על דיור בר-השגה ברפורמה בחוק התכנון / גיל גן-מור

המאמר פורסם לראשונה בArchijob

הרפורמה בחוק התכנון והבניה עומדת לקראת סיום. חוק התכנון החדש ישפיע לשנים רבות על האופן שבו יתוכננו מתחמי המגורים שלנו. בין היתר, הציגה הממשלה את החוק כפתרון למצוקת הדיור. אלא שכשהונחה הצעת החוק הסתבר שהיא מתעלמת לחלוטין מהדרישה לחייב שילוב של דיור בר-השגה בתוכניות למגורים. דרישה זו דומה לדרישות המוצבות היום במקומות רבים בעולם, לפיהן בכל שכונה יש להבטיח גם דיור לאלו שמוּדרים ממנה בשל מחירי הדיור הגבוהים.

הצורך בדיור בר-השגה הוא צורך חברתי-סביבתי מובהק. דיור בר-השגה נועד לאפשר גם למי שמרוויח פחות נגישות שווה למה שיש לעיר להציע: מקומות עבודה, שירותים טובים, תחבורה ציבורית יעילה, מבלי שהמשפחה תוציא סכום ניכר מהכנסתה לדיור על חשבון צרכים בסיסיים אחרים. דיור בר-השגה נועד גם למנוע קיטוב מרחבי והפרדה במגורים בין אוכלוסיה אמידה לאוכלוסיה מעוטת הכנסה, תופעה שגורמת להידרדרות פיזית וחברתית של מרחבים שונים ולהגברת הפערים החברתיים בעיר ובכלל.

מהבחינה החברתית והסביבתית, ישנה הסכמה רחבה כי העיר היא המקום הטוב ביותר לצמצם את פערי הנגישות בין אנשים לתעסוקה, שירותים ומקומות פנאי ובילוי, ולענות על מירב הצרכים בלי בזבוז משאבים וניצול יתר של משאבי החברה. עבור אוכלוסיה בעלת הכנסה נמוכה, ובמיוחד לרוב משקי הבית במדינה - שאינם מחזיקים רכב פרטי, או שיש להם רק רכב אחד - המגורים בעיר הם הבסיס לנגישות ולהזדמנויות תעסוקה וחינוך. גם בהיבטים הסביבתיים, ציפוף הערים מועדף כמענה הטוב ביותר לפגיעה הולכת וגדלה בשטחים פתוחים, פרבור ותלות ברכב פרטי.

חזון אורבאני דורש ערים טובות. אך אם בעיר לא יהיה מגוון אפשרויות מגורים למגוון אוכלוסיות, לא תהיה בה ההטרוגניות הנדרשת לשגשוגה. הדבר נכון לעיר ''חזקה'' - שמדירה אוכלוסיה העוסקת במקצועות ששכרם נמוך, צעירים או סטודנטים, שבלעדיהם העיר מתנוונת. אך הדבר נכון גם לעיר ''חלשה'' - שמאבדת את אוכלוסייתה האמידה ואינה יכולה להתבסס כלכלית ולהעניק את השירותים הנדרשים לתושביה [תופעה הגורמת לנטישה נוספת ומזינה את עצמה]. יתר על כן, ערים ''חזקות'', שלא יתנו מענה דיור לאוכלוסיה מעוטת הכנסה, יגרמו לדחיקתה של אוכלוסיה זו לערים ''חלשות'' יותר, יגבירו את העומס המוטל עליהן ויפגעו ביכולתן הפחותה ממילא לתת מענה לתושביהם.

ואולם, כדי שמדיניות אפקטיבית לדיור בר-השגה בתמהיל חברתי [הידועה גם בשם דיור מכיל] תקרום עור וגידים, יש צורך בחקיקה, וזאת משני טעמים: ראשית, ברור ששוק הבנייה לבדו אינו מתייחס כלל להיבטים אלו, והדרך להשפיע על מה שייבנה הוא ברגולציה, דרך הוראות התכנון המרחבי. שנית, ניסיונות של רשויות תכנון מקומיות לקדם תוכניות מסוג זה נבלמו בוועדה המחוזית על ידי משרד המשפטים, בטענה שחוק התכנון והבנייה הקיים אינו מקנה סמכות להגביל מחירים בתוכנית מתאר. ואם יש צורך בחקיקה – מה טבעי יותר מהוראות בחוק התכנון החדש [הרפורמה], שיקנו לרשויות התכנון סמכויות בתחום?

שכשהונחה הצעת החוק הממשלתית לחוק התכנון החדש והסתבר שאין בה כל התייחסות לדיור בר-השגה, התעוררה ביקורת. יו''ר הוועדה, ח''כ אמנון כהן, הודיע לממשלה כבר לפני חודשים ארוכים כי לא יעביר את הרפורמה בלי הוראות לדיור בר-השגה, אך כאמור, ביום שלישי שעבר התקיים דיון על הצעה ממשלתית בנושא.
הסתבר, כי בניגוד להתחייבויות, הממשלה שינתה ברגע האחרון את ההגדרה של דיור בר-השגה. במקום ההגדרה המקובלת בעולם של דיור בר-השגה כדיור נאות, שמחירו נקבע בהתאם לרמת ההכנסה של אוכלוסיית היעד, מבקשת המדינה להגדיר דיור בר-השגה כדיור להשכרה או דירות קטנות במחיר השוק. כלומר –
הממשלה מגדירה דיור בר-השגה כדיור במחיר השוק בלבד.

ההגדרה המוצעת מרוקנת מתוכן את הרעיון של דיור בר-השגה. דיור במחיר שוק אינו דיור בר-השגה, ואינו ימלא את תכליותיו החברתיות-סביבתיות. הגדרה כזו לא תקטין את נטל עלות הדיור של תושבים מעוטי הכנסה הגרים בערים, ולא תאפשר ליצור את התמהיל הנדרש עבור אוכלוסיות מגוונות. יתר על כן, הגדרה כזו תסתום את הגולל על עשרות תוכניות שקידמו רשויות מקומיות לדיור בר-השגה, ושממתינות להסדרת הנושא בחקיקה.

אם לא תשונה ההגדרה, תהיה זו עוד דוגמא לכך שבתחום התכנון צריך רפורמה אחרת, וכי הרפורמה המוצעת אינה יכולה להבטיח מרחב שמקיים את הדרישה הברורה לצדק חברתי.

