הרצאתה של פרופ' נעמי כרמון בנושא דיור בר-השגה

ביום 16.5.10 התקיים יום העיון של הקואליציה בנושא קידום דיור בר-השגה בישראל- למה, איך ולמי?

פרופ' נעמי כרמון מהפקולטה לארכיטקטורה ותכנון ערים בטכניון, עמדה על ההבדלים הניכרים בין תוכניות לדיור בר-השגה בחו"ל לבין תוכניות לדיור בר השגה המקודמות בישראל.

בעיקר הסבירה פרופ' כרמון, כי בעוד שבחו"ל התוכניות מיועדות בעיקר עבור אוכלוסיה עם הכנסה מתחת לממוצעת, ובעיקר בבניה ישנה, בארץ רוב התוכניות הן לגבי בנייה חדשה ולצורך משיכת צעירים משכילים.

את עיקרי הדברים ניתן לראות במצגת הבאה (לצפייה מיטבית לחצו על full):

מצגת נעמי כרמון

View more presentations from Acri2000.

חזרה לבלוג

תקציר יום העיון: קידום דיור בר-השגה - למה, איך ולמי?

מנגנוני פיקוח ובקרה על דיור בר-השגה / מאת עו"ד אורה בלום

עיקרי הרצאתה של עו"ד אורה בלום ביום העיון שערכה הקואליציה: קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי?

אמצעי הפיקוח והבקרה על דיור בר השגה מטרתם לשמר מלאי קיים של דיור בר- השגה לאורך שנים ולהבטיח כי יחידות דיור אלה יעברו לידי זכאים לדיור בר השגה גם במכירה עתידית חוזרת.
אמצעי בקרה ופיקוח אלה צרכים לכלול גם מנגנונים המסדירים את תחזוקן של יחידות הדיור והשבחתן באופן כזה שלא יאבדו את ערכן במקרה הטוב ו/או יהפכו למשכנות עוני במקרה הגרוע (תוצאת הלוואי של אמצעים אלה היא מניעת מסחר ביחידות הדיור על ידי בעלי עניין, כלומר – מכירתן של יחידות דיור שניקנו בזול ברווח גדול בתנאי שוק רגילים. אך לא זהו נושא ההרצאה היום).

מטבעם של מנגנוני בקרה ופיקוח שהם מטילים מגבלות שיש לאוכפן ובמקרה של הטלת מגבלות על העברה במקרקעין יש לעשות את האיזון הנכון בין האינטרסים המנוגדים (עבירות המקרקעין מול הגבלות על מכירה) ולהגביל את זכות הקניין באופן מידתי שאינו עולה על הנדרש ולתכלית ראויה.
שתי השאלות המרכזיות שעולות כאשר מדברים על מנגנונים אלה הן :

מי יפקח ? ובאיזה אופן?
התשובה לשתי שאלות אלה במסגרת המנגנונים הקיימים בישראל היא לא פשוטה.

האמצעי האפקטיבי והיעיל ביותר שקיים היום בחוק המקרקעין הוא רישום הערת אזהרה בהסכמת הצדדים לפי סעיף 128 לחוק. היתרון של רישום הערת אזהרה הוא פיקוח מקסימאלי שיבטיח כי יחידות הדיור ישמשו את מי שזכאי להן גם במכירה חוזרת. המגבלה של מנגנון זה הוא שמישהו יצטרך להחליט בסופו של דבר מיהו הזכאי לאותה יחידת דיור ולכן יישומה של הערת האזהרה מצריך שיתוף הפעולה בין בעלים לבין הגוף המפקח וזאת לאורך שנים.

אותו גוף מפקח הוא הגוף שלטובתו צריכה להירשם הערת האזהרה והוא הגוף שמתפקידו לפקח על יישומה של הערת האזהרה.
נשאלת השאלה מי יהיה מוכן לקחת על עצמו את תפקיד הפיקוח? האם משרד השיכון והבינוי ירצה לקחת על עצמו תפקיד זה? האם המשרד יוכל לקים בפועל מנגנון כזה במשאבים המוגבלים המוקצים לו? ואולי זה מתפקידה של הרשות המקומית שתוכל לפקח מקרוב בהתאם לצרכים המקומיים?
עמדתי היא שיש גם מקום לחשוב על הקמת גופים ומנגנונים אחרים שעדין לא קיימים בישראל .

בהרצאה זו ארצה להציע חשיבה חדשה שמתבססת על הניסיון האמריקאי המוצלח המציעה קונסטרוקציה משפטית שניתן לדעתי לאמצה במקומותינו. קונסטרוקציה זו נקראת בעלות משותפת, והיא מאפשרת יצירה של מנגנון הדוק לפיקוח ובקרה על דיור בר השגה.

זכות הבעלות המשותפת:
זכות הבעלות המשותפת היא תוצר של חשיבה מחודשת על שוק הדיור בארה"ב בעיקר בכל הנוגע לבעלי הכנסות נמוכות.
בבסיס החשיבה הזו עומד הצורך לנפץ את ההבחנה המסורתית בין בעלות לשכירות, או בין דיור ציבורי לדיור פרטי. החידוש בזכות הבעלות המשותפת הינו כי חלקו הארי של רווח ההון נשמר ביחידת הדיור עצמה ובאופן כזה נוצר נכס אשר מבחינה כלכלית הינו בהישג ידו של קונה עתידי בעל אמצעים מוגבלים.

