הרצאה על דיור בהישג יד

לקוראי הבלוג, מחר (ג') יתקיים, במסגרת קורס "סוגיות אורבניות" של "המכללה החברתית-כלכלית", מפגש על דיור בהישג יד עם עו"ד אורה בלום מהקליניקה לדיור קהילה והתחדשות אורבנית באונ' ת"א, החברה בקואליציה לקידום דיור בהישג יד. המפגש יתקיים בשעה 19:00 במרכז ביכורי העיתים בת"א (רח' הפטמן 6, ליד בית מפעל הפיס).

למה לקדם דיור בר השגה? עו"ד גיל גן-מור/ האגודה לזכויות האזרח בישראל

להלן עיקרי הדברים מהמצגת של עו"ד גיל גן-מור מהאגודה לזכויות האזרח ביום העיון: קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי? מי שפותח את מדורי הנדל"ן בשנים האחרונות חש כיצד הפכה דירת המגורים מערך וזכות למוצר. בתרבות הצרכנית שלנו דירה היא כבר מזמן לא המקום בו אנשים גרים. לעיתים היא נכס להשקעה, לעיתים סמל סטאטוס – מוצר כמו כל מוצר אחר. ישראלים רבים מוזמנים להגיע לירידים, כדי למהר ולקחת חלק בשכונה הפרטית או בקבוצת הרכישה האקסקלוסיבית, לפני שיאזל המלאי. נדמה שכבר הפסקנו לשאול את עצמנו איזה מין שכונות אנו רוצים? ומה יהיה הפתרון למי שידו אינה משגת? ככל מוצר צריכה, הפסקנו להתעניין במשמעויות החברתיות של הדיור. אם דיור הוא בסך הכול מוצר, אז אין להתפלא על אמירות מהסוג הזה:

"מה זה הטמטום הזה? שואל ד"ר יאיר דוכין, רוצים דירות? לכו למקומות מתאימים ליכולת שלכם. גם אני רוצה מכונית ארבע על ארבע חדשה בחמישים אלף דולר". אם הייתי מעוניין לתמצת את המסר שלי בשלוש מילים הייתי אומר בפשטות: דירה אינה מכונית. דירת המגורים אינה מוצר בלבד, שמי שמסוגל רוכש ומי שלא לא. לדירה חשיבות חברתית רבה.

מכל הסיבות הללו, דיור היא אחת הזכויות החברתיות שיש לכל אחת ואחת מאיתנו. זכות שמעוגנת גם בהכרזה לכל באי עולם בדבר זכויות האדם ובאמנה הבינלאומית לזכויות חברתיות וכלכליות, שישראל חתומה עליה. זכות שעל המדינה האחריות המרכזית למימושה, בין באספקה ישירה ובין באמצעות פיקוח על השוק הפרטי ורגולציה.
כדי לממש את הזכות לדיור לא ניתן להסתפק אך בקורת גג כלשהי אלא יש צורך, בין היתר, להקפיד על אלו:

יש מי שגורס שטוב נעשה אם לא נתערב בשוק הנדל"ן למגורים – השוק יעשה את שלו, נטען, ויבטיח קורת גג נאותה לכל משק בית. אז בואו נראה מה באמת מציע היום שוק הנדל"ן למגורים ובעיקר – למי?
קודם כל השוק מספק מעט מידי דירות ביחס לביקוש. בהתאם למחקרה של ד"ר גילת בן שטרית, בחמש השנים, 2007-2003, נוצר פער של קרוב ל-10 אלפים יחידות דיור בשנה בין תוספת משקי הבית להתחלות הבנייה. הפער המצטבר בתקופה זו עומד על 47.5 אלף דירות. כמעט מחצית מהתחלות הבניה ב-2008 כלל אינן מיועדות למכירה רגילה לקהל הרחב, למשל, קבוצות רכישה ועמותות, והן מחוץ להיצע הדירות הזמינות לאוכלוסיות המתקשות להתארגן באחת היוזמות הפרטיות, או שאין להן רשת חברתית שדואגת לדיור. לא רק שקיים מחסור בדירות, אלא שהשוק מספק היום בעיקר דירות גדולות ויקרות.

