בשבוע הקרוב תצא קבוצה של 15 ישראלים לסיור לימודי בניו- יורק ובבוסטון בנושא של "ארגונים לפיתוח קהילתי בתחום הדיור" (Community Development Corporations - "CDCs"). הקבוצה מורכבת מנציגים מהאקדמיה, מארגוני החברה האזרחית, מהמגזר הציבורי ומהמגזר העסקי והבנקאי, המתמחים במשפט קהילתי, תכנון עירוני, יזמות נדל"ן ומימון.
משתתפי הסיור יערכו ביקורים בשכונות בניו- יורק ובוסטון בהם בוצעו פרויקטים של דיור בר- השגה, ייפגשו עם אנשי מקצוע העובדים בארגונים אלה, יזמים, משקיעים ונציגי ממשל שיש להם ניסיון בפיתוח כלכלי קהילתי בתחום הדיור.
הסיור נעשה במסגרת יוזמה של הקליניקה לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית מאוניברסיטת תל-אביב http://www.law.tau.ac.il/Heb/?CategoryID=755 והמעבדה לתכנון עם קהילה מהטכניון ובמימון של גופים חיצוניים. יוזמה זו באה לבחון את מודל ה- CDC כאמצעי לקידום דיור בר- השגה לאוכלוסיות ברמת הכנסה נמוכה ובינונית בישראל וכמנגנון פיקוח וניהול מלאי של דיור בר- השגה לאורך שנים. מטרת הסיור היא ללמוד את המודל האמריקאי תוך התבוננות ביקורתית על היתרונות והחסרונות ובשלב מאוחר יותר אף לבחון את ההיתכנות של יישום מודל דומה בישראל .
מה הם CDCs ?
CDCsהם אחת מצורות ההתאגדות הנפוצות ביותר בארה"ב לפיתוח וניהול דיור בר-השגה לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית. המדובר בארגונים שתפקידם ומטרתם המרכזית הוגדרה כשיקום קהילות עניות. ה-CDCs שונים בגודלם, בהיקף פעילותם העסקית ובמטרות הניהול שהם מציבים לעצמם עם זאת המשותף לפעילותם של ארגונים אלה זו מסגרת ללא מטרת רווח הפועלת לפיתוח קהילתי כלכלי עבור אוכלוסיות מוחלשות באזורים גיאוגרפים שהוגדרו מראש. ארגונים אלה זוכים לתמיכה פוליטית רחבה בארה"ב, בהיותם מושתתים על ערכים המקובלים על קובעי המדיניות, כגון, לקיחת אחראיות על ידי התושבים, מעורבות התושבים בקבלת החלטות, יזמות ושיתוף פעולה בין הספירה הפרטית לספירה הציבורית.
ה-CDCs בארה"ב מהווים במובן מסוים את פתרון הביניים בין מדיניות הרווחה של הממשלה המכירה בחובתה למצוא פתרונות דיור, לבין כוחות השוק, המהווים את הזירה העיקרית שבאמצעותה מוקצים משאבי הדיור.
איך זה עובד[1]?
תקציבים ממשלתיים ו/או עירוניים, מועברים ישירות לארגונים ללא מטרות רווח המופעלים על ידי אנשי הקהילה עצמה בשיתוף עם אנשי מקצוע וגורמים נוספים, כדי ליצור תנאים שיימשכו בעלי הון להשקיע בקהילות. מדובר בתהליך המתרחש הן "מלמטה" והן "מלמעלה". הקהילות עצמן נדרשות לקחת חלק בשוק ולצאת מ"תרבות העוני" אך עם זאת אין המדובר בהשלכתן של אוכלוסיות מוחלשות לזירה שבה יתמודדו לבדן, ללא סיוע ותמיכה בכוחות השוק, אלא בדרך כלל מדובר ביוזמה או תכנית ממשלתית או עירונית, המקלה במידה רבה על התמודדות מול כוחות השוק על ידי הענקת סיוע לארגונים המקומיים ועל ידי יצירת תמריצים לבעלי ההון להשקיע בקהילות ולאפשר צמיחתן.