הכותב הוא עו''ד באגודה לזכויות האזרח ובקואליציה לדיור בר השגה

הסדרת דיור בר השגה ברפורמה בתכנון - ד"ר חיים פיאלקוף

מצ"ב מכתבו של ד"ר חיים פיאלקוף, מומחה לתכנון ערים, ובעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בעניין הגדרת דיור בר השגה בהצעה הממשלתית, כפי שהובאה לדיון ביום שלישי האחרון בכנסת:

מכתב חיים פיאלקוף על הגדרת דיור בר השדה ברפורמה

View more documents from acri009.

ככה לא עושים רפורמה / טלי ניר

המאמר פורסם לראשונה בידיעות אחרונות

מאז הקיץ אנחנו מחכים לראות איזה קצה קצהו של שינוי חברתי מהותי, איזה מהלך ממשלתי שיעיד על הבנה של מה שזעקנו ברחובות. חוץ מועדה ואמירה ממשלתית כללית על אימוץ המסקנות, שום דבר עוד לא קרה. בשביל שמשהו יקרה, צריך לראות תקציבים שזזים לכיוון החברתי ושורה של חקיקות שמשנות את המדיניות. שום דבר כזה לא התרחש.

ראש הממשלה הכריז בקיץ שהפתרון שלו הוא הרפורמה בתכנון. שם, לדעתו, הכל תקוע. אם רק "נחסל" את הבירוקרטיה, נחלץ ממחדל הדיור הגדול. אך כשהונחה הרפורמה על השולחן, גילינו שלא רק שהיא רעה מבחינה תכנונית, אפילו בשורה בתחום הדיור היא אינה נושאת. כי ברפורמה שהוצעה לא הייתה אף מילה על דיור בר השגה.

חברי הוועדה שבוחנת את הרפורמה הודיעו לממשלה שהיא תעבור בלי הוראות לדיור בר השגה. עברו חודשים, והממשלה סוף-סוף מביאה את הצעתה לדיון. ומה מתברר? שהצעת החוק הממשלתית רוקנה מתוכן את הרעיון של דיור בהישג יד.

במקום דיור מוזל לזכאים חסרי דירה, הגדירו בהצעת החוק כי דיור בהישג יד יכלול רק דירות במחיר השוק. לקחו דירות להשכרה ודירות קטנות של עד 75 מ"ר במחיר השוק וקראו להן "דיור בר השגה". כנראה שלנתניהו ולחבריו בכנסת מחירי השוק הם ברי השגה. ממש לא ברור איך מעזה הממשלה לבוא עם הצעה כל כך לא קשורה למהות המושג. לפי הגדרתה אפשר להכריז על דירה שתושכר ב-6,000 שקל כדיור בהישג יד, אבל למי?

בעולם, דיור נחשב בר השגה כאשר ההוצאה עליו למשק בית אינה עולה על כ-30% מהכנסות המשפחה. את החובה לבנות גם דירות זולות מטילות הממשלות על יזמי הבניה, לעתים בתמורה לתמריצים שונים. במקביל קובעות הממשלות קריטריונים ביחס למי שיקבל זכות לקנותן. אבל, כאמור, דיור מסוג זה כלל לא נמצא ב"רפורמה" של נתניהו. אין שום משמעות לרפורמה הזו אם לא מכניסים בה את האפשרות לשלב בכל מתחם מגורים גם דיור יותר זול.

אז למה מה שמקובל בעולם זוכה לכזו התנגדות אצלנו? מדובר בתפיסת עולם, שמונהגת על ידי משרד האוצר כבר שנים רבות ולא יכולה לסבול את הרעיון שמחיר כלשהו לא יקבע לפי השוק, גם אם מדובר בדיור, שהוא לא מוצר ככל המוצרים אלא זכות יסוד בסיסית. מעבר לכך, צריך לומר בקול רם – דיור הוא כלי להשגת מטרות חברתיות. גם ועדת טרכטנברג קבעה זאת בהמלצותיה, והדגישה שללא הזדמנויות דיור מגוונות לבעלי הכנסות שונות נקבל סביבת חיים מנוכרת, של שכונות יוקרה בצד פרברים עניים, העמקת פערים ופגיעה במוביליות החברתית והתעסוקתית.

חשוב להדגיש שלקבלת הרפורמה כמו שהיא תהיה משמעות מעשית מרחיקת לכת: ערים רבות בארץ מקדמות כיום פרויקטים של דיור בר השגה במחיר מוזל לזכאים. פרויקטים אלה הוקפאו בהוראת משרד המשפטים בהיעדר הגדרה משפטית לדיור בר השגה. לכן, ההגדרה בחוק היא חיונית כדי לאפשר לפרויקטים הללו להתממש. עם ההגדרה שמציעה הממשלה, פרויקטים אלה ייגנזו.

עוד לא מאוחר לשנות. חברי הכנסת יכולים לומר לממשלה להביא חוק אחר. אם הם לא ייצאו נגד הניסיון הזה להונות את הציבור, אפשר לשכוח מדיור בהישג יד. לפחות עד הכנסת הבאה.

הכותבת הינה מנהלת המחלקה לזכויות כלכליות חברתיות באגודה לזכויות האזרח

ארגונים חברתיים, סביבתיים וארגוני המחאה קוראים ביחד: הממשלה זורה חול בעיני הציבור

הקואליציה לדיור בר השגה│ דרור ישראל│ המטה לתכנון אחראי│המשמר החברתי בכנסת│ התנועה החברתית│מגמה ירוקה│ספיבק-יונה - ועדת מומחים למען צדק חברתי│צוות הדיור של האסיפה הארצית: רשת קהילות המחאה │

מצ"ב הודעה משותפת שהוצאנו בשיתוף הארגונים הכתובים לעיל:
מחר (שלישי, 31.1) תדון הוועדה המשותפת פנים וכלכלה בכנסת בפרק שעניינו דיור בר-השגה במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבניה. לפי ההצעה, דיור בר-השגה יוגדר כדירות קטנות ודירות להשכרה במחירי השוק. ארגוני המחאה וארגונים חברתיים וסביבתיים מזהירים: הצעת הממשלה מטעה וריקה מתוכן - דיור במחירי השוק אינו דיור בר-השגה.