לזכות הבעלות המשותפת ארבעה מאפיינים עיקריים
א. קיומו של מחזיק שהינו הבעלים של יחידת הדיור (להלן: בעלים/מחזיק)
ב. קיומו של בעלים של הקרקע שאינו המחזיק ביחידת הדיור (להלן: בעלים חיצוני)
ג. הקצאה הוגנת של ההון שנצבר בין דור אחד של דיירים בעלי הכנסה נמוכה לבין הדור הבא אחריו.
ד. שיתוף של זכויות וחלוקת אחריות בין הבעלים -מחזיק לבין הבעלים על הקרקע.

כל המודלים של זכות הבעלות המשותפת מאופיינים בצורת החזקה אשר מחלקת את הזכויות ואת האחריות שהבעלות מקנה בין הבעלים/מחזיק לבין בעלים חיצוני אשר כופה הגבלות חוזיות מתמשכות בנוגע לשימוש ולמכירה מחדש של הנכס. המגבלות החוזיות נקבעות בהתאם למטרות תוכנית הדיור באזור בו מחילים מודל של זכות בעלות משותפת וכן על ידי סדר העדיפות באותו מקום. (פוליטי, קהילתי, או אחר)

שלושה מודלים עיקריים מיישמים את המאפיינים הללו של זכות הבעלות המשותפת:
א. מודל שטר הקנין (בתים בעלי שטר קנין מוגבל)
ב. מודל הקואופרטיב – קואפרטיב של הון מוגבל
ג. המודל הקהילתי- ארגון ללא כוונות רווח ששם לו למטרה לנהל, לתחזק ולשמר את הקרקע ומלאי הדירות

בהרצאתי זו אתעכב רק על המודל הקהילתי ואראה איך הוא מיישם את זכות הבעלות המשותפת לצורך פיקוח ובקרה.

המודל הקהילתי

המודל הקהילתי הינו מודל בעלות דואלי:
צד אחד מחזיק את השטר של חלקת האדמה בעוד צד אחר מחזיק את שטר הקניין של דירת המגורים שממוקמת על אותה קרקע.
הבעלים של הקרקע הינו ארגון קהילתי ללא מטרות רווח אשר מחויב לרכוש בנאמנות לקהילה חלקות אדמה רבות ככל האפשר במסגרת אזור גיאוגרפי מוגדר.

תפקידם של ארגונים אלה הוא:
להשגיח מקרוב על ההחזקה ועל השימוש בנכס
לפקח על כל המכירות העתידיות של הנכס
לוודא כי יחידות הדיור נמכרות על פי נוסחת המכירה הקבועה מראש לזכאים.

חלקות האדמה שבידי ארגון הנאמנות הקהילתי עוברות לידי בעלי דירות פרטיים דרך חוזה חכירה של הקרקע. חוזים אלו תקפים בד"כ ל-99 שנים, כמו כן חוזה החכירה הינו ניתן לחידוש וכן ניתן להורשה, כך שהוא מספק לבעלי הבתים וכן ליורשיהם זכות בלעדית להחזיק בקרקע שעליה ביתם ממוקם.
חוזה החכירה של הקרקע הינו אמצעי חוזי שדרכו מספר זכויות יסוד של בעלים במובן הקלאסי נלקחות מן הבעלים במודל הקהילתי ע"י הגבלות שונות. כך למשל חוזה החכירה יכול לקבוע את המגבלות הבאות:

א. הבעלים/ מחזיק חייב להתגורר בדירה בפועל
ב. הדירה חייבת לשמש כמקום מגוריו היחידי של הבעלים מחזיק.
ג. הבעלים/מחזיק אינו יכול להשכיר את הנכס לדייר משנה בלי אישור מראש של הארגון הקהילתי (הבעלים החיצוני).
ד. אם הבעלים/מחזיק רוצה להשביח את הנכס הוא צריך לבקש רשות מהארגון הקהילתי (הבעלים החיצוני).
ה. תיקון ליקויים בבנין יכול להיכפות על בעלים/ מחזיק

חוזה החכירה של הקרקע גם מסדיר את תחזוקת הבית - אם לדוגמא הבתים שנמצאים על הקרקע בבעלות הארגון הקהילתי נהפכים למסוכנים לציבור אזי חוזה החכירה יכול לכפות על הבעלים- מחזיק לבצע תיקון הליקויים בדירה.
וכן את כל נושא המשכנתא. באם הבעלים לא עומד בתשלומי המשכנתא אזי חוזה החכירה מעניק לארגון הקהילתי את היכולת להשלים את תשלומי המשכנתא באופן שיעכב או ידחה את העיקול הצפוי של הבית.

בחוזה החכירה של הקרקע ישנה אופציה חוסמת: נוסחה שבאמצעותה מחשבים את מחיר מכירת הנכס מחדש וכן מתן זכות קדימה לארגון הקהילתי ברכישת הבית מחדש. האופציה החוסמת היא בעצם האמצעי החוזי שדרכו הארגון הקהילתי משמר מחיר בהישג יד של בתים לאורך זמן.
כאשר הבעלים-מחזיק מחליט למכור את הנכס מחדש אזי בפניו שתי אפשרויות , האחת- למכור אותו לארגון הקהילתי שמוכר אותו מיידית לקונה אחר ואשר עומד בתנאי הזכאות לקנות את הבית.
השנייה- למכור ישירות לקונה בעוד הארגון הקהילתי מפקח על מעבר הנכס מהמוכר לקונה ומבטיח כי הבית נמכר במחיר מותאם לנוסחת המכירה מחדש.

