר פורסם הבוקר בעיתון הארץ TheMarker, להלן המאמר בגירסתו המקורית והמלאה:

יזמים שיתמודדו במכרז על רכישת הזכויות של מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב יתחייבו לשווק את הדירות במתחם לכל דורש, ללא הפלייה, או שהתמודדותם תיפסל – זהו ההישג התקדימי שנקבע בשבוע שעבר במסגרת עתירת האגודה לזכויות האזרח נגד עיריית תל-אביב, שהינה הבעלים של המתחם במשותף עם חברת השוק הסיטונאי. גם מינהל מקרקעי ישראל בוחן להכניס למכרזי הקרקע שלו תנאי דומה, שימנע התמודדות של יזמים עם מדיניות שיווק מפלה. על כך מסרה פרקליטות המדינה לבית המשפט העליון במסגרת עתירה אחרת של האגודה לזכויות האזרח.

כאשר התמודדותם של יזמים עם מדיניות שיווק מפלה וסלקטיווית במכרזי קרקע תיפסל, תהיה בכך בשורה אמיתית לערך השוויון. מי שיהיה מעוניין לרכוש או לשכור דירה במתחם מגורים לא יידרש להליכי סינון מפלים או ועדות קבלה משפילות. בנוסף, הציבור יחזיר לעצמו מעט מהשליטה שאבדה לו במרחב הציבורי. תסתיים התקופה בה יזם אחד החליט שאינו מוכר לדתיים, אחר לא מוכר לערבים, ושלישי לא מוכר לסנדלרים. נחזור לשפיות – רק בנסיבות מוצדקות יוכלו הרשויות להקצות קרקע ששייכת לכולם לקבוצה מסוימת או מטרה מסוימת. הרשויות יעשו זאת תוך שמירה על שקיפות, לאחר איזון עדין של האינטרס הציבורי והזכות לשוויון, בניגוד ליזמים, שפועלים לפי גחמתם ולא נדרשים לתת דין וחשבון.

כאשר ועדות מכרזים יפסלו יזמים עם מדיניות שיווק סלקטיווית, אולי נבלום במעט את התפתחותן של אותן שכונות פרטיות ומסתגרות של קבוצות אמידות, ונחזור לדבר על מרחב ציבורי משותף ולא מבודל, שבו השירותים הציבוריים משרתים אוכלוסיה מגוונת, ולכן גם טובים יותר, ונגישים לכולם, גם למי שעשיר פחות.

נכון, תקדים השוק הסיטונאי לבדו אינו פותר את כל הבעיה. ליזמים אסור יהיה להפלות, אך תג המחיר שמתנוסס על דירות באזורים נרחבים במדינה הוא לכשעצמו מדיר ומפלה. לכן תקדים השוק הסיטונאי אינו אלא נקודת זינוק למאבק חשוב לא פחות – המאבק על דיור בהישג יד. מאבק זה כבר מתנהל וסימנים לשינוי עתידי כבר קיימים. לפני כמה חודשים הוקמה קואליציה של ארגונים חברתיים ואקדמאיים לקידום דיור בהישג יד; תוכנית המתאר הארצית מחייבת כיום רשויות תכנון לתכנן דיור בהישג יד; גם הכנסת נדרשה לעניין, וחוק חדש שייכנס בקרוב לתוקפו יטיל על רשות המקרקעין להקצות קרקע לטובת "דיור בר השגה".

יש לקוות שכשתהליכים אלו יבשילו לכדי הוראות קונקרטיות במכרזי קרקע ובתהליכי התכנון, ישוב המרחב הציבורי להיות לא רק מרחב שוויוני יותר, אלא גם מרחב משלב, שאינו מחולק למעמדות הסגורות במרחבי מגורים נפרדים – מי מרצון ומי מחוסר ברירה, מרחב שבו פחות אפליה והדרה חברתית, ויותר הזדמנויות, גם למשקי בית עם הכנסה בינונית ונמוכה, ליהנות מדברים בסיסיים כמו הזכות לגור בשכונה נאותה, עם מוסדות חינוך טובים ומקורות פרנסה נגישים.

האם גל של דיור בר-השגה שוטף את גוש דן?