ה- CDCs ממוקמים בחלקם בתוך הקהילה ועל כן מהווים חלק בלתי נפרד ממנה. לעיתים קרובות תושבי הקהילה הם חברים בארגון ועובדה זו מאפשרת לקיים מערך שלם של תחזוקת יחידות הדיור בסיוע הארגון ואנשי המקצוע העובדים בו. ה- CDCs מבוססים על מנגנוני פיקוח על העברה עתידית של הנכסים, באופן כזה שיחידות הדיור שנקנו או הושכרו במחיר מוזל יישארו מוזלות גם עבור רוכשים או שוכרים עתידיים ואילו הארגון והבעלים הנוכחי, יוכלו ליהנות מעליית ערך הנכס באופן יחסי להשקעתם בו.
איך זה קיבל תאוצה בארה"ב?
תהליך שילוב העניים בכלכלת השוק נהפך לאסטרטגיה המרכזית של הממשל בארה"ב בשנות ה-90 במסגרת המאבק בעוני. תהליך זה קרה במקביל להמשך מדיניות הקיצוץ של הממשלה בתוכניות הרווחה. תכנית הדגל של הנשיא קלינטון למאבק בעוני היתה יצירת "אזורי העצמה" ((enterprise zones, תכנית שהגדירה אזורים גיאוגרפים הסובלים ממצוקה כלכלית וחברתית בערים מסוימות והעניקה הקלות והטבות מס למשקיעים כדי למשוך את בעלי ההון להשקיע בדיור מוזל וביצירת מקורות תעסוקה. בנוסף על כך נחקקו חוקים המחייבים חברות ומוסדות פיננסים להשקיע בקהילה. חוקים אלה הובילו להשקעות בשכונות ובקהילות העניות ולבניית עשרות אלפי יחידות של דיור בר- השגה. באמצעות אסטרטגיה זו, נשברה המסורת הדמוקרטית של תמיכה במדינת הרווחה ונוצר קונסנסוס מיוחד במינו בין שמרנים, ליברלים וניאו ליברלים אשר איפשר חקיקת חוקים ויצירת תמריצים לבעלי הון.
משתתפי הסיור יערכו ביקורים בשכונות בניו- יורק ובוסטון בהם בוצעו פרויקטים של דיור בר- השגה, ייפגשו עם אנשי מקצוע העובדים בארגונים אלה, יזמים, משקיעים ונציגי ממשל שיש להם ניסיון בפיתוח כלכלי קהילתי בתחום הדיור.
הסיור נעשה במסגרת יוזמה של הקליניקה לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית מאוניברסיטת תל-אביב http://www.law.tau.ac.il/Heb/?CategoryID=755 והמעבדה לתכנון עם קהילה מהטכניון ובמימון של גופים חיצוניים. יוזמה זו באה לבחון את מודל ה- CDC כאמצעי לקידום דיור בר- השגה לאוכלוסיות ברמת הכנסה נמוכה ובינונית בישראל וכמנגנון פיקוח וניהול מלאי של דיור בר- השגה לאורך שנים. מטרת הסיור היא ללמוד את המודל האמריקאי תוך התבוננות ביקורתית על היתרונות והחסרונות ובשלב מאוחר יותר אף לבחון את ההיתכנות של יישום מודל דומה בישראל .
מה הם CDCs ?
CDCsהם אחת מצורות ההתאגדות הנפוצות ביותר בארה"ב לפיתוח וניהול דיור בר-השגה לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית. המדובר בארגונים שתפקידם ומטרתם המרכזית הוגדרה כשיקום קהילות עניות. ה-CDCs שונים בגודלם, בהיקף פעילותם העסקית ובמטרות הניהול שהם מציבים לעצמם עם זאת המשותף לפעילותם של ארגונים אלה זו מסגרת ללא מטרת רווח הפועלת לפיתוח קהילתי כלכלי עבור אוכלוסיות מוחלשות באזורים גיאוגרפים שהוגדרו מראש. ארגונים אלה זוכים לתמיכה פוליטית רחבה בארה"ב, בהיותם מושתתים על ערכים המקובלים על קובעי המדיניות, כגון, לקיחת אחראיות על ידי התושבים, מעורבות התושבים בקבלת החלטות, יזמות ושיתוף פעולה בין הספירה הפרטית לספירה הציבורית.
