סמכויות יש - אבל אין דיור בר השגה

כיצד יתכן כי על אף הסמכויות שניתנו לוד"לים, הוד"ל של מחוז י-ם מזרזת תוכניות מבלי לכלול בהן דיור בר השגה?

הקואליציה לדיור בר השגה הגישה התנגדויות לשתי תוכניות שהופקדו על ידי הוועדה לדיור לאומי של מחוז ירושלים (מורדות משואה ומורדות מלחה). מההתנגדויות עולה כי למרות ההבטחות- התוכניות אינן כוללות דיור בר השגה כפי שמאפשר החוק.

כזכור, באוגוסט 2011, נכנס לתוקפו חוק הוד"לים. בעקבות המחאה החברתית, מטרת החוק שונתה במקצת וקבעה כי ההסדרים המיוחדים לזירוז הגדלת ההיצע למגורים יעשו באמצעות דירות "בגדלים שונים ומסוגים שונים, לרבות באמצעות ייעוד קרקע לדיור להשכרה". כמו כן, התווסף לחוק גם סעיף מפורש המאפשר לקבוע שבנין, כולו או חלקו, ייועד להשכרה לטווח ארוך ו/או לייעד קרקע לדיור בהישג יד להשכרה במסגרת התוכניות לדיור לאומי המוגשות לוועדות החדשות. כעת, מההתנגדויות שהגישה הקואליציה עולה, כי הוראות אלה אינן מיושמות בפועל.

בהתנגדות לתוכנית בשכונת משואה מצוין כי מטרת התכנית הינה הקמת שכונת מגורים חדשה בעלת 482 יחידות דיור. אף על פי שהתכנית הופקדה באמצעות הוועדה לדיור לאומי אשר שואבת את סמכותה מתוקף אותו חוק, התוכנית מתעלמת מסעיפים חשובים בו. כך, בהוראות התוכנית אין כל התייחסות לגודלן של יחידות הדיור ולמחירן והיא אינה כוללת דיור בהישג יד להשכרה. על פי ההתנגדות שהגישה הקואליציה, כלים אלו הם מבין הכלים ההכרחיים להבטחת נגישות לדיור לכלל האוכלוסיות וליצירת תמהיל חברתי מגוון במרחב העירוני. באופן דומה, גם התכנית להרחבת שכונת מלחה (מנחת) הכוללת כ 400 יחידות דיור, אינה כוללת התייחסות לדיור בהישג יד להשכרה וההתייחסות לתמהיל גודלי הדירות לוקה בחסר.

אדריכלית שרי קרוניש מעמותת 'במקום- מתכננים למען זכויות תכנון' אמרה כי :" ההגדרה של דיור בהישג יד בחוק הוד"לים אינו מספק אך הוא בהחלט הישג. צו השעה כעת הוא לוודא שההישגים יקבלו ביטוי במציאות. מחובתן של ועדות הדיור הלאומיות ליישם לפחות את מה שנקבע, ואף לשאוף ליותר, על מנת לאפשר למגוון קבוצות אוכלוסייה לממש את זכותם הבסיסית לדיור נאות ובהישג יד. חשוב לזכור שהמוני תושבים יצאו לרחובות בקיץ מפני שאינם מצליחים לממש זכות זו. אם התוכניות במלחה ובמשואה יאושרו כפי שהן, לא תהיה בהם שום בשורה לתושבי ירושלים."

מצ"ב ההתנגדויות:

משואה התנגדות 1-3-2012

View more documents from acri009.

מנחת התנגדות 1-3-2012

View more documents from acri009.

הערות הקואליציה להצעת החוק לתכנון ובנייה - דיור בר השגה

הקואליציה לדיור בר השגה הגישה השגות על ההצעה הממשלתית המתוקנת לדיור בר השגה ברפורמה בתכנון:

הנחה של 20% בשכירות אינה נותנת מענה למי שמשכורתו נמוכה;

כעבור 3 שנים יוכלו השרים לבטל הוראה על שכירות מפוקחת בהליך בלתי דמוקרטי ובלתי שקוף

מחר (שני, 27.2) יתקיים בוועדה המשותפת פנים וכלכלה דיון נוסף בהצעה הממשלתית המתוקנת לדיור בר השגה ברפורמה בתכנון. לפי ההצעה, מוסד התכנון יוסמך לקבוע הוראות לדיור להשכרה ודירות קטנות בתוכנית למגורים. בנוסף, מוסד התכנון יוסמך לקבוע דיור להשכרה במחיר מפוקח ובלבד שהוסיף לצורך כך שטח נוסף לבנייה. אם יקבע כי חלק מהדירות יהיו דיור בר השגה, לא ניתן יהיה לשנות יעוד זה לתקופה של 15 שנה לפחות (השכרה) או 20 שנה לפחות (דירה קטנה) אלא בנסיבות מיוחדות.