נוסחת מחיר המכירה מחדש
ישנן נוסחאות שונות לפיהן ניתן לחשב את נוסחת קביעת מחיר המכירה מחדש. בשל מגבלות הזמן אתעכב רק בנוסחה אחת שמכונה "נוסחת האומדן".
נוסחאת אומדן- נוסחאות אלו קובעות את מחיר המכירה מחדש על ידי הוספת אחוז מסוים מהעלייה בערך הנכס למחיר הרכישה המקורי. החישוב בעליית ערך הנכס מבוסס על שני אומדני שוק- אחד נערך בעת קניית הדירה והשני נערך בעת מכירתה מחדש. כך שבעצם הבעלים יוכל לקבל בעת המכירה מחדש אחוז מסוים מהערך בו עלה הנכס מאז שהוא קנה אותו וזה יתווסף למחיר הקנייה המקורי ששילם הבעלים. נוסחת אומדן יכולה להבטיח למוכר תוספת של 10%, 25% ואף 50% מהערך בו עלה הנכס בכלל או אחוז אשר גדל באופן הדרגתי ככל שמשך החזקת הנכס ארוך יותר.

ישנן שתי וריאציות לנוסחאות אומדן:

א. נוסחת אומדן אשר מלבד הקניית אחוז מסוים מהתוספת בערך של הנכס מקנה לבעלים החזר מלא באם הבעלים השביח את הנכס מכספו שלו- דוגמא: בעלים/ מחזיק קונה דירה במחיר של מאה אלף דולר כאשר נוסחת האומדן מקנה לו 25% מסה"כ עליית ערך הנכס וכן החזר על השבחת הנכס. הבעלים מוסיף חדר שינה שעולה עשרת אלפים דולר. כאשר הבעלים מוכר את הדירה היא כבר מוערכת במאה תשעים אלף. במצב כזה מחיר המכירה מחדש יחושב כדלהלן: הבעלים יקבל את מחיר הרכישה המקורי (מאה אלף) בתוספת עלויות חדר השינה (עשרת אלפים) בתוספת של 25% מערך עליית הנכס בלי להחשיב את השיפור ( 25% * שמונים אלף = עשרים אלף) כך שסה"כ מחיר המכירה מחדש יעמוד על מאה שלושים אלף.

ב.נוסחת אומדן אשר מניחה כי אחוז תוספת הערך שהבעלים יקבל צריך להיות פרופורציונאלי להשקעתו הראשונית ברכישת הקרקע- מחיר הרכישה מחדש נקבע על ידי חישוב מחיר הרכישה הריאלי לעומת השווי המוערך בעת הרכישה המקורית ואז הכפלת האחוז ששולם בפועל בעת הרכישה בעליית ערך הנכס. את התוצאה יש להוסיף למחיר המקורי בכדי לקבוע את מחיר הרכישה מחדש. דוגמא: בית ששוויו הריאלי הינו מאה אלף דולר אך הוא נמכר במחיר בהישג יד- בשמונים אלף בלבד. לאחר חמש שנים, הבית מוערך במאה ועשרים אלף. הבעלים כאמור שילם רק כ- 80% מהשווי הריאלי של הבית ולכן מחיר המכירה מחדש יהיה 80% (אחוז התשלום מהמחיר הריאלי) כפול עשרים אלף (עליית הערך) ועוד שמונים אלף (מחיר הרכישה המקורי ששילם) ומשכך מחיר המכירה מחדש יהיה 96 אלף.

השיקולים המנחים בבחירת הנוסחא

הבחירה בנוסחא המתאימה ביותר צריכה לעשות את האיזון הנכון בין שימור הדיור במחיר בהישג יד לאורך זמן רב לבין יכולת יצירת העושר של הבעלים שכן ככל שהבעלים/מחזיק המוכר את הנכס ייצר יותר הון , קרי ימכור את הנכס במחיר גבוה יותר אזי הסיכוי לשמור את הבית בהישג יד יפחת, שכן מחירו יעלה. השאלה האם תוכנית דיור מסוימת מעדיפה שהבעלים-מחזיק יוכל ליצור יותר הון או שמא היא מעדיפה כי הבית יישאר בהישג יד לאורך זמן רב ככל הניתן יכולה להיות מושפעת מהבנת טבעו של העוני השונה בכל תוכנית ותוכנית.

תוכניות המאפשרות יותר צבירת הון רוצות לקדם את המוביליות החברתית של הפרט בתוך המערכת הכלכלית הקיימת בעוד שתוכניות השואפות יותר לשמר את הדיור בהישג היד לאורך זמן על חשבון היכולת לצבור הון שואפות לקדם את החסינות החברתית ואת הצדק החלוקתי. כמובן שאי אפשר לקבוע איזה גישה היא היותר נכונה אלא בהתאם למקרה ספציפי ולפי נסיבותיו המיוחדות.

כאשר המצב הכלכלי של השכונה אמור לגלם תפקיד משמעותי בבחירה. אם מדובר בשכונה נחשלת אזי ניתן להמליץ לבעלים החיצוני (הארגון ) לבכר את צבירת העושר של האינדיבידואל על חשבון שימור המחיר בהישג היד שכן כך היציבות שתעניק הבעלות לאינדיבידואל תוכל לשמש לו כמגן מול הלחצים של חיים בשכונה נחשלת. יציבות כזאת, הנוצרת אצל מספר בעלים-מחזיקים בשכונה נחשלת יכולה לקדם את השכונה במציאת מנהיגים שיכולים לסייע לה להתפתח. כן זה יכול להוות תמריץ לבעלים-מחזיק שלא למכור את דירתו בהקדם.