הגודל הממוצע של דירה שנבנתה בבנייה הפרטית בשנות החמישים היה 50 מ"ר. בשנת 2008, הגודל הממוצע של דירה חדשה שהוחל בבנייתה עמד על 182 מ"ר; הגודל הממוצע של דירה בבנייה הפרטית עמד על 192 מ"ר והגודל הממוצע של דירה בבנייה הציבורית עמד על 136 מ"ר. עליית הגודל הממוצע של הדירות באה לידי ביטוי גם בעליית מספר החדרים בדירה. ב-1980 רק 16% מהדירות שהוחל בבנייתן היו דירות של 5 חדרים או יותר. ב- 2007, 55% מהדירות שהוחל בבנייתן הן דירות של 5 חדרים או יותר.
לבסוף, ניתן לראות גידול בשיעורן של התחלות הבנייה צמודות הקרקע. ב- 1995, כשני שליש מהדירות שהוחל בבנייתן, היו במבנים בני 3 קומות ויותר. ב- 2007 פחות ממחצית הדירות שהוחל בבנייתן היו במבנים בני 3 קומות ויותר.
חוסר השוויונית שבשוק הדיור אינו בא לידי ביטוי רק בנגישות הכלכלית. לאחרונה אנו עדים למגמות מטרידות של הפרדה ואפליה. שכונות של אוכלוסיה מגוונת – out, שכונות הומוגניות – in. דירה לכל המעוניין – out, הליכי סינון וועדות קבלה – in; מרחב משותף – out, חומות וקהילות מגודרות – in. אם מגמה זו תלך ותתעצם, יהווה הדבר הכבדה נוספת וקשה על האוכלוסיות המוחלשות ועל המיעוטים השונים, שסובלים ממצוקת דיור.

אם לסכם עד כה, אז שוק הנדל"ן למגורים אינו מספק דיור נאות ובר השגה לכל, והוא בלתי שוויוני. על רקע זה נשאלת השאלה: איפה המדינה? התשובה עשויה לאכזב.
משרד השיכון איבד את תפקידו המרכזי. על פי נתונים שנאספו על ידי האגודה לצדק חלוקתי, בדוח שממצאיו יפורסמו בקרוב, תקציב משב"ש כולו ב-1999 היה 4.5% מתקציב המדינה, אך בשנת 2008 רק 1.6% מתקציב המדינה. בהתאם תקציב הסיוע בדיור קטן ב-58% במספרים מוחלטים ומשקלו מהתקציב קטן מ-77% ב-1999 ל-65% ב-2008.

בשנת 2003 בוטלו מענקי המקום לרוכשי דירות, בנוסף - תקציב הסיוע לרכישת דירה צומצם בעשור האחרון מ-5.6 מיליארד ל-1.3 מיליארד. מספר המממשים ירד בהתאם בעשרות אחוזים. גם הדיור הציבורי בשפל המדרגה. מספר הדירות הקיימות היום במאגר הוא פחות מ-70 אלף. בכל ירושלים, למשל, יש רק 2000 דירות ו-200 משפחות ממתינות בתור שנים ארוכות. זכאי הדיור הציבורי, רובם ככולם, מופנים לשכירת דירה בשוק הפרטי עם סיוע דל. ב-2003 קוצץ הסיוע למצטרפים חדשים בחצי – מ-1170 ₪ ל-536 ₪.
גם בתחום הרגולציה אין בשורות לדיירים – למשל, אין הסדרה של שוק השכירות, ודיירים רבים מלינים על חוסר הודאות במגורים בשכירות, עליות מחירים תכופות וחדות ואף שרירות לב בדרישות פינוי.
אמנם משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל החלו לשווק קרקעות בכמות גדולה יותר כדי לענות על המחסור בדירות. יש לברך על נכונות המשרד להתערב בשוק, אך ספק האם די בכך כדי לצמצם את חוסר השוויוניות בשוק הדיור למגורים.

אם לסכם עד כה – ראינו 2 מגמות – שוק דיור שהופך יותר ויותר בלתי שוויוני ואינו מספק דיור הולם לאוכלוסיה מגוונת, ונסיגה של המדינה מתפקידיה המסורתיים בהבטחת הזכות לדיור.
מהן ההשלכות?

בתמונה הקטנה: אם חד הורית בבת ים, שקבעה את ביתה בלית ברירה בחצר בניין בעקבות פינוי מדירה שכורה (יעל ברנובסקי, ynet). בגרף: ניתן לראות מיפוי של שכונות העיר תל אביב, המצביע על מידת הנגישות של הדיור בשכירות לעשירוני הכנסה שונים (כאשר דיור נחשב בר השגה כשמשק הבית משלם לא יותר מרבע מהכנסתו לדיור). כמו שניתן לראות, מרכז וצפון ת"א כבר הפכו להיות "לעשירים לבד", והאוכלוסייה המוחלשת שגרה שם מתמודדת עם לחצי דחיקה קשים.