ה-CDCs בארה"ב מהווים במובן מסוים את פתרון הביניים בין מדיניות הרווחה של הממשלה המכירה בחובתה למצוא פתרונות דיור, לבין כוחות השוק, המהווים את הזירה העיקרית שבאמצעותה מוקצים משאבי הדיור.
איך זה עובד[1]?
תקציבים ממשלתיים ו/או עירוניים, מועברים ישירות לארגונים ללא מטרות רווח המופעלים על ידי אנשי הקהילה עצמה בשיתוף עם אנשי מקצוע וגורמים נוספים, כדי ליצור תנאים שיימשכו בעלי הון להשקיע בקהילות. מדובר בתהליך המתרחש הן "מלמטה" והן "מלמעלה". הקהילות עצמן נדרשות לקחת חלק בשוק ולצאת מ"תרבות העוני" אך עם זאת אין המדובר בהשלכתן של אוכלוסיות מוחלשות לזירה שבה יתמודדו לבדן, ללא סיוע ותמיכה בכוחות השוק, אלא בדרך כלל מדובר ביוזמה או תכנית ממשלתית או עירונית, המקלה במידה רבה על התמודדות מול כוחות השוק על ידי הענקת סיוע לארגונים המקומיים ועל ידי יצירת תמריצים לבעלי ההון להשקיע בקהילות ולאפשר צמיחתן.
ה- CDCs ממוקמים בחלקם בתוך הקהילה ועל כן מהווים חלק בלתי נפרד ממנה. לעיתים קרובות תושבי הקהילה הם חברים בארגון ועובדה זו מאפשרת לקיים מערך שלם של תחזוקת יחידות הדיור בסיוע הארגון ואנשי המקצוע העובדים בו. ה- CDCs מבוססים על מנגנוני פיקוח על העברה עתידית של הנכסים, באופן כזה שיחידות הדיור שנקנו או הושכרו במחיר מוזל יישארו מוזלות גם עבור רוכשים או שוכרים עתידיים ואילו הארגון והבעלים הנוכחי, יוכלו ליהנות מעליית ערך הנכס באופן יחסי להשקעתם בו.
איך זה קיבל תאוצה בארה"ב?
תהליך שילוב העניים בכלכלת השוק נהפך לאסטרטגיה המרכזית של הממשל בארה"ב בשנות ה-90 במסגרת המאבק בעוני. תהליך זה קרה במקביל להמשך מדיניות הקיצוץ של הממשלה בתוכניות הרווחה. תכנית הדגל של הנשיא קלינטון למאבק בעוני היתה יצירת "אזורי העצמה" ((enterprise zones, תכנית שהגדירה אזורים גיאוגרפים הסובלים ממצוקה כלכלית וחברתית בערים מסוימות והעניקה הקלות והטבות מס למשקיעים כדי למשוך את בעלי ההון להשקיע בדיור מוזל וביצירת מקורות תעסוקה. בנוסף על כך נחקקו חוקים המחייבים חברות ומוסדות פיננסים להשקיע בקהילה. חוקים אלה הובילו להשקעות בשכונות ובקהילות העניות ולבניית עשרות אלפי יחידות של דיור בר- השגה. באמצעות אסטרטגיה זו, נשברה המסורת הדמוקרטית של תמיכה במדינת הרווחה ונוצר קונסנסוס מיוחד במינו בין שמרנים, ליברלים וניאו ליברלים אשר איפשר חקיקת חוקים ויצירת תמריצים לבעלי הון.
[1] חלק זה מתבסס על המאמר "ממאבקי זכויות להעצמה כלכלית, סיוע משפטי לפיתוח כלכלי כתפיסה של עריכת דין חברתית מאת מיכל אהרוני וגליה פיט http://www.law.tau.ac.il/Heb/_Uploads/dbsAttachedFiles/haazama.pdf
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה