דירה אינה מכונית / עו"ד גיל גן-מור

מאמר זה פורסם לראשונה ביום 11.9.09 בעיתון TheMarker

ד"ר יאיר דוכין, בעל חברת ייעוץ בתחום הנדל"ן, ביטא לאחרונה בריאיון לדה-מרקר את דעתו השלילית על הדרישה לדיור בהישג יד. "אנשים חושבים שהמדינה צריכה לספק לצעירים דירות במרכז תל אביב... מה זו הגישה הזאת?" הוא שואל. "...רוצים דירות? לכו למקומות שמתאימים ליכולת שלכם ... גם אני רוצה מכונית ארבע על ארבע במחיר זול". ד"ר דוכין מייצג גישה שמרנית שכוחה הולך ויורד במדינות המפותחות, וטוב שכך.

גם במדינות בעלות כלכלה חופשית ישנה הבנה הולכת וגדלה לכך ששוק הדיור לבדו, אינו יכול להתמודד עם תופעות חברתיות קשות כמו חסרוּת בית, הדרה חברתית והיווצרות שכונות עוני. השוק לבדו אינו מספק דיור בהישג יד בהיקפים נאותים, ולכן חלק הולך וגדל ממשקי הבית במדינה נאלצים להוציא אחוז גבוה מהכנסתם על דיור, לעתים תוך ויתור על צרכים הכרחיים אחרים. משקי בית אחרים מהמעמד הבינוני-נמוך נדחקים לסביבת מגורים מוזנחת בעלת רמת שירותים ירודה ומחסור במקורות פרנסה, ונוצרים גטאות של עוני והזנחה.

מכיוון שדיור אינו מכונית, הוא אינו מוצר צריכה אלא צורך אנושי וזכות בסיסית, טוב יעשה משרד השיכון אם ילך בעקבות עמיתיו בעולם, ויפעל בכלים שונים לקידום דיור בהישג יד עבור משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. קידום דיור בהישג יד אינו מסתכם במתן דירה זולה לזוג צעיר במרכז תל אביב, כפי שמציג זאת ד"ר דוכין בהקצנה מכוונת ובמידה של הטעיה, אבל גם אינו יכול להתמצות בקיומם של שיכוני עוני בשולי הערים או בישובים נטולי פרנסה בפריפריה. יש לקדם דיור בהישג יד תוך שימת לב למטרות חברתיות חשובות, כמו קידום השוויון וצמצום פערים חברתיים ואפילו מתוך היבטים סביבתיים, כמו עידוד המגורים בעיר, או כלכליים, כמו הצורך בעובדים ממקצועות מגוונים למימוש צרכי העיר או הכלכלה.

שיכוני עוני בשולי הערים אולי יהוו מאגר של דיור זול, אך הם מנציחים את הפערים החברתיים. בשיכוני עוני יש פחות אפשרויות ונחיתות ברמת השירותים, כמו חינוך ושירותים רפואיים מאשר באזורי מגורים בהם מתגוררים בסמיכות זה לזה משקי בית בעלי הכנסה מגוונת.

דיור בהישג יד היא, אם כן, אסטרטגית פעולה מכילה ולא מדירה, שאינה מתעלמת גם מהצרכים של אנשים עם הכנסה בינונית ונמוכה, ומטרתה להתערב במקומות בהם מנגנוני השוק מדירים אותם. אסטרטגיה זו היא מגוונת ולא נקודתית, כפי שמנסה ד"ר דוכין להציגה. היא כוללת בין השאר דרישה לכך שחלק הולם מבין יחידות הדיור בבניה חדשה תהיינה בהישג יד, אך היא גם דורשת בין השאר, לקחת בחשבון את השפעותיה של התחדשות עירונית על מספר יחידות הדיור הזולות באזור ולהיערך לכך בהתאם, או להבין אילו מבין הדרישות התכנוניות מובילות להתייקרות הדיור ולהדרה של אוכלוסיות מסוימות.

צילום: Activestills