ההחלטה להכניס הוראות לדיור בר-השגה בתוכניות מתאר היא החלטה חשובה, שעמדה במרכז התביעות של הארגונים החברתיים והמחאה החברתית. אלא שההצעה הממשלתית לדיור בר-השגה שתובא מחר לדיון בוועדה המיוחדת לרפורמה בתכנון ובנייה רוקנה מתוכן, ברגע האחרון ובניגוד לנוסחים הקודמים. היא קובעת כי דיור בר-השגה יכול לכלול רק דיור להשכרה במחיר שוק או דירות קטנות במחיר שוק וללא כל סמכות לקבוע הוראות בעניין המחיר.

מדובר בשימוש מטעה במונח "דיור בר-השגה". משמעות המושג בכל מקום בעולם הוא דיור זול ממחירי השוק, שמחירו נקבע בהתאם להכנסת הזכאים, ובוודאי לא דיור במחיר השוק.

אם ההגדרה תתקבל כפי שהיא, ייסתם הגולל על היוזמות המקומיות לדיור בר-השגה אמיתי, שכוללות גם דיור מוזל. ערים רבות מקדמות פרויקטים שבהם רכיב של דיור בר-השגה במחיר מוזל לזכאים. אלא שפרויקטים אלו הוקפאו בהוראת משרד המשפטים, בשל היעדר הגדרה משפטית של דיור בר-השגה בחוק. אם ההגדרה תישאר כפי שמציעה הממשלה פרויקטים אלה ואחרים לא יוכלו לצאת לפועל!

לדברי הארגונים החברתיים והסביבתיים וארגוני המחאה, "בציניות בלתי רגילה, הממשלה מביאה לדיון הצעת חוק שבאה לפתור את מצוקת הדיור בישראל ולאפשר דיור בר-השגה, אך מלבד הכותרת היפה ההצעה ריקה לחלוטין מתוכן. דירות במחירי השוק, גם אם הן קטנות או מיועדות לשכירות, אינן בהישג ידו של חלק גדול מהציבור בישראל, ועל כך יצאו מאות אלפי אזרחים למחות בקיץ האחרון."

הארגונים הוסיפו, כי "מדובר בעוד הוכחה לכך שהרפורמה בתכנון אינה רפורמה חברתית, והיא לא תסייע ליצירת מרחב שמגשים את הרעיון של צדק חברתי".

הארגונים דורשים שינוי מהותי של הגדרת דיור בר-השגה ומתן סמכות לרשויות התכנון לקבוע גם הוראות לעניין המחיר והזכאים, ולאפשר לראשי ערים לקדם דיור בר-השגה. כמו כן, יש לקבוע כי לא יאושרו תוכניות מתאר למגורים אלא אם יש בהן התייחסות מספקת (לפחות 20% מהדירות) לדיור בר-השגה בתמהיל מגוון, שחלקו יהיה גם במחיר ההולם את הצרכים של אוכלוסיות מעוטות הכנסה.

ביום שלישי, (31.1) בשעה 10:00, תיערך עצרת מול הכנסת במחאה על הניסיון לרוקן מתוכן את הצעת החוק לדיור בר השגה. לפרטים

להצעת הממשלה לדיור בר-השגה במסגרת הרפורמה בתו"ב לחצו כאן.

פניית הקואליציה למינהל מקרקעי ישראל בנוגע לקריטריונים לדיור בר השגה

היום, יום ב', 30.1.12, יביא שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס את הקריטריונים לדיור בר השגה להצבעה בפני מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

הקואליציה לדיור בר השגה שיגרה פנייה לחברי המועצה וקראה להם לשנות את הקריטריונים המוצעים, ולהפסיק להתעלם ממצוקת הדיור הציבורי.

הקואליציה לדיור בר השגה טענה בפני המועצה כי הקריטריונים שיונחו על שולחן ההצבעה הינם מפלים ובלתי הוגנים (גיל, שנות נישואין, מספר ילדים, שירות בצבא/מילואים), וכן כי נעדרת באופן תמוה התייחסות לקריטריונים מהותיים שמתחייבים מטיבן וטבען של ההחלטות מסוג זה, כגון רמת הכנסה ומיצוי כושר השתכרות.

להלן הפנייה שנשלחה לחברי מועצת מקרקעי ישראל, בטרם הדיון:

View more documents from acri009.

2 חדרים ב־2 מיליון שקל זה דיור בר־השגה? / ד"ר אמילי סילברמן

המאמר פורסם לראשונה בכלכליסט

לאחר קיץ של מחאות ציבוריות שבראשן הקריאה לדיור בר־השגה, לאחר פרסום דו"ח טרכטנברג ולנוכח הבטחות ראש הממשלה למצוא פתרון לעלות הדיור - הממשלה מציעה סוף כל סוף חקיקה להשגת דיור בר־השגה.
 נשמע טוב? לא כל כך מהר. ההצעה שתעלה מחר (שלישי) לדיון בפני ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, בראשותו של חבר הכנסת אמנון כהן, היא יצירת אמנות בפני עצמה - תרגיל יוצא מהכלל ב"איך לעבוד על אנשים". הממשלה הצליחה להגדיר דיור בר־השגה בלי התייחסות אחת אפילו לשאלת העלות.

בכל רחבי העולם, המונח דיור בר־השגה מוגדר כדיור שעולה לזכאים לא יותר מ־30% מההכנסה שלהם (כולל ועד בית וארנונה), אך ככל הנראה לא זה המקרה בישראל, כפי שדווח בשבוע שעבר ב"כלכליסט". כאן, האוצר רוצה שנאמין שדיור בר־השגה הוא דירות קטנות בתעריפי השוק, ודירות להשכרה בתעריפי השוק. כלומר: אין קשר בין דיור בר־השגה לעלות ממשית של בתים.

על פי הגדרה זו, דירת 2 חדרים במגדלי YOO בתל אביב היא בת־השגה. השכירות עומדת על 5,000 שקל בחודש, ובנוסף יש לשלם אלף שקל לתחזוקה (הבניין כולל בריכה ושומר) ו־350 שקל למס רכוש. מחיר של 6,350 שקל בחודש הוא דיור בר־השגה למשקי בית עם הכנסה בגובה 21 אלף שקל, לאחר מסים - כלומר לעשירון העליון של החברה.