בנוסף, השמאי הממשלתי ייקבע את המחיר המפוקח והוא יהיה כ-80% משכר דירה של דירה דומה באותו אזור. השרים הממונים על יישום החוק הם שיחליטו מי יהיו הזכאים לדיור בר השגה, כאשר החוק מגדיר רק שהזכאים אינם בעלי דירה ולא היו בעלי דירה בחמש השנים הקודמות. השרים רשאים לקבוע תנאים אחרים ללא התניה ברורה.

בהוראות המעבר של הצעת החוק נקבע כי כעבור שלוש שנים מיום תחילת ההוראות הנוגעות לדיור בר השגה (שהוא שלושה חודשים מיום אישור החוק) לא ניתן יהיה עוד לאשר תוכניות בהן רכיב של דיור להשכרה מוזלת והסעיף למעשה יפקע אלא אם יאריכו אותו השרים.

הקואליציה לדיור בר השגה, המונה ארגונים חברתיים ואקדמיים, ביקרה את ההצעה :

קביעת הקריטריונים –על פי הצהרות הממשלה, מטרת הרפורמה היא להוביל דמוקרטיזציה והגדלת הסמכויות של הרשויות המקומיות, לפיכך, תמוה מדוע דווקא בנושא הדיור נוטלים מהרשויות המקומיות את הסמכות לקבוע תנאי זכאות. תנאי הזכאות מהווים חלק מהותי מההליך התכנוני, ויש להפקידם בידי מוסד התכנון תחת הסדרי פיקוח ובקרה של הגורמים המשפטיים למניעת אפליה. לכל הפחות יש לקבוע כי הקריטריונים ייקבעו בהליך שקוף, באישור הוועדה המשותפת בכנסת, ולאחר התייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה.

חיוב או תמרוץ? – בהצעה הממשלתית נקבע מנגנון של תמרוץ, שמטרתו לתת אחוזי בניה מוגדלים לטובת הגדלת מאגר הדיור המוזל. אולם, כאשר מדובר במקרקעין ציבוריים ולא פרטיים העוברים תכנון לא מתעוררת בעיה של פגיעה בקניין פרטי, אין מקום להתניה זו ויש לחייב 20% דיור בר השגה לכל הפחות, אלא אם יש טעמים מיוחדים. כך גם במקרה שהרשות והיזם הפרטי מגיעים להסכמות ביניהם.

קביעת המחיר – על פי ההצעה הממשלתית, המחיר המפוקח ייקבע על ידי השמאי הממשלתי והוא יהיה כ-80% משכר דירה של דירה דומה באותו אזור. עמדת הקואליציה היא כי המחיר צריך להיות מותאם ליכולתם של הזכאים. ללא זיקה בין ההכנסה של הזכאי למחיר השכירות- לא יושגו מטרות החוק, שהן הורדת נטל עלות הדיור ושילוב אוכלוסיות בשכונות מהן הן מוּדרות בשל מחירי הדיור, לצורך יצירת תמהיל חברתי.

בשכונות חדשות, במיוחד באזורי ביקוש, אם ייקבע שהמחיר להשכרה הוא 80% ממחיר דירה חדשה דומה, לא יינתן מענה הולם למשפחות שהכנסתן נמוכה, ובמיוחד לחד הוריות או יחידים שהכנסתם נמוכה. במקומות מסוימים בהם מחירי השכירות גבוהים, זה עלול להפוך לדיור בר השגה למעמד בינוני גבוה, במקום לאוכלוסיה עם הכנסה בינונית ומטה.

אנו מציעים כי מוסד התכנון הוא זה שייקבע את מחיר ההשכרה המפוקחת, וכי המחיר יהיה קבוע בתוכנית ומותאם למטרות החברתיות של התכנית וליכולת הזכאים, כך שככלל, זכאים לא יוציאו מעל ל-30% מהכנסתם הפנויה לשכר הדירה. מוסד התכנון ייעזר בשמאי וביועצים כדי לקבוע שכר דירה שמחד גיסא הולם את יכולתם של הזכאים ומאידך גיסא משאיר את התכנית כדאית ליזם. כדי לאפשר זאת הממשלה תגבש סל של תמריצים נוספים מעבר לאחוזי בנייה.

פקיעה אוטומטית של תוקף הסעיפים הנוגעים לדיור בהשכרה במחיר מפוקח - בהוראות המעבר נקבע, כי לאחר שלוש שנים לא ניתן יהיה עוד לאשר תכניות שיש בהן דיור להשכרה במחיר מפוקח, אלא אם השרים יאריכו את התקופה. אנו מתנגדים לכך בתקיפות. אם הממשלה תרצה בעתיד להכניס שינויים, תיקונים או לבטל את המנגנון, בסמכותה להגיש הצעת חוק לתיקון החוק ולהעבירה באופן שקוף ודמוקרטי בפיקוח של הכנסת. אולם אין זה תקין שהוראת חוק פוקעת מעצמה בהתאם להחלטה של השרים.

העדר התייחסות לדיור ציבורי - 50% מהתוכניות המקודמות הן בקרקע ציבורית. בקרקע זו יש לקבוע הוראות לפיהן יכול מוסד התכנון לייעד קרקע לדיור ציבורי. כלי זה יאפשר להגדיל את מאגר הדיור הציבורי ולשלבו בתוך תכנון רגיל למגורים בקרקע ציבורית.