אם מדובר בשכונה חזקה אזי ניתן להמליץ לבעלים החיצוני (הארגון) לבכר את שימור הדירות בהישג יד על חשבון יכולת צבירת ההון של הבעלים-מחזיק. בשכונות כאלו, הבעלים מרוויח מעצם היותו תושב שכונה חזקה עם נגישות לבתי ספר טובים, שירותי בריאות ואפשרויות תעסוקה רבות יותר.

קיומו של הארגון המפקח

כל עוד המגבלות קיימות- כיוון שלא ניתן להבטיח את קיומו הנצחי של הארגון המפקח או את יכולתו ורצונו למלא אחר התחייבויותיו, האמצעי הטוב ביותר לנושא אכיפת המגבלות צריך לשלב בתוכו תוכנית גיבוי למקרה שבו הגוף יכשל בתפקידו.
תוכנית הגיבוי העיקרית הנהוגה היא קביעתו של גוף העתיד לרשת את תפקידי הגוף המפקח מבעוד מועד. זהות הגוף היורש בדרך כלל קבועה בתקנון הגוף האחראי על הפיקוח והבקרה או בחוזה המבטיח את העברת הסובסידיות הציבוריות לארגון המפקח. כך למעשה נוצרת המשכיות בפיקוח ובבקרה במקרה שבו הארגון המפקח אינו יכול או אינו רוצה עוד למלא את תפקידו. חוזים רבים המסדירים את העברת המענק הציבורי לארגון המפקח מעניקים לסוכנות ממשלתית את הזכות להעביר לידי המדינה את הבעלות או את השליטה על הנכסים באם הארגון המפקח אינו ממלא אחר חובתו לפקח ולאכוף את המגבלות החוזיות המוטלות על התחזוקה, החזקה, המחיר והזכאות.

כיסוי הוצאות הפיקוח והאכיפה
שאלה נפרדת היא שאלת כיסוי העלויות האדמיניסטרטיביות. ישנן ארבע אפשרויות רווחות לצורך כיסוי העלויות כאשר ניתן לנקוט באחת בלבד או במספר אופציות במשולב:

1. מענקים הניתנים על ידי המדינה או העירייה
2. כיסוי העלויות על ידי הארגון עצמו באמצעות פעולות אחרות שלו
3. כיסוי העלויות על ידי הבעלים-מחזיקים באמצעות תשלום חודשי
4. כיסוי העלויות מתבצע מתוך רווחי המכירה בעת מכירה מחדש

1. מענקים הניתנים על ידי המדינה או העירייה- בדרך כלל הגוף המכסה את העלויות הללו הוא אותו גוף שהעניק את הסובסידיות מלכתחילה.
2. כיסוי העלויות על ידי הארגון עצמו באמצעות פעולות אחרות שלו- כאשר הארגון המפקח הינו גדול ומעניק מגוון של שירותים ומוצרים אזי עלויות הפיקוח והבקרה מכוסות באמצעות רווחיו מפעולותיו השונות, למשל מהכנסות הריבית על הלוואות שהארגון מעניק.
3. כיסוי העלויות על ידי הבעלים-מחזיקים באמצעות תשלום חודשי- לעיתים הבעלים-מחזיקים הם שנושאים בעלויות הפיקוח והבקרה. במודל הקהילתי חלק מתשלום דמי החכירה החודשיים מופנה למטרה זו.
4. כיסוי העלויות מתבצע מתוך רווחי המכירה בעת מכירה מחדש- גביית תשלום חודשי מבעלי הכנסות נמוכות עשוי להיות בעייתי לאור הכנסתם הנמוכה ממילא. לפיכך ארגונים רבים ממתינים עד למועד המכירה מחדש של הנכס. בעת המכירה מחדש הארגון גובה סכום כסף עבור פיקוח ובקרה שביצע מן המוכר או מן הקונה. ההכרעה ממי לגבות סכום זה תלויה בעיקר בשאלה באיזו נוסחה לחישוב מחיר המכירה מחדש נעשה שימוש ומהו האיזון אותו הארגון מבקש לעשות בין מחיר בהישג יד לקונה לבין צבירת הון אישי למוכר.

מצגת ליום העיון אורה בלום דיור בר השגה

View more presentations from Acri2000.

בחזרה לבלוג

הצעת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה במחוז תל אביב לקידום דיור בהישג יד - עיקרי הרצאתה של מתכננת מחוז תל אביב, נעמי אנג'ל, ביום העיון

להלן עיקרי הרצאתה של אדריכלית נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל אביב של משרד הפנים, בעניין מכשירי יישום בתכנון ברמה המחוזית והמקומית - התנסות והצעות מחוז תל אביב. ההרצאה ניתנה ביום העיון "קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי? אשר היווה את הבמה הראשונה להצגת התוכנית החדשה.

אין לראות באמור משנה סדורה של הדוברת אלא עיקרי הרצאתה, כפי שסוכמו על ידי נציגי הקואליציה. המצגת המצורפת הינה המצגת שהוצגה ביום העיון, והיא מוצגת כאן באדיבותה של נעמי אנג'ל.

מצגת דיור בהישג יד נעמי אנג'ל מחוז תל אביב

View more presentations from Acri2000.