על אף הקושי של משרד האוצר להבין את ההגדרה של דיור בר־השגה, זו פשוטה למדי: דיור בר־השגה עולה למשק הבית המתאים לא יותר מ־30% מההכנסה לאחר מסים, כולל תחזוקה וארנונה. מבחינת משק הבית הישראלי הממוצע - 70% מהישראלים מרוויחים את ההכנסה הממוצעת למשקי בית, העומדת על 12 אלף שקל בחודש - פירוש הדבר עלות שלא תהיה גבוהה מ־3,800 שקל בחודש. עבור השכבות העניות - אנשים שמרוויחים שכר מינימום או שאינם יכולים לצאת לעבודה - פירוש הדבר הוא שלא יישאר כסף לקניית ספרי לימוד לילדים, לרכישת כרטיס לאוטובוס כדי להגיע לעבודה, לתשלום החשמל לחימום הבית ולקניית אוכל ומצרכי יסוד.
"חכו רגע", אומרת הממשלה שלנו, "אתם מבלבלים את המינוח, "השכבות החלשות" מהוות נושא נפרד, תוכנית נפרדת וסדר עדיפויות שונה. דיור בר־השגה אינו להן, בשבילן אנחנו זקוקים לתוכנית אחרת המכונה "דיור ציבורי". זה לא נכון, במיוחד לא אם בוחנים את ההתנהלות של מדינות אחרות.באנגליה לדוגמה, 25% מהבנייה החדשה צפויה לכלול דיור בר־השגה, מתוכם 70% מיועדים לדיירים עניים, על פי הנחיות התכנון.

אפילו בארה"ב הקפיטליסטית, לפחות בחמש מדינות ישנם חוקים המחייבים שאחוז מסוים מכלל הבנייה החדשה יוקצה לדיור בר־השגה.

בניו יורק, מעוז הקפיטליזם, הוקצו אזורים שבהם כל קבלן שמוכן להוסיף 20% יחידות של דיור בר־השגה מקבל בונוס (Density Bonus) של 30%, פטור מארנונה ועוד הקלות במס.

חקיקה דומה של דיור בר־השגה ורגולציות ניתן למצוא גם בקנדה, ספרד, צרפת, הולנד ואחרות. ניתן ללמוד ממנה שני דברים חשובים: ראשית, דיור בר־השגה חדש כמעט תמיד כולל דיור לבעלי ההכנסות הנמוכות (אוכלוסייה מבוגרת, מובטלים ופליטים), בדרך כלל בשיעור הנע בין 20% ל־70% מכלל הדיור בר־ההשגה. שנית, (זה נראה מובן מאליו, אך ככל הנראה יש צורך לציין זאת בישראל) דיור בר־השגה מתייחס לעלות עבור משק הבית הזכאי.

אפשר לעשות זאת בישראל. מהנעשה בעולם ניתן ללמוד שהצלחה בדיור בקרב אוכלוסיות בעלות הכנסה מעורבת דורשת תכנון זהיר, ניהול המרחב המשותף, עבודה קהילתית, גדלים שונים של דירות וכשאפשר, גם הקמת פעוטון או מרכז לילדים בתוך בניין או בית ספר מנוהל היטב בפרויקט. יש ראשי ערים ומהנדסי ערים שכבר שרטטו תוכניות בתל אביב, הרצלייה, כפר סבא, קריית אונו, ראשון לציון ובת ים. אך הערים, שנושאות עוד ועוד בנטל של הענקת דיור סביר ובר־השגה, יזדקקו לתמיכה מהממשלה. עובדים רבים במשרדי הפנים, המשפטים והרווחה כבר למדו והבינו את העקרונות, אך לא כך במשרד האוצר.
למרבה ההפתעה, קשה למצוא תומכים פוליטיים, על אף התמיכה הציבורית. היום בישראל, מי מצדד בדיור בר־השגה, בדיור רחב היקף באוכלוסייה? איזה פוליטיקאי יירתם למשימה? מי ייצא נגד האוצר ויוביל את המתקפה בעד מדיניות דיור חברתית חדשה מי יירתם לעזרתנו, לעזרת אותם 70% מהאוכלוסייה?

הכותבת היא חברה בקואליציה לדיור בר השגה, עמיתת מחקר במוסד נאמן, מלמדת מדיניות דיור בטכניון ובאונ' העברית וראש צוות "דיור תחבורה" בצוותי ספיבק־יונה

לקראת השבוע המכריע של הדיור בר ההשגה/ גיל גן-מור

  פורסם במקור בהעוקץ

במרבית ערוצי התקשורת, נגררו אחר הדיון הפוליטי אודות הקריטריונים שהציג השר אטיאס ל'מחיר למשתכן'. הדיון חשוב אך הוא גם מסית את תשומת הלב מן העיקר – מה שבכלל לא קיים בהצעות הממשלה.

אז מה הסיפור האמיתי? בימים שני ושלישי הקרובים (30-31.1) יתקבלו שתי החלטות חשובות ביותר בנושא דיור בר השגה, שבמידה רבה יסמנו את עתיד המאבק למען דיור בר השגה.

ביום שני תתכנס מועצת מקרקעי ישראל לאשר שתי הצעות החלטה – אחת עניינה דיור למשתכן, והשנייה – דיור להשכרה בהישג יד.השורה התחתונה – ההחלטות הצפויות יהוו התקדמות מסוימת, אך שוב ממ"י מתעלמים מהדיור הציבורי, ושוב הקריטריונים לסיוע בלתי סבירים ומפלים.

ביום שלישי תתכנס בכנסת הוועדה המשותפת פנים-כלכלה שדנה בחוק התכנון והבניה החדש (מה שמכונה – הרפורמה בתכנון). הוועדה תדון בהצעת הממשלה, הראשונה מסוגה, להוראות לדיור בר השגה שיחולו בתוכניות מתאר, וגם בקרקע פרטית. השורה התחתונה – הממשלה רוקנה מתוכן את ההגדרה של דיור בר השגה וקבעה כי הוא יכלול רק דיור להשכרה או דירות קטנות במחירי השוק. לא רק שהגדרה זו אינה מקדמת דבר, אלא שהיא אף תסתום את הגולל על היוזמות המקומיות לשלב בתוכניות למגורים גם דיור מוזל.