עיריית תל אביב הודיעה לתקשורת, כפי שפורסם ב- ynet, כי מתחם המגורים החדש בצפון מערב העיר, שבו ייבנו כ-11 אלף יח"ד, יכלול "דיור בר השגה בבעלות ציבורית שיכלול 360 יחידות דיור שיוקמו על מגרש עצמאי, שיישאר בבעלות העירייה ובניהולה ושהייעוד שלהן יהיה למגורים תמורת תשלום דמי שכירות. בעירייה מציינים כי שכר הדירה במסגרת זו יהיה מבוקר. בנוסף ייבנו בשטח זה עוד כ-800 יחידות דיור בר השגה שיהיו בבעלות המדינה ושגם הן יוצעו להשכרה". עוד נמסר, כי היזמים יחויבו להקים במתחם גם "1,000 יחידות דיור קטנות עם מתן אופציה להקמת 4,000 יח"ד נוספות מסוג זה". גודלן של יחידות הדיור הקטנות יהיה 60 מ"ר.

"מדובר בקשקוש אחד גדול, התוכנית לא רצינית", ממהר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן, לצנן את ההתלהבות בראיון ל- NRG. "העירייה עצמה לא בונה ולא אמורה לעסוק בבנייה של דירות. אם בכל זאת היא תקים דירות במתחם ותנהל אותו, זה יהפוך לצ'ופר למקורבים. מדובר בתוכנית לא ישימה, שלבטח לא תיתן מענה לבעיית הדיור הקריטית שיש כיום בעיר".

"תוכנית בסדר גודל כזה - לא מפתיע אם תגרוף הרבה התנגדויות", סיפר מהנדס העיר, חזי ברקוביץ' בראיון ל- TheMarker. צפוי אם כן חורף חם בועדות התכנון. אולי בפעם הראשונה נראה מי מתנגד לדיור בר השגה ולמה, ואולי גם תושבים יתנגדו ויבקשו להוסיף יותר דיור בר השגה? מעניין לראות...

גם בחולון רוצים דיור בר השגה. על פי הפרסום בכלכליסט, 13 אלף יח"ד שייבנו במתחם בדרום העיר, יכללו גם "דיור בר-השגה". בחולון שומרים בינתיים על מעטה של סודיות ולא מפרטים מהו דיור בר השגה. שווה בדיקה.

הרפורמה בתכנון ודיור בהישג יד / עו"ד גיל גן-מור

הרפורמה בתכנון שמנסה לקדם הממשלה כבר מעוררת סערה, וזה צפוי לאור האופן הכוחני והחפוז שהממשלה הנוכחית דוחפת שינויי חקיקה בעלי השלכות מפליגות. יש לקוות שמישהו בממשלה ובכנסת יפעיל את ההיגיון הבריא וימנע את מה שמסתמן עתה כניסיון לחקיקת בזק. פרטי הרפורמה עדיין לא ברורים אך בגדול מדובר בעיקר על ביטול ועדות התכנון המחוזיות ומתן עצמאות רבה יותר לועדות התכנון המקומיות. הממשלה משווקת את הרפורמה כהתייעלות – קיצור הליכי התכנון והבניה, אך אי אפשר להתעלם מהמשמעות העיקרית של הרפורמה – הגברת המשקל של הפוליטיקה המקומית וירידת המשקל של גופי התכנון המקצועיים בהליכי התכנון.

נדמה לי שאין מי שאינו סבור שעל תהליכי התכנון והבינוי להיות יעילים, בטח כשזה נוגע לבקשות יומיומיות של אזרחים להוצאת היתרי בניה בשטח שהוא כבר מתוכנן, אבל הדבר האחרון שהמדינה שלנו צריכה הם הליכי תכנון חפוזים, נעדרי ראיה תכנונית כוללת. עד היום אנו משלמים על תכנון חפוז ונעדר ראיה ארוכת טווח ובכלל – מדינת ישראל היא מדינה קטנה ודלה במשאבים, ובעיקר בקרקע ותכנון טוב הוא כמעט, הייתי אומר, צורך קיומי.

לכן התייעלות אסור שתפגום בהליכי התכנון ובראייה ארוכת טווח של הצרכים המשותפים לכלל החברה. החשש של מתנגדי הרפורמה הוא כי ביטול הועדות המחוזיות יפגום בטיב התכנון.