הוועדה המחוזית בתל אביב החליטה להקים צוות שיביא לוועדה הצעת החלטה - איך לייצר דיור בהישג יד. החלטנו לעשות "יש מאין" לפני "שהסוסים בורחים מהאורווה" (אישור תוכניות מתאר גדולות). התחלנו לעשות את העבודה ובשלב מסוים כמעט הרמנו ידיים משום שחשנו שבמצב התחיקתי הקיים איננו יכולים לתת מענה. אבל למחוז תל אביב יש יכולות לקבוע תקדימים (להתנסות ולתקן תוך כדי). במקביל עיריית תל אביב ביצעה מחקר משלה.

מדיניות המחוז היא ליצור מלאי בר קיימא של דיור בהישג יד. המטרה היא לייצר את המלאי כמלאי קבוע. אני מצפה מהמתכננים שעושים מעקב אחרי תמ"א 35 להתייחס להיבטים הכמותיים. אנו בהחלט רוצים ליצור מגוון של תושבים ולתת נגישות לשירותים שיש לעיר להציע. צריך מנגנון שימתן את הקיטוב הסוציו-אקונומי. לכן אין הכוונה שבת ים תהיה הדיור בר השגה של המרכז - כל איזור צריך דב"י לעצמו, ביחס לעצמו, כדי להחליש את הקיטוב.

בקרקע פרטית - במצב התחיקתי הקיים בו דב"י לא מוגדר כצורך ציבורי - יש צורך בהסכמה של בעלי הזכויות באמצעות תמריצים. אנו מבחינים בין פתרון מיידי לפתרון עתידי

פתרון ליישום מיידי הוא ייעוד יח"ד לדב"י בתוכנית מפורטת על בסיס הסכמה חופשית של יזם, במנגנון שיסוכם מראש עם הרשות, כשהתמורה לכך תינתן בתוספת יח"ד ליזם עבור מימון הדב"י. יזם שאינו מעוניין בכך לא יחויב - התוכנית תופקד ללא דב"י. לגבי אמצעים נוספים כמו פטור מהיטל השבחה, יש לזכור כי זה לא בור ללא תחתית שהרי היטלים אמורים לממן את התשתיות. בכל תוכנית תתבצע בדיקת היתכנות כלכלית שמאית, שתצביע שהרווח הצפוי מאפשר הקצאה לדב"י. הנושא של וודאות הוא מאוד קריטי.

ההצעה להיקף יח"ד לדב"י בתוכנית היא כדלקמן:
בתוכניות הכוללות תוספת של עד 100 יח"ד - בהיקף של עד 10%
בתוכניות הכוללות תוספת של 100-400 יח"ד - בהיקף של 10%-15%
בתוכניות הכוללות תוספת של מעל 400 יח"ד – בהיקף של 15%-20%
אלו מספרי אצבע - צריך לבחון את זה לעומק, וזה גם תלוי איזור (מרכז פריפריה) ותלוי קבוצות זכאות.
מבחינת גודל דירה – דירה שתיועד לדב"י תהיה בת 3-4 חדרים, בגודל של 75-100 מ"ר.

קריטריונים לזכאות:
הדרך היחידה לגבש מדיניות ללא קריטריונים בחקיקה - כל עירייה תקבע, וזה יובא לאישור הוועדה המחוזית.
קריטריונים מנחים מהוועדה המחוזית:
א. היעדר בעלות על דירה
ב. עדיפות לוותק מגורים בעיר - לפחות 3 שנים.
ג. יכולת תשלום - בדיקת יכולת החזק / תשלום שכ"ד לאורך התקופה (שכירות ארוכת טווח, יציבה - בין שלוש לחמש שנים)
ד. עדיפות לאוכ' מיוחדות: עולים חדשים / חיילים / סטודנטים / משפחות שכולות / נכים / קשישים / משפחות ייחודיות - כל עיר לעצמה.
ה. עדיפות לבעלי מקצועות נדרשים - על פי הגדרת מועצת הרשות המקומית (אחיות, מורות, שוטרים, כבאים וכו' - אלו מקצועות שלא ניתן להרשות בהם יוממות ארוכה).

על יחידות הדיור שייועדו לדב"י יירשמו הערות אזהרה, לפיהן אין למכור או להשכיר את הדירה שלא למטרות דב"י, עד למועד מסוים אשר יקבע. בתום התקופה יהיה ניתן למכור בשוק החופשי.

הדירות שייועדו לדב"י יהיו להשכרה - עדיף שיישארו בידי היזם ושהוא ינהל אותם


שאלות וסימני דרך:
1. צריך לעשות מנגנונים מידיים, גם אם קיים ידע חלקי
2. לשאוף למלאי בר קיימא בפיזור מירבי
3. להקפיד על שקיפות ובקרה ציבורית מלאה
4. להבין שלא כל תחלואי החברה יטופלו על ידי מנגנוני דב"י.
5. ליצור מנגנון ללא "חורים" או מעגלי רשע (למשל הסיוע הכספי לסטודנטים במרכז ירושלים הביא לעליית השכירות בכל העיר).
6. לפעול לעיגון שינויי חקיקה - נדרש צוות יעודי ועכשיו.
7. מנגנון - מיידי וארוך טווח, בר תיקונים ועדכונים.

חזרה לבלוג

דיור בר השגה והזכות לעיר - עיקרי הרצאתו של ח"כ ד"ר דב חנין ביום העיון

להלן עיקרי דבריו של ח"כ ד"ר דב חנין ביום העיון: קידום דיור בר השגה - למה, איך ולמי?