אז מה ניתן לעשות? על כך תשמעו רבות מהדוברים השונים שאחרי ביום העיון, אך ניתן לסכם ולומר כי עקרונות לשינוי חייבים לכלול:

בחזרה לבלוג

סרטון חדש - מלמטה למעלה - מקדמים דיור בר השגה בישראל

בסרטון שהפיקה הקואליציה לקידום דיור בהישג יד ביחד עם הטלוויזיה החברתית, ואשר שודר היום לראשונה ביום העיון שערכנו, ניתן לראות חמישה מקרים שונים בארץ שבהם תושבים מתארגנים כדי לקדם דיור בר השגה, בליווי של ארגוני שטח, עובדי רווחה וארגוני הסנגור, וגם בסיוע אנשי הקואליציה לקידום דיור בהישג יד.

בין היתר ניתן לראות אזורי ביקוש גבוה, כמו ירושלים, אזורי ביקוש נמוך כמו טירת הכרמל ויפו ג' ואזורי ג'נטריפיקציה כמו יפו. ניתן לראות סיטואציות שונות של מצוקת הדיור: דיירי רשות הפיתוח בחיפה שבתיהם נמכרים ליזם פרטי, משפחות עובדות ממעמד בינוני, שמוציאות 50 אחוז מההכנסה על שכר הדירה, צעירים המבקשים להמשיך ולהתגורר בפריפריה אך לא מוצאים דיור נאות ובהישג יד, ודיירים שמתגוררים בבתים מסוכנים.

בכל אחד מהמקרים הקהילה התארגנה להביא לשינוי ובסרטון מוצגים גם הפתרונות האפשריים. צפייה מהנה.

בחזרה לבלוג

התוכנית של משרד הפנים לדיור בר השגה במחוז תל-אביב תוצג לראשונה ביום העיון שלנו!

כך למדנו מהכתבה הגדולה שהייתה אתמול בדה-מרקר. רנית נחום-הלוי חשפה כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, בראשות גילה אורון ומתכננת המחוז, האדריכלית נעמי אנג'ל, גיבשו מדיניות לדיור בר השגה במחוז תל אביב, הכולל את הישובים תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, חולון, רמת השרון, קרית אונו, בת ים, בני ברק, אור יהודה והמועצות כפר שמריהו ואזור. תוכנית זו הובאה לאישור מינהל התכנון במשרד הפנים.

על פי הכתבה עיקרי התוכנית יוצגו לראשונה ביום העיון שארגנו ביחד עם מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן, שיתקיים ביום ראשון הקרוב.

מהכתבה עולה כי התוכנית כוללת מסלול תמרוץ ליזמים שיסכימו לכלול יח"ד בהישג יד בתוכניות וכן המלצה למסלול מחייב, שיעוגן במסגרת הרפורמה במערכת התכנון וחקיקת חוק התכנון והבניה החדש, שהחלה השבוע בכנסת.

במסגרת התמריצים, מציעה הוועדה המחוזית ליזמים בתוכניות תוספת יחידות דיור בתמורה להקצאת יח"ד לדיור בהישג יד. תוספת של עד 100 יחידות דיור תינתן בתמורה להקצאה של 10% מהיחידות לדיור בהישג יד; תוספת של 400 יחידות תינתן תמורת הקצאה של 15%-20% לדירות בהישג יד.

לפיה הכתבה, שטח הדירות יהיה 75-100 מ"ר והן יושכרו למשך 20-30 שנה, כך שארבע-חמש משפחות לפחות ייהנו מההטבה במשך התקופה. הדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות מופחתים - עד כדי מחצית ממחיר השוק - ומי שיישא באחריות להשכרתן יהיה היזם. כמו כן, תירשם הערת אזהרה בטאבו, שלפיה היזם יוכל להשכירן במשך התקופה למטרת דיור בהישג יד בלבד - ורק בתום התקופה יוכל למכור את הדירות במחיר השוק.

מהכתבה עולה כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ממליצה לקדם חקיקה שתחייב דיור בר השגה כבר במסגרת הליכי החקיקה של חוק התכנון והבניה החדש, עם השלמות חקיקה לאחר מכן. כזכור, זו היתה גם המלצת הקואליציה.

