The Domino Effect (Trailer) from The Domino Effect on Vimeo.
המרוויחים
המרוויחים הם בעיקר בעלי דירות, הנהנים מעלייה במחירי הדיור. לידם מרוויחים גם התושבים החדשים, עבורם זו הזדמנות לשכור או לקנות דירה במחיר יחסית נמוך, ובעלי עסקים שנהנים מביקוש הולך וגדל למוצריהם. גם העירייה מרוויחה, כי היא זוכה להכנסות גבוהות יותר מארנונה, ולשיפור בתנאי החיים בשכונה שלא מזמן נחשבה ל-'בעייתית' בעיר. לבסוף, שוכרי דירות ברמת הכנסה בינונית-גבוהה עשויים להרוויח בטווח הקצר מן השיפור בתשתיות ובשירותים בשכונה.
המפסידים
המפסידים העיקריים הם שוכרי דירות ברמת הכנסה בינונית-נמוכה שאינם מסוגלים להתמודד עם העלייה במחירי הדיור, במיוחד זקנים, נכים או כל מי שהכנסתו תלויה בקצבה או תשלום קבוע אחר. גם עסקים וותיקים עלולים להפסיד מהתהליך, אם עלייה בדמי שכירות של חנויות, ושינוי בהרגלי הקנייה של התושבים. לעיתים העיריות גם מעלות ארנונה לאחר תהליך של ג'נטריפקציה, ובכך מקשים על בעלי בתים ותיקים וגורמים לעלייה נוספת בדמי השכירות של חנויות. מפסידות מרכזיות נוספות הן הרשויות אשר צריכות להתמודד עם מצוקת הדיור של האוכלוסייה הענייה הוותיקה.
בשנים האחרונות מחקרים רבים מתמקדים בהשלכות השליליות של דחיקה. נמצא כי דחיקה עלולה להגביר את ריכוזיות העוני בעיר; לאלץ תושבים עניים להוציא חלק לא סביר מהכנסתם על שכירות (מעל כ- 30%) או להתגורר במגורים לא נאותים, זמניים, לא בטוחים ובמקרים קיצוניים אף להוביל לחסרוּת-בית. דחיקה עלולה להרחיק עובדים ממקורות תעסוקה וכך להגדיל את שיעורי האבטלה. דחיקה יכולה לגרום לנדחקים טראומה נפשית המכונית בספרות 'root shock' המגבירה את הסיכון לכל סוגי המחלות הקשורות למצבי לחץ. השלכות שליליות אלה הן קשות עבור אוכלוסיות מוחלשות באשר הן אך בעיקר קשות עבור קבוצות מיעוטים שהנן פגיעות יותר מכולן לתהליכי דחיקה, בעיקר עקב זיקתם למקום מגוריהם מבחינה תרבותית, דתית וקהילתית.
אז מה ניתן לעשות?
מדינות מפותחות רבות כגון ארה"ב, קנדה ואנגליה, נוקטות בצעדים שונים על מנת להתמודד עם הצדדים השליליים של תהליכי ג'נטריפיקציה. שלוש דוגמאות להתערבות ציבורית:
דיור בתמהיל חברתי
באמצעות תכנון סטטוטורי, יזמים פרטיים נדרשים לספק יחידות דיור 'בר השגה' עבור אוכלוסיות מוגדרות של זכאים, לצד יחידות דיור הנמכרות במחירי שוק חופשי במסגרת פרויקטים של בנייה חדשה. הדרישה היא בצורה של 'חובה' או 'רשות', המלווה במתן תמריץ או פיצוי ליזם- אחוזי בנייה, הקלות, וטיפול מזורז לקבלת אישורים.
שמירה על מלאי קיים של דיור בהישג יד
רשויות מקומיות עלולות לצמצם מלאי של של דיור זול מבלי להתכוון לכך – למשל כחלק מתהליך של פינוי בינוי, או תהליכי התחדשות אחרים. ניהול רישום של מלאי דיור זול /דיור בר השגה יכול לעזור לשמור על המלאי הקיים. על בסיס הנתונים יכולה הרשות לבלום הריסה של דיור זול או לדרוש מיזמים לספק יחידות דיור בהישג יד בתמורה ליחידות היוצאות מן המלאי בתהליכי פינוי בינוי.
פיקוח על מחירי שכירות וייצוב דמי שכירות (rent control and rent stabilization)
פיקוח על עליית מחירי השכירות נועד בעיקרו להגן על שוכרים בשוק הפרטי מפני עלייה מופרזת של דמי השכירות על ידי קביעת דמי שכירות הוגנים המשתנים באופן הדרגתי ובאותה מידה להבטיח שבעלי בתים יקבלו החזר הוגן על השקעתם. פיקוח או ייצוב של שכר דירה מונהג בכ- 175 רשויות בארה"ב. חוקרים רבים טוענים שפיקוח וייצוב שכר הדירה נמנה בין הכלים המרכזיים ביותר למניעת דחיקה של שוכרים ממעמד בינוני-נמוך באזורים החווים ג'נטריפיקציה.
נראה שבישראל תהליכי ג'נטריפיקציה עדיין לא מוכרים מספיק, הכלים שציינתי אינם קיימים או בחיתוליהם. התגייסות הסקטור הציבורי למאמץ לבלום את ההשלכות השליליות הטמונות בג'נטריפיקציה, יכולה לגרום לכולנו ליהנות מפתיחה של בית קפה בשכונה, ואולי גם לשבת בו עם דייריה הותיקים של השכונה בלי חשש מפני דחיקתם.
הכותב הוא מתכנן ערים, חוקר במעבדה לתכנון עם קהילה בטכניון ועוסק בהתחדשות עירונית בעיריית בת-ים