אין לראות בדברים משנה סדורה והם מהווים את הנקודות המרכזיות בהרצאה כפי שסוכמו על ידי נציגי הקואליציה.

דיור בר השגה הוא נושא חשוב, בעל השלכות על המטרופולין של גוש דן. אתייחס בדבריי לשני מישורי דיון – המישור התיאורטי של דיור בר השגה, ופוליטיקה של דיור בר השגה. אנסה לתאר לא רק את ההצדקות והאמצעים, אלא גם לגעת בשאלת ההיתכנות המעשית בחיים הפוליטיים.

במישור התיאורטי אתייחס הן לערכים והן לאמצעים. תפיסות של דיור בר השגה קשורות לעולם ערכי סוציאליסטי. תפיסות של דב"י התפתחו בזיקה לזכות לדיור - מרכיב בסיסי בזכויות החברתיות של בני האדם. התפיסה הסוציאליסטית מקדמת את הדיון מעבר לחירויות פוליטיות, לעבר חירויות וזכויות ריאליות - זכויות שבלעדיהן לחלק גדול מהחברה החירויות הליברליות לא נותנות מספיק. בנוסף לזכות לדיור, בשנתיים האחרונות התפתח דיון מעניין סביב הזכות לעיר – בהתאם למאמרו של דיוויד הרווי. רוב בני האדם חיים בערים, לכן צריך לשאול מהי העיר נותנת, למה העיר יכולה להיות מקום טוב ומשמעותי?

הדיון בערכים הסוציליסטים נפגש עם הדיון העכשווי על יכולותיה של העיר; כוחה של העיר הוא במגוון שהיא מייצרת, בעירוב השימושים שהיא מייצרת, ובעירוב האוכלוסייה שהיא מייצרת. העיר הוא מקום בו מגוון גדול של בני אדם יכול להיפגש. זה מה שגורם להרבה אנשים לרצות להגיע לעיר. כאשר אנחנו מדברים על דיור בר השגה אנחנו מדברים על כך שאנחנו מאפשרים לקבוצות שונות של אוכלוסייה לחיות יחד בעיר. זה מנוגד לרציונאלים שמפרקים את העיר לאזורים עשירים ואזורים עניים - תהליך בעייתי מבחינה אורבאנית, ובו עלינו להיאבק אם אנחנו רוצים לשמר את העיר כמקום שנעים לחיות בו.

ישנו מגוון מאוד גדול של אמצעים שיכולים לקדם ברמה כזו או אחרת דיור בר השגה. אמצעי אחד, מוכר מהשנים האחרונות, הוא ההתערבות הנקודתית - העירייה בונה בית או רוכשת בית ומאפשרת דיור במחירים סבירים לבני אדם. זה חביב, זה מוכיח שעירייה יכולה לפעול. זה מסמן את היכולת לממש דיור בר השגה. אבל החשיבות של זה מוגבלת כי היכולת של מספר בניינים לייצר את האפקט הרוחבי שנדרש לנו מבחינת כל אחד משתי ההצדקות (ערכים סוציאליסטים ו"העיר הטובה") היא קטנה. הערך העיקרי הוא ערך סימבולי - "כאן רואים שהדבר הזה אפשרי".

לכל אחד מהאמצעים שמקדמים דיור בר השגה באופן מעשי יש מכנה משותף - המכנה המשותף הברור והגלוי - התערבות ברורה של החברה בשוק. והחברה כל הזמן מתערבת בשוק - כל החלטה תכנונית היא התערבות בשוק, ויש לה היבטים חלוקתיים (השאלה היא את מי מעשירים - את העניים או את העשירים, זו השאלה המעניינת בכל אלמנט של התערבות). לצערנו יש עוד מי שמחזיקים באמונת "היד הנעלמה". האמירה היא שאנחנו חושבים שכך וכך חשוב יותר מאשר לתת לשוק להתנהל על פי כוח הכסף.

אם כן אמצעי אחד הוא ההתערבות הנקודתית. אמצעי אחר, היא מערכת רוחבית שמנסה לעודד יזמים או מחייבת יזמים לבנות דיור בר השגה במתחמים שהם בונים. הרעיון הוא לגרום ליזמים בשוק החופשי - או שיהיה להם כדאי או שיהיו חייבים - להקצות חלק ממתחם שהם בונים לדיור בר השגה.

אמצעי אחר, שגם הוא התערבות בשוק, אבל אולי התערבות רכה יותר מבחינה תיאורטית - הוא אמצעי של הגדלת היצעים או פיזור ביקושים - הכוונה היא שהעירייה או המדינה בונה דיור. זה מביא לשינוי מסוים באופיו של שוק הדיור. פיזור ביקושים - דוגמא קלאסית רואים בתל אביב, שהסיבה למשבר הדיור הוא משבר התחבורה - מי שרוצה ליהנות מהחיים במרכז העיר חייב לגור במרכז העיר. משבר התחבורה הוא אחד המנועים של משבר הדיור. אילו הייתה תחבורה טובה - הייתה אפשר לא לגור במרכז העיר ועדיין ליהנות מההטבות של מרכז העיר.