מצ"ב המכתב:

View more documents from acri009.

השינויים בפרק דיור בר השגה ברפורמת התכנון לא מספקים

נציג הקואליציה, עו"ד גיל גן-מור מהאגודה לזכויות האזרח חזר מהכנסת ומדווח:

היום בבוקר פורסם נוסח חדש של הצעת החוק לקראת דיון באחת בצהריים. התנהלות זו אינה תקינה. בנוסח החדש התברר כי רבים מהבעיות שעלו בשנתיים האחרונות בוועדה לגבי הרפורמה מצד המטה לתכנון אחראי לא תוקנו. הח"כים היחידים שהגיעו לדיון מלבד היו"ר, אמנון כהן, היו דב חנין וחנא סוויד, שמתחו ביקורת על כך שלא ניתנה להם שהות מינימאלית לקרוא את החומר ולהתכונן לישיבה. בעקבות הביקורת נקבע דיון נוסף ליום שני בבוקר.

לגבי דיור בר השגה - 

בעקבות הלחץ הציבורי, הממשלה הסכימה לכלול תחת ההגדרה של דיור בר השגה ברפורמה גם השכרה במחיר מפוקח לזכאים. הזכאים יהיו חסרי דירה בחמש השנים האחרונות ולפי הוראות שייקבעו השרים. המחיר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי ויהיה לא יותר מ-80% משכר הדירה של דירה דומה באזור.

תגובתנו לשינויים שנערכו בחוק:

יש לציין בחיוב כי ישנה התקדמות שכן, בניגוד לנוסח הקודם, הוספת להגדרה של דיור בר השגה גם דיור להשכרה במחיר מפוקח הנמוך ממחיר השוק.

אך ההצעה עדיין מעלה הרבה בעיות:

ראשית, נשללת מרשויות התכנון הסמכות לקבוע את המחיר והזכאות. במקום שנבחרי הציבור ברמה המקומית יחליטו, המחיר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי והזכאות על ידי השרים (התוספת החמישית בהצעת החוק). הרפורמה דיברה על דמוקרטיזציה והגדלת הסמכויות של הרשויות המקומיות ותמוה מדוע דווקא בנושא הדיור נוטלים מהרשויות המקומיות את הסמכויות. מובן שיש לפקח כי הכללים שייקבעו בוועדות התכנון המקומיות הוגנים ושוויוניים, אך ראינו לאחרונה בקשר להחלטות של הממשלה על מכרזי מחיר למשתכן, כי דווקא החלטות של השרים רחוקות מלעמוד בכללים אלו והן מפלות ומגזריות.

שנית, השמאי הממשלתי אינו צריך להיות בעל הסמכות לקבוע את המחיר אלא מוסד התכנון (שיש לו שמאי משלו להתיעצות) והמחיר צריך להיות מותאם ליכולתם של הזכאים. החוק קובע כי המחיר יהיה עד 80% משכ"ד של דירה דומה. בשכונות חדשות, במיוחד באזורי ביקוש, אם ייקבע שהמחיר להשכרה הוא 80% ממחיר דירה חדשה דומה, אז זה לא ייתן מענה למשפחות שהכנסתן נמוכה, ובמיוחד לחד הוריות או יחידים שהכנסתם נמוכה. יש לקבוע את המחיר בהתאם ליכולתם של הזכאים. בנוסף, לא נקבע בחוק כי המחיר כולל גם את כל ההוצאות הנלוות.

שלישית, באותיות הקטנות של הנוסח החדש (הוראות המעבר), הוסף כי לאחר שלוש שנים לא ניתן יהיה עוד לאשר תכניות שיש בהן דיור להשכרה במחיר מפוקח. כלומר - לאחר שלוש שנים הסעיף יפקע אלא אם יוארך על ידי השרים. אין מקום להוראה כזו. אם אחרי שלוש שנים הממשלה תסבור שיש בעייה, שתיזום תיקון לחוק ותביא אותו לכנסת ולציבור בדרך שקופה ודמוקרטית.

רביעית- הצעת החוק מחייבת לקבוע הוראות לענין דיור בר השגה אך ללא מכסת מינימום (סעיף 224א), והחשש הוא שללא מכסה של לפחות 20% הפרק יהפוך לאות מתה, או שהמימוש יהיה שולי. ראוי לזכור כי גם בחוק הוד"לים יש סמכות ומהדוח האחרון של משרד הפנים עולה כי בחצי השנה הראשונה לא הוכנסו לתוכניות הוד"ליות הוראות לעניין דיור בהישג יד כפי שהחוק מאפשר. אנו סבורים כי יש לקבוע שתהיה מכסה של לפחות 20% מיח"ד של תוכנית יהיו דב"ה אלא אם יש טעם מיוחד.

נקודה אחרונה - יש צורך לקבוע הוראות שחלק מהדירות, בתוכניות בקרקע ציבורית, יהיו דיור ציבורי, והחוק מתעלם מנקודה זו.

יו"ר הוועדה, ח"כ אמנון כהן, שלזכותו ייאמר שהוא זה שנענה להצעות הציבור והוביל את המהלך להכללת דיור בר השגה ברפורמה, לא אהב, בלשון המעטה, את הביקורת. הוא חש שעשה פה מהלך משמעותי, ויש מידה של צדק בדבריו. הוא גם צריך לעמוד מול משרד האוצר שמוביל את ההתנגדות לכל סוג של התערבות בדיור.

הסברנו לו כי מדובר ברפורמה היסטורית שמתרחשת פעם בכמה עשרות שנים וכי יש לעשות מאמץ נוסף כדי לקבוע הוראות לדיור בר השגה אמיתי לכולם. נכון לעכשיו, ההצעה אינה מספקת.

חצי שנה לחוק הוד"לים - האם ישנה התייחסות לסמכויות בנושא דיור בר השגה?

השעון רץ. חצי שנה עברה מאז שעבר החוק להאצת הבניה למגורים, חוק ועדות הדיור הלאומיות, שידוע גם בשם חוק הוד"לים. בהתאם לדרישה של הקואליציה, ובעקבות הלחץ הציבורי של המחאה החברתית,  החליטה הכנסת להסמיך את ועדות הדיור הלאומיות לייעד קרקע בתוכניות שמגיעות אליהן לדיור בר השגה להשכרה, לרבות סמכות לקבוע את מחיר ההשכרה, תנאי השכרה והזכאים.

מדו"ח משרד הפנים על התקדמות הוד"לים עולה שעד עתה הנושא לא הוטמע כלל בתכניות הוד"ליות.

הקואליציה לדיור בר השגה פנתה ליו"ר הועדה המשותפת פנים-כלכלה, ח"כ אמנון כהן, בדרישה לקיים דיון דחוף בדו"ח, ולברר מדוע לא נעשה כל שימוש בסמכויות אלו.

מכתב הקואליציה לדיור בר השגה בנושא סעיף 33 לחוק הודלים

View more documents from acri009.

על דיור בר-השגה ברפורמה בחוק התכנון / גיל גן-מור

המאמר פורסם לראשונה בArchijob

הרפורמה בחוק התכנון והבניה עומדת לקראת סיום. חוק התכנון החדש ישפיע לשנים רבות על האופן שבו יתוכננו מתחמי המגורים שלנו. בין היתר, הציגה הממשלה את החוק כפתרון למצוקת הדיור. אלא שכשהונחה הצעת החוק הסתבר שהיא מתעלמת לחלוטין מהדרישה לחייב שילוב של דיור בר-השגה בתוכניות למגורים. דרישה זו דומה לדרישות המוצבות היום במקומות רבים בעולם, לפיהן בכל שכונה יש להבטיח גם דיור לאלו שמוּדרים ממנה בשל מחירי הדיור הגבוהים.

הצורך בדיור בר-השגה הוא צורך חברתי-סביבתי מובהק. דיור בר-השגה נועד לאפשר גם למי שמרוויח פחות נגישות שווה למה שיש לעיר להציע: מקומות עבודה, שירותים טובים, תחבורה ציבורית יעילה, מבלי שהמשפחה תוציא סכום ניכר מהכנסתה לדיור על חשבון צרכים בסיסיים אחרים. דיור בר-השגה נועד גם למנוע קיטוב מרחבי והפרדה במגורים בין אוכלוסיה אמידה לאוכלוסיה מעוטת הכנסה, תופעה שגורמת להידרדרות פיזית וחברתית של מרחבים שונים ולהגברת הפערים החברתיים בעיר ובכלל.

מהבחינה החברתית והסביבתית, ישנה הסכמה רחבה כי העיר היא המקום הטוב ביותר לצמצם את פערי הנגישות בין אנשים לתעסוקה, שירותים ומקומות פנאי ובילוי, ולענות על מירב הצרכים בלי בזבוז משאבים וניצול יתר של משאבי החברה. עבור אוכלוסיה בעלת הכנסה נמוכה, ובמיוחד לרוב משקי הבית במדינה - שאינם מחזיקים רכב פרטי, או שיש להם רק רכב אחד - המגורים בעיר הם הבסיס לנגישות ולהזדמנויות תעסוקה וחינוך. גם בהיבטים הסביבתיים, ציפוף הערים מועדף כמענה הטוב ביותר לפגיעה הולכת וגדלה בשטחים פתוחים, פרבור ותלות ברכב פרטי.

חזון אורבאני דורש ערים טובות. אך אם בעיר לא יהיה מגוון אפשרויות מגורים למגוון אוכלוסיות, לא תהיה בה ההטרוגניות הנדרשת לשגשוגה. הדבר נכון לעיר ''חזקה'' - שמדירה אוכלוסיה העוסקת במקצועות ששכרם נמוך, צעירים או סטודנטים, שבלעדיהם העיר מתנוונת. אך הדבר נכון גם לעיר ''חלשה'' - שמאבדת את אוכלוסייתה האמידה ואינה יכולה להתבסס כלכלית ולהעניק את השירותים הנדרשים לתושביה [תופעה הגורמת לנטישה נוספת ומזינה את עצמה]. יתר על כן, ערים ''חזקות'', שלא יתנו מענה דיור לאוכלוסיה מעוטת הכנסה, יגרמו לדחיקתה של אוכלוסיה זו לערים ''חלשות'' יותר, יגבירו את העומס המוטל עליהן ויפגעו ביכולתן הפחותה ממילא לתת מענה לתושביהם.