אנסה להכניס קצת סדר, ולהרחיב מה כל כך דרמטי ביומיים הצפויים, לנו. והכי חשוב: מה עלינו לדרוש ולשנות בהחלטות שצפויות להתקבל, כדי לעשות צעד ראשון בדרך למדיניות דיור חברתית.

יום שני: החלטות מועצת מקרקעי ישראל

מה על סדר היום?

ההחלטות שיבואו לשולחן המועצה – הגוף שמנהל את קרקעות המדינה - הן תוצאה של המחאה החברתית והמלצות ועדת טרכטנברג. הנושא הראשון שיידון במועצה הוא הרחבת השימוש בסיוע דרך 'מחיר למשתכן'.

המכרזים הרגילים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לצרכי בניה למגורים הם מכרזי-שוק, שבהם הזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע. מן הסתם, היזם שזוכה בונה על אותה קרקע את הבניינים שישיאו לו את התשואה הגבוהה ביותר האפשרית וישאף למכור דירות גדולות ויקרות במחיר המקסימאלי.

חלק ממכרזי רמ"י בעבר היו מכרזי מחיר למשתכן – על פי מכרזים אלו, המתמודדים במכרז יתמודדו על המחיר הנמוך ביותר שיציעו לרוכשי הדירות. מי שיכול לרכוש את הדירות בפרויקטים כאלו הם זכאים שעומדים בקריטריונים שונים. הביקורת על מכרזים אלו הייתה שהם מוטים לטובת משפחות גדולות ומוצעים בעיקר באזורים של אוכלוסיה חרדית, שהם אינם נותנים פתרון למי שאינו יכול לגייס הון ראשוני לרכישת דירה ורוצה פתרון של שכירות מפוקחת, ושלמרות המכרז ההפוך, ההצעות שהתקבלו לא נתנו הנחה משמעותית לזכאים, ולעיתים לא היה כלל הבדל בין ההצעה הטובה ביותר לבין מחירי השוק.

החידוש שאמור להתקבל בדיון ביום שני הקרוב, הוא שבניגוד לעבר, במכרזי מחיר למשתכן תינתן גם הנחה במחיר הקרקע, באופן שאמור להוזיל את מחירי הדירות, ובנוסף, שיהיו גם מכרזים לבנייה להשכרה. אלו שני צעדים חדשנים, שננקטים לראשונה בישראל.

במכרזי ההשכרה יהיו שני מסלולים: באחד תימכר הקרקע בהנחה משמעותית (30% מהערכת השמאי) ליזם שישכיר 60% מהדירות במתחם לזכאים, כאשר הזוכה הוא מי שהציע את ההצעה הנמוכה ביותר לשכ"ד חודשי. לאחר 10 שנים יוכל היזם למכור את הדירות.

במסלול השני – הקרקע תימכר ללא מחיר מינימום ליזם שיבנה פרויקט שכולו להשכרה, כאשר 25% מהדירות יהיו במחיר מפוקח שייקבע מראש על ידי רמ"י. תקופת ההשכרה תהיה בין 10 ל-20 שנה, בהתאם למספר יחידות הדיור.

הביקורת: צעדים ראשוניים, ומאד חלקיים.

אכן, אחת הדרישות שעלו במחאה היא שהקרקע אינה כספומט אלא משאב ציבורי שמיועד לשימוש כלל הציבור, ואכן המכרזים הולכים בכיוון זה. השאלה היא את מי תשמש הפחת מחיר הקרקע ואלו מטרות תשיג?

עיקר הבעיה בדיון שיתקיים במועצת מקרקעי ישראל היא ששוב יתעלמו ההחלטות שיתקבלו מהמחסור החריף בדיור ציבורי. לפי החוק, הקצאת קרקע לדיור ציבורי היא אחד התפקידים של המינהל, והתעלמותו מתפקידו זה אף מהווה לטעמי פגם חוקי. יכולה הייתה רמ"י למשל, להחליט שבכל מכרז יועברו לה כמה דירות להגדלת מאגר הדיור הציבורי. אם היעד השנתי של רמ"י הוא שיווק לפחות 30 אלף דירות בשנה, אז אפילו אם רק  10% מהדירות בכל פרויקט היו לדיור ציבורי, היה גדל מאגר הדיור הציבורי ב-3,000 דירות מדי שנה. אבל הם מתעלמים לחלוטין מהוראת החוק.

הביקורת השנייה מתמקדת בקריטריונים – אלו שמוצעים ואלו שחסרים. הקריטריונים האוניברסאליים המתבקשים ביותר, כמו רף רף הכנסה ותקרת הון נעדרים בצורה מאוד מפתיעה מהקריטריונים. גם הקריטריון של מיצוי כושר השתכרות אינו נכלל. קריטריון זה משמעו שמי שיבקש דיור יצטרך להראות שמיצה את כושר השתכרותו, בין על ידי עבודה, או בין שהוא זכאי לקצבאות, או לא יכול לעבוד מחמת גיל נכות ועוד מספר חריגים.  

במקום הקריטריונים המתבקשים – קיבלנו קריטריונים מוזרים ומפלים כמו שנות נישואין, ומספר ילדים, שיכולים ליצור הטיה לטובת מי שמתחתן מוקדם ומגדל משפחה גדולה מאוד, תוך התעלמות מהעובדה הפשוטה שבמקומות שונים יש צרכים שונים. קריטריונים אלו גם יוצרים אפליה תוצאתית, שתפגע ביחידים, וזוגות לא נשואים, לרבות מאותו מין, כמו גם הניקוד העודף לשירות צבאי או מילואים, שעלול בפועל להשאיר בחוץ את הנכים ואת האוכלוסייה הערבית, שפטורים משירות.

חייבים לדרוש כי לפחות 10% מהדירות בכל מכרזי רמ"י יישארו בידי המדינה וישמשו להגדלת מאגר הדיור הציבורי, וכי הקריטריונים לדיור בר השגה ישונו, באופן שיכללו מיצוי כושר השתכרות, קריטריון הכנסה, ויוסרו הקריטריונים של שנות נישואין, גיל ושירות צבאי.  כמו כן, דרך טובה יכולה להיות לקבוע סל של קריטריונים חוקיים, לרבות קריטריוני סף, ולהחליט לגבי כל מכרז על הקריטריונים הסופיים בהתאם לאמדן צרכים ברמה המקומית ובשיתוף הרשות המקומית.