פרופ' ערן פייטלסון, גיאוגרף מבית הספר למדיניות ציבורית באוניברסיטה העברית, התראיין למירב ארלוזורוב מדה-מרקר וטען כי הרפורמה עלולה להגביר את השחיתות בתכנון. לדבריו, אין כמעט שחיתות בועדות המחוזיות ובמינהל התכנון והחשש הוא שבועדות המקומיות, הפוליטיות, האפשרות לשחיתות גדולה בהרבה. אך מה לגבי היעילות? "זה נכון שהתכנון מייקר את הבנייה בישראל", מודה פייטלסון, "אבל כך גם ראוי שיהיה. תכנון טוב עולה כסף ואסור לוותר עליו. אם ישראל רוצה להוזיל את מחירי הדירות, אז שתפתח פרויקטים של דיור בר השגה. כבר שנים מזניחים כאן את הדיור הציבורי והגיע הזמן לחזור לטפח אותו. בכל מקרה, דיור בר השגה הוא דרך להוזיל דירות - ולא באמצעות פגיעה באיכות התכנון".

מצד שני, מוחה תמר זנדברג, חברת מועצת העיר תל אביב, הועדה המקומית היא גוף דמוקרטי יותר, של נבחרי ציבור הקשורים לציבור ומכירים מקרוב את הצרכים שלו. אי אפשר לכנות זאת שחיתות היא טוענת במאמר שפירסמה בדה-מרקר. ואכן לא ניתן להתעלם מהטיעון הזה. העברת יותר סמכויות לוועדה המקומית משמעה שהליכי התכנון יהיו יותר דמוקרטיים ויותר פוליטיים. זה כמובן לא אומר שמותר לפגוע בשם הדמוקרטיה באינטרס הציבורי הרחב או לדרוס את זכויות המיעוט, אבל זה לא משהו פסול. הדרישה לדיור בהישג יד, למשל, מטרה חברתית חשובה, עלתה לדיון בעיקר בעקבות לחץ שהופעל על ידי תושבים על נבחרי הציבור ברשויות המקומיות ולא מהגורמים המקצועיים.

אבל הדילמה אפילו יותר מסובכת, כי אף אם נסכים שאין פסול בהגברת הפוליטיות של הליכי התכנון על חשבון הפקידות המקצועית, ואף אם נסכים כי יש בזה גם יתרונות מסוימים, עדיין ישנם חששות שהאינטרס הציבורי הרחב יחלש לטובת האינטרס של הרשות, ובמיוחד של הרשויות המבוססות. כך גם בנוגע לדיור בהישג יד. מצד אחד, היוזמה העיקרית לדיור בר השגה היא תוצאה של הפוליטיקה המקומית. לכאורה, הוכחה לחשיבות של הגברת כוחן של הרשויות בהליכי התכנון. מאידך, החשש הוא כי הועדה המקומית תתכנן דיור בר השגה רק למי שהעיר חפצה ביקרו, תוך התעלמות מהצרכים המשותפים של שאר הרשויות במטרופולין. קיים גם כמובן חשש שרשויות מבוססות יראו בשילוב אוכלוסיה מעוטת אמצעים כדבר לא רצוי, נימבי, בניגוד לאינטרס הציבורי הרחב של שילוב ושוויון הזדמנויות. לכאורה, הוכחה שיש להשאיר את התכנון בידיים מקצועיות נטולות אינטרס מקומי צר.

אז מה בכל זאת עושים? ייתכן ודרך הביניים תהיה להגביר את הסמכויות של הועדות המקומיות בצורה הדרגתית, אך לא לבטל לגמרי את הועדות המחוזיות כערכאה מקצועית שתבלום תכנון לא אחראי, ובמיוחד – לקבוע מראש מדיניות תכנון ארצית ואזורית נוקשה ומחייבת, שתותיר לפוליטיקה המקומית מרחב תמרון אך תשמור על האיזון בין האינטרס הציבורי הרחב לבין האינטרס המקומי של הרשות המקומית. בדיור בר השגה, למשל, ראוי יהיה לקבוע בחקיקה אילו חובות מוטלות על כל רשות ולקבוע מנגנונים לשיתוף פעולה של רשויות מאותו מטרופולין או אזור.