ואולם, כדי שמדיניות אפקטיבית לדיור בר-השגה בתמהיל חברתי [הידועה גם בשם דיור מכיל] תקרום עור וגידים, יש צורך בחקיקה, וזאת משני טעמים: ראשית, ברור ששוק הבנייה לבדו אינו מתייחס כלל להיבטים אלו, והדרך להשפיע על מה שייבנה הוא ברגולציה, דרך הוראות התכנון המרחבי. שנית, ניסיונות של רשויות תכנון מקומיות לקדם תוכניות מסוג זה נבלמו בוועדה המחוזית על ידי משרד המשפטים, בטענה שחוק התכנון והבנייה הקיים אינו מקנה סמכות להגביל מחירים בתוכנית מתאר. ואם יש צורך בחקיקה – מה טבעי יותר מהוראות בחוק התכנון החדש [הרפורמה], שיקנו לרשויות התכנון סמכויות בתחום?

שכשהונחה הצעת החוק הממשלתית לחוק התכנון החדש והסתבר שאין בה כל התייחסות לדיור בר-השגה, התעוררה ביקורת. יו''ר הוועדה, ח''כ אמנון כהן, הודיע לממשלה כבר לפני חודשים ארוכים כי לא יעביר את הרפורמה בלי הוראות לדיור בר-השגה, אך כאמור, ביום שלישי שעבר התקיים דיון על הצעה ממשלתית בנושא.
הסתבר, כי בניגוד להתחייבויות, הממשלה שינתה ברגע האחרון את ההגדרה של דיור בר-השגה. במקום ההגדרה המקובלת בעולם של דיור בר-השגה כדיור נאות, שמחירו נקבע בהתאם לרמת ההכנסה של אוכלוסיית היעד, מבקשת המדינה להגדיר דיור בר-השגה כדיור להשכרה או דירות קטנות במחיר השוק. כלומר –
הממשלה מגדירה דיור בר-השגה כדיור במחיר השוק בלבד.

ההגדרה המוצעת מרוקנת מתוכן את הרעיון של דיור בר-השגה. דיור במחיר שוק אינו דיור בר-השגה, ואינו ימלא את תכליותיו החברתיות-סביבתיות. הגדרה כזו לא תקטין את נטל עלות הדיור של תושבים מעוטי הכנסה הגרים בערים, ולא תאפשר ליצור את התמהיל הנדרש עבור אוכלוסיות מגוונות. יתר על כן, הגדרה כזו תסתום את הגולל על עשרות תוכניות שקידמו רשויות מקומיות לדיור בר-השגה, ושממתינות להסדרת הנושא בחקיקה.

אם לא תשונה ההגדרה, תהיה זו עוד דוגמא לכך שבתחום התכנון צריך רפורמה אחרת, וכי הרפורמה המוצעת אינה יכולה להבטיח מרחב שמקיים את הדרישה הברורה לצדק חברתי.

הכותב הוא עו''ד באגודה לזכויות האזרח ובקואליציה לדיור בר השגה

הסדרת דיור בר השגה ברפורמה בתכנון - ד"ר חיים פיאלקוף

מצ"ב מכתבו של ד"ר חיים פיאלקוף, מומחה לתכנון ערים, ובעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בעניין הגדרת דיור בר השגה בהצעה הממשלתית, כפי שהובאה לדיון ביום שלישי האחרון בכנסת:

מכתב חיים פיאלקוף על הגדרת דיור בר השדה ברפורמה

View more documents from acri009.

ככה לא עושים רפורמה / טלי ניר

המאמר פורסם לראשונה בידיעות אחרונות

מאז הקיץ אנחנו מחכים לראות איזה קצה קצהו של שינוי חברתי מהותי, איזה מהלך ממשלתי שיעיד על הבנה של מה שזעקנו ברחובות. חוץ מועדה ואמירה ממשלתית כללית על אימוץ המסקנות, שום דבר עוד לא קרה. בשביל שמשהו יקרה, צריך לראות תקציבים שזזים לכיוון החברתי ושורה של חקיקות שמשנות את המדיניות. שום דבר כזה לא התרחש.

ראש הממשלה הכריז בקיץ שהפתרון שלו הוא הרפורמה בתכנון. שם, לדעתו, הכל תקוע. אם רק "נחסל" את הבירוקרטיה, נחלץ ממחדל הדיור הגדול. אך כשהונחה הרפורמה על השולחן, גילינו שלא רק שהיא רעה מבחינה תכנונית, אפילו בשורה בתחום הדיור היא אינה נושאת. כי ברפורמה שהוצעה לא הייתה אף מילה על דיור בר השגה.