הדיון ביום שלישי: החלטות בעניין דיור בר השגה ברפורמה בתכנון

מה על סדר היום:

כבר מעל שנה יושבת ועדה מיוחדת בכנסת, בראשות ח"כ אמנון כהן, ודנה בחקיקת חוק תכנון ובניה חדש (הרפורמה בתכנון). החוק ישפיע לשנים רבות על האופן שבו יתוכננו מתחמי המגורים שלנו – איך ייראו היישובים שלנו, ועד כמה נוכל לעמוד במחירי הדיור. בין היתר שיווקה הממשלה את החוק כפתרון למצוקת הדיור. אלא שכשהונחה הצעת החוק הסתבר שהיא מתעלמת לחלוטין מהדרישה לחייב בניה של דיור בר השגה בתוכניות למגורים. דרישה זו דומה לדרישות המוצבות היום במקומות רבים בעולם, לפיה בכל שכונה יש להבטיח גם דיור לאלו שמודרים ממנה בשל מחירי הדיור הגבוהים. התכלית של חקיקה כזו היא חברתית, והיא למנוע מרחב מקוטב בו שכונות הומוגניות לאוכלוסיה אמידה שוכנות בנפרד משכונות עוני.

ההתעלמות מדיור בר השגה עוררה ביקורת רבה בקרב הארגונים החברתיים, ראשי ערים וחברי הוועדה. יו"ר הוועדה, ח"כ אמנון כהן, הודיע לממשלה כי לא יעביר את הרפורמה בלי הוראות לדיור בר השגה. חודשים עברו והממשלה התמהמה בהבאת הנוסח שלה, ועתה עומדת הרפורמה כבר לפני שלב הסיום. רק עתה- סופסוף מביאה הממשלה את הצעתה, אך בניגוד להתחייבויות, הממשלה שינתה ברגע האחרון את ההגדרה של דיור בר השגה.

במקום ההגדרה המקובלת בעולם של דיור בר השגה כדיור נאות ומוזל לזכאים במחיר שהולם את הכנסתם, ובאופן שיאפשר למי שזכאי לגור במקום שממנו הוא מודר בלי להוציא מעל 30% מהכנסתו הפנויה, מבקשת המדינה להגדיר דיור בר השגה כדיור להשכרה או דירות קטנות במחיר השוק. כלומר – הממשלה מגדירה דיור בר השגה כדיור במחיר השוק בלבד.

הביקורת: בלוף אחד גדול.

ההגדרה המוצעת מרוקנת מתוכן את הרעיון של דיור בר השגה. דיור במחיר שוק אינו דיור בר השגה, ולא יענה על צרכי הציבור, שמוציא היום סכומים גבוהים מאוד מהכנסתו לדיור. הגדרה כזו לא תאפשר ליצור את התמהיל הנדרש עבור אוכלוסיות מגוונות, ולא תקיים את מה שהיא כביכול מבטיחה.

אפילו ועדת טרכטנברג עמדה על הצורך בדיור בר השגה. היא ציינה כי "לעליית מחירים חדה, ולהיעדרו של תמהיל דיור התואם את צרכי האוכלוסייה השונים, השלכות קשות מבחינה חברתית וכלכלית". היא גם ציינה כי "תמהיל דירות הומוגני עלול ליצור סביבת חיים מנוכרת, הנשענת על שכונות יוקרה ופרברים עניים, על הדרה של אוכלוסיות רבות מהמרחב העירוני ודחיקתם אל שולי הערים או אל פרברים מרוחקים, תוך העמקת הפערים ופגיעה במוביליות החברתית והתעסוקתית".   

למען דיור בר השגה אפקטיבי, יש צורך בחלוקת האחריות בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות. מאחר שברור ששוק הבנייה לבדו אינו מתייחס כלל להיבטים אלו, הדרך להשפיע על מה שייבנה הוא ברגולציה ממשלתית, דרך הוראות התכנון המרחבי. ניתן לעשות זאת אם לרשות התכנון המקומית תהיה סמכות לקבוע הוראות בתוכנית, שיתייחסו בין היתר לסוג הדירות, גודלן וגם מחירן ולמי יתאפשר לשכור או לרכוש דירה מוזלת בפרויקט. כל זאת כמובן, לא קיים בהצעה הממשלתית.

יתר על כן, הגדרה כזו תגרור אותנו אחורה, ותסתום את הגולל על עשרות תוכניות שקידמו רשויות מקומיות לדיור בר השגה, בהן רכיב של דיור מוזל לזכאים, בדר"כ בתמורה למתן זכויות בניה נוספות. מדוע? מפני שמשרד המשפטים הודיע שמבחינה משפטית, חייבת להיות הסמכה מפורשת בחוק התכנון כדי לקבוע הוראות בתוכנית, שעניין מחיר הדיור או הזכאים, ועד שלא יוסדר העניין בחוק תוכניות אלו אינן חוקיות.

תוצאה זו היא תוצאה קשה מאוד, מפני שהמון פרויקטים גדולים שנבנים בערים הם לא על אדמות מדינה, אלא על אדמות פרטיות או אדמות שכבר העבירה רמ"י לתאגידי הבנייה. קחו למשל, את תוכנית צפון מערב תל אביב, שתכלול כ-11,000 ושאם היה בה מרכיב של דיור בר השגה רציני הייתה יכולה לתת מענה למצוקת הדיור. בתחילה רצתה לכלול העירייה הוראות לדיור בר השגה בתוכנית, אך בעקבות חוות הדעת של משרד המשפטים הוגשה התנגדות על ידי בעלי הקרקע הפרטיים, והעירייה נאלצה לסגת מההחלטות שקיבלה. כיום, כל מה שנשאר מהתוכנית לדיור בר השגה במתחם זה הוא דירות להשכרה במתחם אחד בלבד, שהוא בבעלות ציבורית.

חייבים לדרוש שינוי מהותי של הגדרת דיור בר-השגה, והחזרת אפשרות ההוזלה של דירות, באופן שיפתח את הפתח ליוזמות הקיימות ברמה המקומית להתקדם. כמו כן, יש לדרוש כי לא תאושר תוכנית מתאר למגורים אלא אם יש בה התייחסות מספקת (לפחות 20% מהדירות) לדיור בר השגה, בתמהיל מגוון, שחלקו יהיה גם במחיר ההולם את הצרכים של אוכלוסיה מעוטת הכנסה.