איתן סורוקה, יו"ר קרדן נדל"ן - דווקא בעד דיור בר-השגה / עו"ד גיל גן-מור

נראה שלאחרונה מישהו בדה-מרקר החליט לערוך תחרות בין בכירים בענף הנדל"ן – מי ינפק את הכותרת המוצלחת ביותר נגד דיור בר-השגה. אחרי הראיון עם עו"ד עופר טויסטר ואחרי הראיון עם ד"ר יאיר דוכין, שניפקו כותרות נאות, הגיע תורו של מר איתן סורוקה. "רק פרוטקציונרים ייהנו מדיור בר-השגה" זעקה הכותרת.

האמת שבתור מי ששותף לקואליציה שמנסה לקדם דיור בהישג יד בישראל אין לי אלא לשמוח על השיח הציבורי המתעורר בנושא, ואני קורא לדה-מרקר להמשיך בתחרות. מה עם נחמיה שטרסלר?

אבל ברצינות. קראתי את הראיון עם איתן סורוקה ויש לי הפתעה בשבילכם – איתן סורוקה ממש לא נגד הרעיון של דיור בהישג יד, והוא אפילו תומך בו במידה מסוימת. "הבעיה היא שצריך פתרונות סבירים לכל סוג של אוכלוסייה, וזה לא קיים כיום. אני לא רואה אסון אם שכונה מסוימת הצליחה ורמת החיים בה עלתה וגם המחירים. אבל בשביל אלה שאין להם צריך פתרון חלופי בשכונה אחרת, וכיום יש מחסור בחלופות טובות", אומר סורוקה. צריך פתרון לכולם. השוק לא מספק פתרון לכולם. צריך חלופה טובה. נשמע כמו משהו שאפשר להסכים עליו.

למשל, הוא אומר, בנתניה לא ניתן לבנות דירת שלושה חדרים כי העירייה לא מאפשרת. "מישהו אומר להם משהו? מישהו אומר להם תרדו מהעצים? אחר כך מתפלאים שהמחירים לא יורדים", הוא שואל. אחד הכלים לקידום דיור בהישג יד הוא זיהוי והסרת חסמים תכנוניים שמדירים אוכלוסיות מסוימות, כמו גודל דירות. לפי הראיון- איתן סורוקה דווקא תומך נלהב בכלי הזה.

אז למה בכל זאת מתייחסת הכותרת האדומה על הפרוטקציונרים? לאחד מהכלים הרבים לקידום דיור בהישג יד, כלי שנעשה בו שימוש הולך וגדל בעולם – הקצאה של אחוז מסוים מהדירות בבניה חדשה לטובת משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה, שאחרת מודרים בשל מחירי השוק (בישראל כשאומרים דיור בר-השגה מתכוונים בדר"כ בטעות רק לכלי הזה). ההקצאה נעשית למכירה או להשכרה, עם הגבלות שמונעות שימוש בהטבה למען הפקת רווחים מהירים, כאשר עלות הדיור מתחשבת בהכנסת משק הבית.

ברוב המדינות הדבר נעשה באמצעות מנגנון ציבורי או מלכ"רים, שאמונים על ניהול הדירות שהוקצו לכך והקצאתם לזכאים, לפי קריטריונים, בדומה לדיור ציבורי. כלי זה הוא חשוב, אך בקרב חלק מהעוסקים בנושא הוא מעורר חשש לשחיתות. החשש הוא לגיטימי ומותר לאיתן סורוקה להביע אותו, אבל בטח שזה לא הופך את הרעיון ל"שטות מוחלטת", ובטח שלא ניתן לקבוע בצורה פסקנית שרק פרוטקציונרים ייהנו מההטבה. אני בטוח שאם איתן סרוקה יתגייס לטובת העניין, ויראה איך התגברו על החשש במדינות אחרות, נצליח למצוא מנגנון שיהיה גם פשוט וגם שקוף, כדי להימנע מהחשש לשחיתות ולקדם את המטרה החשובה של "פתרונות סבירים לכל סוג של אוכלוסייה".

כתבה על התוכנית לדיור בהישג יד של עיריית תל-אביב יפו

ביום שישי התפרסמה כתבה גדולה על התוכנית לדיור בהישג יד של עיריית תל אביב יפו במוסף Metro של הג'רוזלם פוסט. בכתבה ראיונות עם חברים מהקואליציה. לקריאת הכתבה לחצו כאן.