חברי הוועדה שבוחנת את הרפורמה הודיעו לממשלה שהיא תעבור בלי הוראות לדיור בר השגה. עברו חודשים, והממשלה סוף-סוף מביאה את הצעתה לדיון. ומה מתברר? שהצעת החוק הממשלתית רוקנה מתוכן את הרעיון של דיור בהישג יד.

במקום דיור מוזל לזכאים חסרי דירה, הגדירו בהצעת החוק כי דיור בהישג יד יכלול רק דירות במחיר השוק. לקחו דירות להשכרה ודירות קטנות של עד 75 מ"ר במחיר השוק וקראו להן "דיור בר השגה". כנראה שלנתניהו ולחבריו בכנסת מחירי השוק הם ברי השגה. ממש לא ברור איך מעזה הממשלה לבוא עם הצעה כל כך לא קשורה למהות המושג. לפי הגדרתה אפשר להכריז על דירה שתושכר ב-6,000 שקל כדיור בהישג יד, אבל למי?

בעולם, דיור נחשב בר השגה כאשר ההוצאה עליו למשק בית אינה עולה על כ-30% מהכנסות המשפחה. את החובה לבנות גם דירות זולות מטילות הממשלות על יזמי הבניה, לעתים בתמורה לתמריצים שונים. במקביל קובעות הממשלות קריטריונים ביחס למי שיקבל זכות לקנותן. אבל, כאמור, דיור מסוג זה כלל לא נמצא ב"רפורמה" של נתניהו. אין שום משמעות לרפורמה הזו אם לא מכניסים בה את האפשרות לשלב בכל מתחם מגורים גם דיור יותר זול.

אז למה מה שמקובל בעולם זוכה לכזו התנגדות אצלנו? מדובר בתפיסת עולם, שמונהגת על ידי משרד האוצר כבר שנים רבות ולא יכולה לסבול את הרעיון שמחיר כלשהו לא יקבע לפי השוק, גם אם מדובר בדיור, שהוא לא מוצר ככל המוצרים אלא זכות יסוד בסיסית. מעבר לכך, צריך לומר בקול רם – דיור הוא כלי להשגת מטרות חברתיות. גם ועדת טרכטנברג קבעה זאת בהמלצותיה, והדגישה שללא הזדמנויות דיור מגוונות לבעלי הכנסות שונות נקבל סביבת חיים מנוכרת, של שכונות יוקרה בצד פרברים עניים, העמקת פערים ופגיעה במוביליות החברתית והתעסוקתית.

חשוב להדגיש שלקבלת הרפורמה כמו שהיא תהיה משמעות מעשית מרחיקת לכת: ערים רבות בארץ מקדמות כיום פרויקטים של דיור בר השגה במחיר מוזל לזכאים. פרויקטים אלה הוקפאו בהוראת משרד המשפטים בהיעדר הגדרה משפטית לדיור בר השגה. לכן, ההגדרה בחוק היא חיונית כדי לאפשר לפרויקטים הללו להתממש. עם ההגדרה שמציעה הממשלה, פרויקטים אלה ייגנזו.

עוד לא מאוחר לשנות. חברי הכנסת יכולים לומר לממשלה להביא חוק אחר. אם הם לא ייצאו נגד הניסיון הזה להונות את הציבור, אפשר לשכוח מדיור בהישג יד. לפחות עד הכנסת הבאה.

הכותבת הינה מנהלת המחלקה לזכויות כלכליות חברתיות באגודה לזכויות האזרח

ארגונים חברתיים, סביבתיים וארגוני המחאה קוראים ביחד: הממשלה זורה חול בעיני הציבור

הקואליציה לדיור בר השגה│ דרור ישראל│ המטה לתכנון אחראי│המשמר החברתי בכנסת│ התנועה החברתית│מגמה ירוקה│ספיבק-יונה - ועדת מומחים למען צדק חברתי│צוות הדיור של האסיפה הארצית: רשת קהילות המחאה │

מצ"ב הודעה משותפת שהוצאנו בשיתוף הארגונים הכתובים לעיל:
מחר (שלישי, 31.1) תדון הוועדה המשותפת פנים וכלכלה בכנסת בפרק שעניינו דיור בר-השגה במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבניה. לפי ההצעה, דיור בר-השגה יוגדר כדירות קטנות ודירות להשכרה במחירי השוק. ארגוני המחאה וארגונים חברתיים וסביבתיים מזהירים: הצעת הממשלה מטעה וריקה מתוכן - דיור במחירי השוק אינו דיור בר-השגה.

ההחלטה להכניס הוראות לדיור בר-השגה בתוכניות מתאר היא החלטה חשובה, שעמדה במרכז התביעות של הארגונים החברתיים והמחאה החברתית. אלא שההצעה הממשלתית לדיור בר-השגה שתובא מחר לדיון בוועדה המיוחדת לרפורמה בתכנון ובנייה רוקנה מתוכן, ברגע האחרון ובניגוד לנוסחים הקודמים. היא קובעת כי דיור בר-השגה יכול לכלול רק דיור להשכרה במחיר שוק או דירות קטנות במחיר שוק וללא כל סמכות לקבוע הוראות בעניין המחיר.