אמצעי אחרון הוא הדיור הציבורי - בצדק הדיור הציבורי זכה בישראל לקיטונות של בוז, משום שמשך שנים רבות זה היה דיור לעניים שנראה כמו דיור לעניים. אבל זה לא חייב להיות כך - למשל, ניתן לראות את מפעלי הבנייה המדהימים של הסוציאל דמוקרטים בווינה. אלו מערכות מתקדמות שיכלו לתת פתרון דיור להמונים באמצעות פעולה של העירייה, המדינה והאיגודים המקצועיים. הדיור הציבורי בישראל עובר תהליך של החנקה: לא רק שמוכרים את הדירות לדיירים אלא שכספי המכירה לא חוזרים לדיור הציבורי.

הפוליטיקה של הדיור בהישג יד - האם זה עניין שניתן לקדם אותו? אני נזכר באירוע שהיה בתל אביב יפו חצי שנה לפני הבחירות. הגענו לראש העיר שדולה של חברי כנסת לשמוע על תוכנית העירייה לכבוד שנת המאה. מה המתנה שהעיר תקבל שאלתי? הצעתי תחבורה ודיור. ראש העירייה הגיב ואמר "מה שאתה מתאר כמצוקת הדיור בת"א איננו אלא פסיכוזה. לא כולם חייבים לגור בתל אביב". האמירה הזו אומרת לצעירים התל אביביים - לא איכפת לראש העירייה מכם. זו הייתה תפיסה רווחת מאוד. המאבק בבחירות האחרונות היה על מידת האפשרי בפוליטיקה - על האפשרות שלנו לחלום על עיר טובה יותר, ועל עיר שיש בה פתרונות מעבר למקובל לחשוב. זו עיקר חשיבותו של יום העיון הזה - להרחיב את תחומי האפשרי בחשיבה על הדיור. אנחנו לא חייבים לחיות בעולם שמייצר לנו פתרונות כל כך דלים בהקשר של דיור. ניתן לייצר באמת עיר לכולנו.

חזרה לבלוג

התוכנית של משרד הפנים לדיור בר השגה במחוז תל-אביב תוצג לראשונה ביום העיון שלנו!

כך למדנו מהכתבה הגדולה שהייתה אתמול בדה-מרקר. רנית נחום-הלוי חשפה כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, בראשות גילה אורון ומתכננת המחוז, האדריכלית נעמי אנג'ל, גיבשו מדיניות לדיור בר השגה במחוז תל אביב, הכולל את הישובים תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, חולון, רמת השרון, קרית אונו, בת ים, בני ברק, אור יהודה והמועצות כפר שמריהו ואזור. תוכנית זו הובאה לאישור מינהל התכנון במשרד הפנים.

על פי הכתבה עיקרי התוכנית יוצגו לראשונה ביום העיון שארגנו ביחד עם מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן, שיתקיים ביום ראשון הקרוב.

מהכתבה עולה כי התוכנית כוללת מסלול תמרוץ ליזמים שיסכימו לכלול יח"ד בהישג יד בתוכניות וכן המלצה למסלול מחייב, שיעוגן במסגרת הרפורמה במערכת התכנון וחקיקת חוק התכנון והבניה החדש, שהחלה השבוע בכנסת.

במסגרת התמריצים, מציעה הוועדה המחוזית ליזמים בתוכניות תוספת יחידות דיור בתמורה להקצאת יח"ד לדיור בהישג יד. תוספת של עד 100 יחידות דיור תינתן בתמורה להקצאה של 10% מהיחידות לדיור בהישג יד; תוספת של 400 יחידות תינתן תמורת הקצאה של 15%-20% לדירות בהישג יד.

לפיה הכתבה, שטח הדירות יהיה 75-100 מ"ר והן יושכרו למשך 20-30 שנה, כך שארבע-חמש משפחות לפחות ייהנו מההטבה במשך התקופה. הדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות מופחתים - עד כדי מחצית ממחיר השוק - ומי שיישא באחריות להשכרתן יהיה היזם. כמו כן, תירשם הערת אזהרה בטאבו, שלפיה היזם יוכל להשכירן במשך התקופה למטרת דיור בהישג יד בלבד - ורק בתום התקופה יוכל למכור את הדירות במחיר השוק.

מהכתבה עולה כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ממליצה לקדם חקיקה שתחייב דיור בר השגה כבר במסגרת הליכי החקיקה של חוק התכנון והבניה החדש, עם השלמות חקיקה לאחר מכן. כזכור, זו היתה גם המלצת הקואליציה.

הוועדה המליצה לשקול אפשרות שהדירות יועברו לבעלות העירייה, לבחון פטור מהיטלי השבחה והקלות במס וכן הגבלה של דמי השכירות. לפי ההמלצה, הקריטריונים לזכאות ייקבעו על ידי הרשויות המקומיות, בהתאם להנחיות המועצה הארצית או באישור הוועדה המחוזית. הקריטריונים המנחים, לפי הוועדה, הם: היעדר בעלות על דירה, עדיפות לבעלי ותק מגורים בעיר של שלוש שנים לפחות, יכולת עמידה בדמי השכירות, עדיפות לאוכלוסיות מיוחדות (עולים חדשים, חיילים, סטודנטים, משפחות שכולות ונכים) ולבעלי מקצועות נדרשים.

הפרטים המלאים, כאמור, יוצגו ביום העיון שלנו, ואנו מאוד שמחים על כך.

חזרה לבלוג

יום עיון: קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי?

מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן והקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל מזמינים אתכם ליום עיון בנושא:

קידום "דיור בר-השגה" בישראל – למה, איך ולמי?