את המאמר (באנגלית) אפשר גם לקרוא בבלוג של העיתונאי, ג'סי פוקס. לבלוג לחצו כאן.

דירה אינה מכונית / עו"ד גיל גן-מור

מאמר זה פורסם לראשונה ביום 11.9.09 בעיתון TheMarker

ד"ר יאיר דוכין, בעל חברת ייעוץ בתחום הנדל"ן, ביטא לאחרונה בריאיון לדה-מרקר את דעתו השלילית על הדרישה לדיור בהישג יד. "אנשים חושבים שהמדינה צריכה לספק לצעירים דירות במרכז תל אביב... מה זו הגישה הזאת?" הוא שואל. "...רוצים דירות? לכו למקומות שמתאימים ליכולת שלכם ... גם אני רוצה מכונית ארבע על ארבע במחיר זול". ד"ר דוכין מייצג גישה שמרנית שכוחה הולך ויורד במדינות המפותחות, וטוב שכך.

גם במדינות בעלות כלכלה חופשית ישנה הבנה הולכת וגדלה לכך ששוק הדיור לבדו, אינו יכול להתמודד עם תופעות חברתיות קשות כמו חסרוּת בית, הדרה חברתית והיווצרות שכונות עוני. השוק לבדו אינו מספק דיור בהישג יד בהיקפים נאותים, ולכן חלק הולך וגדל ממשקי הבית במדינה נאלצים להוציא אחוז גבוה מהכנסתם על דיור, לעתים תוך ויתור על צרכים הכרחיים אחרים. משקי בית אחרים מהמעמד הבינוני-נמוך נדחקים לסביבת מגורים מוזנחת בעלת רמת שירותים ירודה ומחסור במקורות פרנסה, ונוצרים גטאות של עוני והזנחה.

מכיוון שדיור אינו מכונית, הוא אינו מוצר צריכה אלא צורך אנושי וזכות בסיסית, טוב יעשה משרד השיכון אם ילך בעקבות עמיתיו בעולם, ויפעל בכלים שונים לקידום דיור בהישג יד עבור משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. קידום דיור בהישג יד אינו מסתכם במתן דירה זולה לזוג צעיר במרכז תל אביב, כפי שמציג זאת ד"ר דוכין בהקצנה מכוונת ובמידה של הטעיה, אבל גם אינו יכול להתמצות בקיומם של שיכוני עוני בשולי הערים או בישובים נטולי פרנסה בפריפריה. יש לקדם דיור בהישג יד תוך שימת לב למטרות חברתיות חשובות, כמו קידום השוויון וצמצום פערים חברתיים ואפילו מתוך היבטים סביבתיים, כמו עידוד המגורים בעיר, או כלכליים, כמו הצורך בעובדים ממקצועות מגוונים למימוש צרכי העיר או הכלכלה.

שיכוני עוני בשולי הערים אולי יהוו מאגר של דיור זול, אך הם מנציחים את הפערים החברתיים. בשיכוני עוני יש פחות אפשרויות ונחיתות ברמת השירותים, כמו חינוך ושירותים רפואיים מאשר באזורי מגורים בהם מתגוררים בסמיכות זה לזה משקי בית בעלי הכנסה מגוונת.

דיור בהישג יד היא, אם כן, אסטרטגית פעולה מכילה ולא מדירה, שאינה מתעלמת גם מהצרכים של אנשים עם הכנסה בינונית ונמוכה, ומטרתה להתערב במקומות בהם מנגנוני השוק מדירים אותם. אסטרטגיה זו היא מגוונת ולא נקודתית, כפי שמנסה ד"ר דוכין להציגה. היא כוללת בין השאר דרישה לכך שחלק הולם מבין יחידות הדיור בבניה חדשה תהיינה בהישג יד, אך היא גם דורשת בין השאר, לקחת בחשבון את השפעותיה של התחדשות עירונית על מספר יחידות הדיור הזולות באזור ולהיערך לכך בהתאם, או להבין אילו מבין הדרישות התכנוניות מובילות להתייקרות הדיור ולהדרה של אוכלוסיות מסוימות.

צילום: Activestills