הוועדה המליצה לשקול אפשרות שהדירות יועברו לבעלות העירייה, לבחון פטור מהיטלי השבחה והקלות במס וכן הגבלה של דמי השכירות. לפי ההמלצה, הקריטריונים לזכאות ייקבעו על ידי הרשויות המקומיות, בהתאם להנחיות המועצה הארצית או באישור הוועדה המחוזית. הקריטריונים המנחים, לפי הוועדה, הם: היעדר בעלות על דירה, עדיפות לבעלי ותק מגורים בעיר של שלוש שנים לפחות, יכולת עמידה בדמי השכירות, עדיפות לאוכלוסיות מיוחדות (עולים חדשים, חיילים, סטודנטים, משפחות שכולות ונכים) ולבעלי מקצועות נדרשים.

הפרטים המלאים, כאמור, יוצגו ביום העיון שלנו, ואנו מאוד שמחים על כך.

חזרה לבלוג

ארגונים חברתיים: לייעד את נכסי רשות הפיתוח לדיור בר-השגה במקום למכור אותם למרבה במחיר

ארגונים חברתיים תובעים משר השיכון ומראש הממשלה להפסיק את מכירת נכסי רשות הפיתוח ליזמים פרטיים ולייעד המבנים לדיור בר השגה לצעירים ולאוכלוסיות מוחלשות.

"על רקע המצוקה ההולכת וגואה בדיור בישראל והצורך בנקיטת צעדים חדשניים לגיבוש פתרונות בתחום, שתתחשב במגבלות הכלכליות והתקציביות של משרדי הממשלה האמונים על הנושא, אנו תובעים להורות על הפסקה מיידית של מכירת נכסי רשות הפיתוח לגורמים פרטיים עד להכנת תכנית על ידי משרד השיכון שתייעד, לפחות, חלק מנכסים אלו למטרות חברתיות ובמיוחד לצורך מתן פתרונות דיור לאוכלוסיות מוחלשות וזוגות צעירים".

ציטוט זה נלקח ממכתב, שנשלח לשר הבינוי והשיכון ע"י עו"ד רונית הרמתי-אלפרן ועו"ד שרון הורנשטיין מהקליניקה לזכויות אדם בחברה מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה, בשמם ובשם המעבדה לתכנון עם הקהילה, המרכז לחקר העיר והאיזור בטכניון ועמותת "ידיד"- מרכזי זכויות בקהילה.

במכתב נטען כי המצב הנוכחי גורם לכך שמתבצעת מכירה כוללת של נכסים אלה ליזמים פרטיים וזאת על חשבון זכויותיהן של משפחות המתגוררות בחלק מהנכסים או כאלה שממתינים היום לדיור ציבורי. הארגונים סבורים כי יש לאפשר לרשויות המקומיות לנצל נכסים אלו לשם מחוסרי דיור מקומיים, תוך לימוד מדגמים חדשים בעולם של שיתוף פעולה עם המגזר העסקי והמגזר ללא מטרות רווח.

עוד צויין במכתב, כי "על אף ההכרה של הגופים האמונים על השיכון בישראל בחובתם ליזום פיתרון כולל לבעיית הדיור הציבורי והדיור בהישג יד, מוצאים, חדשות לבקרים, מכרזים לרכישת נכסי רשות הפיתוח, ומלאי הדירות הולך ומידלדל. על מנת שלתוכנית המוצעת יהא סיכוי להתממש, יש למשוך את המכרזים התלויים ועומדים בהווה, למעט הליכי מכירה לדיירים בנכסים אלו, עד שיינתן סיכוי למימוש תוכנית חברתית על ידי משרד השיכון. אם לא תיעצר המכירה בשלב זה, ייווצר מצב שבו לא יהיו נכסים שעליהם תיושם התכנית החדשה."

הארגונים מדגישים כי נכסי רשות הפיתוח הם בבחינת "הון חברתי" – נכסים שהם פוטנציאל יחידות דיור שאינם שייכים לגוף פרטי. כיום, נכסי רשות הפיתוח מוצעים במכרזים לרכישה על פי החלטות ממ"י. מרבית הדיירים המתגוררים בנכסים אינם יכולים לרכוש נכסים אלו והמכרזים מופנים למגזר היזמות הפרטית. לדעת הארגונים, מעבר רשות הפיתוח לידי משרד השיכון מהווה חלון הזדמנויות לתכנן ייעוד חברתי לחלק מנכסים אלו, באופן שייצר מאגר נוסף של דיור בהישג יד ויהיה בידו לתת מענה לחלק ממצוקת הדיור. המשך מכירתם של נכסים אלו ללא תכנון מקדמי יסתום את הגולל על אפשרות אחרונה זו.