מדובר בשימוש מטעה במונח "דיור בר-השגה". משמעות המושג בכל מקום בעולם הוא דיור זול ממחירי השוק, שמחירו נקבע בהתאם להכנסת הזכאים, ובוודאי לא דיור במחיר השוק.

אם ההגדרה תתקבל כפי שהיא, ייסתם הגולל על היוזמות המקומיות לדיור בר-השגה אמיתי, שכוללות גם דיור מוזל. ערים רבות מקדמות פרויקטים שבהם רכיב של דיור בר-השגה במחיר מוזל לזכאים. אלא שפרויקטים אלו הוקפאו בהוראת משרד המשפטים, בשל היעדר הגדרה משפטית של דיור בר-השגה בחוק. אם ההגדרה תישאר כפי שמציעה הממשלה פרויקטים אלה ואחרים לא יוכלו לצאת לפועל!

לדברי הארגונים החברתיים והסביבתיים וארגוני המחאה, "בציניות בלתי רגילה, הממשלה מביאה לדיון הצעת חוק שבאה לפתור את מצוקת הדיור בישראל ולאפשר דיור בר-השגה, אך מלבד הכותרת היפה ההצעה ריקה לחלוטין מתוכן. דירות במחירי השוק, גם אם הן קטנות או מיועדות לשכירות, אינן בהישג ידו של חלק גדול מהציבור בישראל, ועל כך יצאו מאות אלפי אזרחים למחות בקיץ האחרון."

הארגונים הוסיפו, כי "מדובר בעוד הוכחה לכך שהרפורמה בתכנון אינה רפורמה חברתית, והיא לא תסייע ליצירת מרחב שמגשים את הרעיון של צדק חברתי".

הארגונים דורשים שינוי מהותי של הגדרת דיור בר-השגה ומתן סמכות לרשויות התכנון לקבוע גם הוראות לעניין המחיר והזכאים, ולאפשר לראשי ערים לקדם דיור בר-השגה. כמו כן, יש לקבוע כי לא יאושרו תוכניות מתאר למגורים אלא אם יש בהן התייחסות מספקת (לפחות 20% מהדירות) לדיור בר-השגה בתמהיל מגוון, שחלקו יהיה גם במחיר ההולם את הצרכים של אוכלוסיות מעוטות הכנסה.

ביום שלישי, (31.1) בשעה 10:00, תיערך עצרת מול הכנסת במחאה על הניסיון לרוקן מתוכן את הצעת החוק לדיור בר השגה. לפרטים

להצעת הממשלה לדיור בר-השגה במסגרת הרפורמה בתו"ב לחצו כאן.

פניית הקואליציה למינהל מקרקעי ישראל בנוגע לקריטריונים לדיור בר השגה

היום, יום ב', 30.1.12, יביא שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס את הקריטריונים לדיור בר השגה להצבעה בפני מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

הקואליציה לדיור בר השגה שיגרה פנייה לחברי המועצה וקראה להם לשנות את הקריטריונים המוצעים, ולהפסיק להתעלם ממצוקת הדיור הציבורי.

הקואליציה לדיור בר השגה טענה בפני המועצה כי הקריטריונים שיונחו על שולחן ההצבעה הינם מפלים ובלתי הוגנים (גיל, שנות נישואין, מספר ילדים, שירות בצבא/מילואים), וכן כי נעדרת באופן תמוה התייחסות לקריטריונים מהותיים שמתחייבים מטיבן וטבען של ההחלטות מסוג זה, כגון רמת הכנסה ומיצוי כושר השתכרות.

להלן הפנייה שנשלחה לחברי מועצת מקרקעי ישראל, בטרם הדיון:

View more documents from acri009.

2 חדרים ב־2 מיליון שקל זה דיור בר־השגה? / ד"ר אמילי סילברמן

המאמר פורסם לראשונה בכלכליסט

לאחר קיץ של מחאות ציבוריות שבראשן הקריאה לדיור בר־השגה, לאחר פרסום דו"ח טרכטנברג ולנוכח הבטחות ראש הממשלה למצוא פתרון לעלות הדיור - הממשלה מציעה סוף כל סוף חקיקה להשגת דיור בר־השגה.
 נשמע טוב? לא כל כך מהר. ההצעה שתעלה מחר (שלישי) לדיון בפני ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, בראשותו של חבר הכנסת אמנון כהן, היא יצירת אמנות בפני עצמה - תרגיל יוצא מהכלל ב"איך לעבוד על אנשים". הממשלה הצליחה להגדיר דיור בר־השגה בלי התייחסות אחת אפילו לשאלת העלות.

בכל רחבי העולם, המונח דיור בר־השגה מוגדר כדיור שעולה לזכאים לא יותר מ־30% מההכנסה שלהם (כולל ועד בית וארנונה), אך ככל הנראה לא זה המקרה בישראל, כפי שדווח בשבוע שעבר ב"כלכליסט". כאן, האוצר רוצה שנאמין שדיור בר־השגה הוא דירות קטנות בתעריפי השוק, ודירות להשכרה בתעריפי השוק. כלומר: אין קשר בין דיור בר־השגה לעלות ממשית של בתים.