לסיכום

אין ספק ששתי ההחלטות שעל הפרק הן חשובות ומשמעותיות, אך אם תשאלו לדעתי, שינוי החוק היא מטרה חשובה יותר שתוצאותיה מרחיקות לכת.

יש לקוות שהציבור יתעורר וימחה, ויש לקוות גם שבזמן שהתקשורת מתעסקת עם הקריטריונים של השר אטיאס, לא נירדם בשמירה, וניתן לחוק התכנון החדש לעבור עם הגדרה נכה ומזיקה לדיור בר השגה, שתקבור את הדרישה לשילוב דיור בר השגה ולתמהיל חברתי בשכונות המגורים.

הכותב הוא עו"ד באגודה לזכויות האזרח ובקואליציה לדיור בר השגה.

ח"כ אמנון כהן - הממשלה זורה לנו חול בעיניים

בעקבות הכתבה בכלכליסט, נדהמנו לגלות כי ההצעה לדיור בר השגה במסגרת הרפורמה בתכנון רוקנה מכל תוקף, היא אינה כוללת דיור במחיר מוזל, אלא כוללת דיור להשכרה במחיר השוק בלבד.

ניתן להבין מכך שהוועדה אינה רואה בעייה במחירי השוק הקיימים והם ברי השגה בעיניה. ובכן - אנחנו לא חושבים כך.

לקריאת הצעת הממשלה לחצו כאן.

אין זו אלא מכבסת מילים להונות את הציבור - אין ולא יהיה דיור בר השגה ברפורמה. זה מה שהחוק הזה אומר. ייתר על כן, אם זה מה שיעבור, יבוטלו עשרות תכניות של הרשויות המקומיות הקיימות כיום לדיור בר השגה אמיתי, תכניות המתערבות גם במחיר הדיור. תכניות אלו יהפכו להיות בלתי חוקיות ללא ההסמכה המפורשת בחוק. ועד שלא יוסדר הנושא בחוק גם לא יוכלו לקיים תכניות חדשות כאלו.



הקואליצייה לדיור בר השגה קוראת לוועדה להבטיח:
1. הגדרה לדב"י שתגדיר דיור בר השגה כדיור מוזל בהשכרה שמחירו יקבע בהתאם לרמת ההכנסה המזכה, כפי שתיקבע.
2. הוראות מפורשות לפיהן לא תאושר תוכנית מתאר למגורים אלא אם יש בה לפחות 20% דיור בר השגה מוזל שמתוכו לפחות 30% מיועד לזכאי דיור ציבורי או סיוע בשכ"ד.

אנו קוראים לחברי הוועדה ולח"כים בכלל, לעמוד על כך כי ההגדרה של דב"י ברפורמה תהיה כזו שתבטיח תוכן ממשי לדב"י ולא לאפשר לממשלה להונות את הציבור ע"י ריקון ההגדרה מתוכן ממשי.

מצ"ב המכתב ששלחנו היום ליו"ר הועדה, ח"כ אמנון כהן:

מכתב ליור ועדת הרפורמה 24.01.12

View more documents from acri009.

עובדים עלינו בעיניים - יוצאים למאבק

תראו את הכתבה בכלכליסט. היא מאשרת שמועות שהגיעו אלינו בימים האחרונים.

ביום שלישי הבא 31.1.12 תתקיים בכנסת ישיבה מכרעת בעניין הכללת הוראות לדיור בר השגה בחוק, במסגרת דיוני הרפורמה בתכנון.

עובדים עלינו בעיניים!

ההגדרה של דיור בר השגה, שתובא לאישור, רוּקנה מתוכן – היא תכלול רק דיור להשכרה במחיר שוק ודירות קטנות במחיר שוק ללא כל התייחסות למחיר הדירות. הגדרה של דיור בר השגה חייבת לכלול התייחסות למחירי הדירה, אחרת אין פה כל שינוי. בלי הגדרה כזאת בחוק, גם רשות מקומית שרוצה לעשות פרויקטים כאלו, לא תוכל בשל היעדר סמכות.אם לא נשנה את ההגדרה, היזמים ימשיכו לבנות פרויקטים הומוגניים.

חייבים לצאת למאבק ולא לתת לזה לעבור בצורה כזו.

להגיד שדיור להשכרה במחיר שוק או דירות קטנות זה דיור בר השגה זו הונאה של הציבור!

כבר היום יש לרשויות תכנון סמכויות לקבוע יעוד של השכרה או דירות קטנות, אז אין פה חידוש, אלא ישרא-בלוף! העיקר שהציבור יחשוב שמקדמים דיור בר השגה.

החוק חייב להגדיר חובה להכללת דיור בר השגה בכל פרויקט חדש עבור דיירים עם הכנסה בינונית ונמוכה, כולל חלק לזכאי דיור ציבורי, בתמהיל מגוון, ובמחיר שהולם את הכנסת הזכאים. הגדרת דיור בר השגה בחוק זה הבסיס לקידום דיור בר השגה לתושבי המדינה. אם זה לא בחוק, זה לא יקרה.

יש עוד אפשרות להשפיע. יש לנו שבוע, אבל חייבים לפעול מהר!

בואו לאירוע מחאה (יום ד' ה-25.1):

https://www.facebook.com/events/363947373619906/

מתגבש מאבק מהיר. מה את/ה יכולים לעשות?
עדכונים שוטפים יופיעו בבלוג הקואליציה לדיור בר השגה.

להצעות ורעיונות נא לכתוב לרונה פרי,
רכזת הקואליציה לדיור בר השגה:
rona@acri.org.il

הפיצו הלאה.

דיור ציבורי וגזענות - מה הקשר? / גיל גן-מור

אתמול התקיים כנס ראשון של שדולה חדשה לדיור ציבורי. השדולה מונה די הרבה חברי כנסת בראשות חברי הכנסת דב חנין, מירי רגב ואורלי לוי. מייד לאחר הכנס הזה התקיימה הפגנה ענקית שארגנו יוצאי אתיופיה וארגונים חברתיים נגד הגזענות והאפליה במגורים. עוד אתמול בערב, הצביעה הכנסת ודחתה הצעת חוק פרטית של ח"כ אילן גילאון וניצן הורוביץ נגד אפליה בדיור.