יום העיון יתקיים ביום ראשון, 16 במאי 2010, באולם "כס המשפט" ע"ש מלכה ברנדר, בנין טרובוביץ, הפקולטה למשפטים ע"ש בוכמן, אוניברסיטת תל-אביב.

תכנית יום העיון:

9:00 - 9:15 התכנסות וכיבוד קל

9:15 - 11:15 דיור בר-השגה - למה ולמי זה טוב?
יו"ר: עו"ד נדיה מוגילבסקי, האגודה לצדק חלוקתי

דוברים:
ד"ר אמילי סילברמן, המעבדה לתכנון עם קהילה, הטכניון: מבוא: כלים רגולטורים לדיור בר-השגה – ממצאי מחקר עבור משרד הפנים.
עו"ד גיל גן-מור, האגודה לזכויות האזרח בישראל: בין דיור ציבורי לדיור בר-השגה: התמורות במדיניות הדיור והשפעתן על הפרט.
ח"כ ד"ר דב חנין: דיור בר השגה: היבטים חברתיים וסביבתיים.
ד"ר ישי בלנק, הפקולטה למשפטים אוני' ת"א ויו"ר עמותת "במקום": דיור בר-השגה ככלי להשגת אינטגרציה מרחבית וחברתית.
ד"ר דני בן- שחר, הטכניון: היבטים פסיכו- כלכליים של בעלות ושכירות על נדל"ן.

11:15 – 11:30 הפסקת קפה וכיבוד קל

11:30 - 13:30 כלים לקידום דיור בר-השגה במגזר הפרטי ובמגזר השלישי
יו"ר: ד"ר אפרת טולקובסקי, מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן, הפקולטה לניהול, אוני' ת"א

דוברים:
מר ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר: פרויקטים לדיור בר- השגה בשוק הפרטי, האם יש כדאיות כלכלית?
גב' קלרה צברגל, מנהלת תחום בניה ונדל"ן, בנק הפועלים: תפקידם של הבנקים במימון פרויקטים של דיור בר- השגה.
פרופ' נטע זיו, הפקולטה למשפטים, אוני' ת"א: תפקידן של עמותות ללא כוונת רווח בקידום דיור בר-השגה.
עו"ד אורה בלום, התוכנית לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית, הפקולטה למשפטים,אוני' ת"א: מנגנוני פיקוח ובקרה לשמירה על מלאי של דיור בר-השגה.
עו"ד אמיר בדראן, האגודה למען ערביי יפו (ראביטה): היבטים קהילתיים של דיור בר-השגה באזורי ג'נטריפיקציה.

13:30 – 14:00 ארוחת צהרים

14:00 - 16:00 מדיניות כוללת לקידום דיור בר-השגה
יו"ר עו"ד רונית אלפרן הרמתי, הקליניקות לזכויות אדם, הפקולטה למשפטים, אוני' חיפה
דוברים:
גב' רבקה אבלסון, משרד הבינוי והשיכון: מדיניות משרד השיכון בנושא דיור בר-השגה

פרופ' רחל אלתרמן, הטכניון: כלי מדיניות במישור המקומי: מה ניתן ללמוד ממדינות אחרות?
פרופ' נעמי כרמון, הטכניון: אוכלוסיות היעד של דיור בר-השגה בתמיכה ציבורית.
אדר' נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל-אביב: הכלים המצויים והכלים הנחוצים לקידום דיור בר-השגה בוועדות המחוזיות.
אדר' דורון דרוקמן, מנהל אגף בכיר פיתוח ובקרה מקצועי, משרד הפנים: מדיניות מינהל התכנון בתחום של דיור בר-השגה.
מר רועי פולקמן, מנהל האגף למדיניות וניהול אסטרטגי בעיריית ירושלים: החסמים של הרשות המקומית לקידום דיור בר-השגה.


אנא אשרו השתתפותכם במייל orabloom@post.tau.ac.il. ההשתתפות ביום העיון היא ללא תשלום. נותרו מספר מוגבל של מקומות . עמכם הסליחה.

שריינו את ה-16.5.10 ליום עיון בנושא קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי?

שריינו את התאריך:

מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן והקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל מזמינים אתכם ליום עיון ראשון מסוגו בנושא:

קידום "דיור בר-השגה" בישראל – למה, איך ולמי?

יום העיון יתקיים ביום ראשון, 16 במאי 2010, באולם כס המשפט, בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל-אביב בשעות 9:00 – 16:30.

הכניסה ליום העיון אינה כרוכה בתשלום אך מספר המקומות מוגבל.
נא להקדים ולהירשם בכתובת: orabloom@post.tau.ac.il

תוכנית יום העיון המלאה ורשימת הדוברים תפורסם בקרוב.

מטרת יום העיון היא להקנות ידע רלוונטי בתחום ולקדם חשיבה משותפת על בעיות הדיור בישראל ופניה לפתרונות מקוריים לקידום דיור בהישג יד, כמענה למצוקת הדיור ההולכת וגוברת בישראל. אנו מעוניינים לעודד דיאלוג בונה ומושכל בין אנשי אקדמיה, תכנון, משפט ונדל"ן, פעילי ארגונים חברתיים ומקבלי ההחלטות.
יום העיון מיועד לאנשי אקדמיה ואנשי מקצוע בתחום המשפט, התכנון, נדל"ן ומדעי החברה, לארגוני החברה האזרחית ופעילים, לנבחרי ציבור ולבעלי תפקידים ברשויות, ליזמים ולכל המתעניין בנושא.