על פי הגדרה זו, דירת 2 חדרים במגדלי YOO בתל אביב היא בת־השגה. השכירות עומדת על 5,000 שקל בחודש, ובנוסף יש לשלם אלף שקל לתחזוקה (הבניין כולל בריכה ושומר) ו־350 שקל למס רכוש. מחיר של 6,350 שקל בחודש הוא דיור בר־השגה למשקי בית עם הכנסה בגובה 21 אלף שקל, לאחר מסים - כלומר לעשירון העליון של החברה.

על אף הקושי של משרד האוצר להבין את ההגדרה של דיור בר־השגה, זו פשוטה למדי: דיור בר־השגה עולה למשק הבית המתאים לא יותר מ־30% מההכנסה לאחר מסים, כולל תחזוקה וארנונה. מבחינת משק הבית הישראלי הממוצע - 70% מהישראלים מרוויחים את ההכנסה הממוצעת למשקי בית, העומדת על 12 אלף שקל בחודש - פירוש הדבר עלות שלא תהיה גבוהה מ־3,800 שקל בחודש. עבור השכבות העניות - אנשים שמרוויחים שכר מינימום או שאינם יכולים לצאת לעבודה - פירוש הדבר הוא שלא יישאר כסף לקניית ספרי לימוד לילדים, לרכישת כרטיס לאוטובוס כדי להגיע לעבודה, לתשלום החשמל לחימום הבית ולקניית אוכל ומצרכי יסוד.
"חכו רגע", אומרת הממשלה שלנו, "אתם מבלבלים את המינוח, "השכבות החלשות" מהוות נושא נפרד, תוכנית נפרדת וסדר עדיפויות שונה. דיור בר־השגה אינו להן, בשבילן אנחנו זקוקים לתוכנית אחרת המכונה "דיור ציבורי". זה לא נכון, במיוחד לא אם בוחנים את ההתנהלות של מדינות אחרות.באנגליה לדוגמה, 25% מהבנייה החדשה צפויה לכלול דיור בר־השגה, מתוכם 70% מיועדים לדיירים עניים, על פי הנחיות התכנון.

אפילו בארה"ב הקפיטליסטית, לפחות בחמש מדינות ישנם חוקים המחייבים שאחוז מסוים מכלל הבנייה החדשה יוקצה לדיור בר־השגה.

בניו יורק, מעוז הקפיטליזם, הוקצו אזורים שבהם כל קבלן שמוכן להוסיף 20% יחידות של דיור בר־השגה מקבל בונוס (Density Bonus) של 30%, פטור מארנונה ועוד הקלות במס.

חקיקה דומה של דיור בר־השגה ורגולציות ניתן למצוא גם בקנדה, ספרד, צרפת, הולנד ואחרות. ניתן ללמוד ממנה שני דברים חשובים: ראשית, דיור בר־השגה חדש כמעט תמיד כולל דיור לבעלי ההכנסות הנמוכות (אוכלוסייה מבוגרת, מובטלים ופליטים), בדרך כלל בשיעור הנע בין 20% ל־70% מכלל הדיור בר־ההשגה. שנית, (זה נראה מובן מאליו, אך ככל הנראה יש צורך לציין זאת בישראל) דיור בר־השגה מתייחס לעלות עבור משק הבית הזכאי.

אפשר לעשות זאת בישראל. מהנעשה בעולם ניתן ללמוד שהצלחה בדיור בקרב אוכלוסיות בעלות הכנסה מעורבת דורשת תכנון זהיר, ניהול המרחב המשותף, עבודה קהילתית, גדלים שונים של דירות וכשאפשר, גם הקמת פעוטון או מרכז לילדים בתוך בניין או בית ספר מנוהל היטב בפרויקט. יש ראשי ערים ומהנדסי ערים שכבר שרטטו תוכניות בתל אביב, הרצלייה, כפר סבא, קריית אונו, ראשון לציון ובת ים. אך הערים, שנושאות עוד ועוד בנטל של הענקת דיור סביר ובר־השגה, יזדקקו לתמיכה מהממשלה. עובדים רבים במשרדי הפנים, המשפטים והרווחה כבר למדו והבינו את העקרונות, אך לא כך במשרד האוצר.
למרבה ההפתעה, קשה למצוא תומכים פוליטיים, על אף התמיכה הציבורית. היום בישראל, מי מצדד בדיור בר־השגה, בדיור רחב היקף באוכלוסייה? איזה פוליטיקאי יירתם למשימה? מי ייצא נגד האוצר ויוביל את המתקפה בעד מדיניות דיור חברתית חדשה מי יירתם לעזרתנו, לעזרת אותם 70% מהאוכלוסייה?

הכותבת היא חברה בקואליציה לדיור בר השגה, עמיתת מחקר במוסד נאמן, מלמדת מדיניות דיור בטכניון ובאונ' העברית וראש צוות "דיור תחבורה" בצוותי ספיבק־יונה