בעיני יש קשר ברור בין הדברים.

הקשר הוא ברור כי האפליה וההתנגדות לדיור ציבורי – שתיהן יחד מדירות אוכלוסיות שלמות לשולי החברה, ומונעות מהן את הזכות לשוויון, שהיא נשמת אפה של הדמוקרטיה. גם ההתנגדות לדיור ציבורי בקרב הציבור נובעת מאותו מקום שממנו נובעת ההתנגדות לגור לצד אנשים שונים ממני. זה נובע מאותן דעות קדומות וחששות לגבי מגורים לצד מי שהוא לא מאותה מילייה או תרבות, או רקע חברתי כלכלי כמוני.

לפני שבועיים, שלושה ימים לפני ששודרה הכתבה המזעזעת בערוץ 2 אודות אירועי קריית מלאכי, נערך כנס על הדרה ממגורים שהאגודה לזכויות האזרח אירגנה יחד עם עיריית בת ים בשם "עיר חברתית במבחן - תכנון, דיור וזכויות אדם". אחד הדוברים היה גדעון אמבייה, שהוא פעיל ותיק למען זכויות קהילת יוצאי אתיופיה. גדעון נשאל מה לדעתו גורם לכך שיוצאי אתיופיה לא מצליחים לפרוץ את הריכוזים, הגטאות שבהם הם מתגוררים כיום.

התשובה אולי הפתיעה חלק מהנוכחים. גדעון כצפוי דיבר על הגזענות והאפליה, על אי הקבלה של יוצאי אתיופיה והדעות הקדומות שיש כלפי אנשים מהקהילה. אך גדעון הדגיש לא פחות, ואולי יותר את הקושי של יוצאי אתיופיה למצוא דיור הולם במקומות שבהם אין ריכוז של יוצאי הקהילה. הוא במפורש דיבר על העובדה שהמחסור בדירות של הדיור הציבורי הן מכשול בפני השתלבות הקהילה, כי הסיוע שהמדינה נותנת לרכישת דירה נמוך מדי ומסליל אותם לשכונות מצוקה ולריכוזי עוני, שמנציחים את מצבם.

גם הנא עמורי, פעילה מיפו דיברה בכנס. היא גם קשרה באופן ישיר בין האפליה והגזענות לבין מצוקת הדיור. היא אמרה שכשמדובר בדיור, אנשים אומרים שאין מה לעשות. זה טבעי ששכונה משתנה, ושאם יפו נהיית יקרה, אז שהאנשים יחפשו לעצמם מקום אחר. אך גם על הגזענות, אמרה, אפשר לומר : ככה זה טבעם של אנשים. אין מה לעשות, הגזענות היא דבר טבעי ולכן לא ניתן לטפל בה.

האם יעלה בדעתנו לא להיאבק בגזענות, שאלה? אם התשובה היא לא, אמרה, לא יכול להיות שיעלה בדעתנו לא להילחם בהדרה של אנשים מביתם עקב המחסור בדיור בר השגה.



אני מאוד מזדהה גם עם הדברים של גדעון וגם עם הדברים של הנא. היחס שלנו כחברה לתופעה של הדרה ממגורים, בין מחמת אפליה וגזענות, ובין מחמת היעדר פתרונות דיור, הוא ביטוי לערכים, לתפישת עולם. הגדרת התופעות הללו כטבעיות, כתופעות שאין מה לעשות נגדן, כתוצר של שוק חופשי – הגדרה זו גם היא מבטאת תפישת עולם, גם היא פוליטית.

מי שאומר: אין מה לעשות נגד אפליה או נגד מצוקת הדיור, אומר למעשה שמבחינתו האנשים המוּדרים בחברה ימשיכו להיות מוּדרים, הוא אומר שמבחינתו הפערים ימשיכו לגדול, והוא תומך בהנצחת העוני והמצוקה.

לעומת זאת – מי שתומך בהגדלת השוויון בחברה, בצמצום פערים, בנגישות שוויונית וצודקת יותר למשאבי החברה חייב להיאבק נגד הדרה במגורים, ואת המאבק הזה חייבים לנהל בו זמנית בשתי החזיתות – גם נגד הגזענות והאפליה, וגם נגד מצוקת הדיור והמחסור בדיור בר השגה.

דיור ציבורי מוזל הוא כלי מרכזי במאבק למען דיור בר השגה וגם למען שילוב ושוויון, כי בניגוד לעבר – היום איננו דורשים את הדיור הציבורי כשיכון מסומן, נפרד, שבעצמו הופך למלכודת עוני והזנחה. אנו דורשים דיור ציבורי משולב ומפוזר בכל מקום. גם ואולי בעיקר באזורים חזקים מבחינה כלכלית חברתית. אנו דורשים שבכל בניין יהיו כמה דירות של דיור ציבורי, לצד דיירים שמשלמים מחיר שוק. אנו דורשים שגם אם משפחה עובדת בשכר נמוך, או שחלילה אינה מסוגלת להתפרנס בשל נכות, הילדים יוכלו לגור בשכונה שבה בתי ספר טובים, ותשתיות טובות והשקעה ציבורית ולא בסלאמס.

ואנו רוצים גם שהדיור הציבורי יורחב ויוגדל אחרי שמספר הדירות הגיע לשפל חסר תקדים, וכך גם נוכל להרחיב את הנהנים ממנו ולהפוך אותו לכלי שמשרת שכבה רחבה יותר באוכלוסייה, ולכן גם כלי שיותר קשה לפגוע בו ולקצץ בו.

כדי שזה יקרה אנו צריכים שהשדולה החדשה תוביל את הממשלה לשינוי עמוק בתפישה ובמדיניות. אנו צריכים לקדם חוק איסור אפליה בדיור, ואנו צריכים לתמוך ולקדם את הצעת החוק להקצות 5% מכל בניה חדשה לדיור ציבורי. זהו מאבק משולב.

בהצלחה לשדולה החדשה.

הכותב הוא עו"ד וראש תחום הזכות לדיור באגודה לזכויות האזרח וחבר הקואליציה לדיור בר השגה