הארגונים מציינים כי תביעתם עולה בקנה אחד עם תיקון 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל, הקובע כי הרשות תפעל ל"הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר-השגה, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים".

לקריאת המכתב לחצו כאן

חזרה לבלוג

יום עיון: קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי?

מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן והקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל מזמינים אתכם ליום עיון בנושא:

קידום "דיור בר-השגה" בישראל – למה, איך ולמי?

יום העיון יתקיים ביום ראשון, 16 במאי 2010, באולם "כס המשפט" ע"ש מלכה ברנדר, בנין טרובוביץ, הפקולטה למשפטים ע"ש בוכמן, אוניברסיטת תל-אביב.

תכנית יום העיון:

9:00 - 9:15 התכנסות וכיבוד קל

9:15 - 11:15 דיור בר-השגה - למה ולמי זה טוב?
יו"ר: עו"ד נדיה מוגילבסקי, האגודה לצדק חלוקתי

דוברים:
ד"ר אמילי סילברמן, המעבדה לתכנון עם קהילה, הטכניון: מבוא: כלים רגולטורים לדיור בר-השגה – ממצאי מחקר עבור משרד הפנים.
עו"ד גיל גן-מור, האגודה לזכויות האזרח בישראל: בין דיור ציבורי לדיור בר-השגה: התמורות במדיניות הדיור והשפעתן על הפרט.
ח"כ ד"ר דב חנין: דיור בר השגה: היבטים חברתיים וסביבתיים.
ד"ר ישי בלנק, הפקולטה למשפטים אוני' ת"א ויו"ר עמותת "במקום": דיור בר-השגה ככלי להשגת אינטגרציה מרחבית וחברתית.
ד"ר דני בן- שחר, הטכניון: היבטים פסיכו- כלכליים של בעלות ושכירות על נדל"ן.

11:15 – 11:30 הפסקת קפה וכיבוד קל

11:30 - 13:30 כלים לקידום דיור בר-השגה במגזר הפרטי ובמגזר השלישי
יו"ר: ד"ר אפרת טולקובסקי, מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן, הפקולטה לניהול, אוני' ת"א

דוברים:
מר ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר: פרויקטים לדיור בר- השגה בשוק הפרטי, האם יש כדאיות כלכלית?
גב' קלרה צברגל, מנהלת תחום בניה ונדל"ן, בנק הפועלים: תפקידם של הבנקים במימון פרויקטים של דיור בר- השגה.
פרופ' נטע זיו, הפקולטה למשפטים, אוני' ת"א: תפקידן של עמותות ללא כוונת רווח בקידום דיור בר-השגה.
עו"ד אורה בלום, התוכנית לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית, הפקולטה למשפטים,אוני' ת"א: מנגנוני פיקוח ובקרה לשמירה על מלאי של דיור בר-השגה.
עו"ד אמיר בדראן, האגודה למען ערביי יפו (ראביטה): היבטים קהילתיים של דיור בר-השגה באזורי ג'נטריפיקציה.

13:30 – 14:00 ארוחת צהרים

14:00 - 16:00 מדיניות כוללת לקידום דיור בר-השגה
יו"ר עו"ד רונית אלפרן הרמתי, הקליניקות לזכויות אדם, הפקולטה למשפטים, אוני' חיפה
דוברים:
גב' רבקה אבלסון, משרד הבינוי והשיכון: מדיניות משרד השיכון בנושא דיור בר-השגה

פרופ' רחל אלתרמן, הטכניון: כלי מדיניות במישור המקומי: מה ניתן ללמוד ממדינות אחרות?
פרופ' נעמי כרמון, הטכניון: אוכלוסיות היעד של דיור בר-השגה בתמיכה ציבורית.
אדר' נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל-אביב: הכלים המצויים והכלים הנחוצים לקידום דיור בר-השגה בוועדות המחוזיות.
אדר' דורון דרוקמן, מנהל אגף בכיר פיתוח ובקרה מקצועי, משרד הפנים: מדיניות מינהל התכנון בתחום של דיור בר-השגה.
מר רועי פולקמן, מנהל האגף למדיניות וניהול אסטרטגי בעיריית ירושלים: החסמים של הרשות המקומית לקידום דיור בר-השגה.


אנא אשרו השתתפותכם במייל orabloom@post.tau.ac.il. ההשתתפות ביום העיון היא ללא תשלום. נותרו מספר מוגבל של מקומות . עמכם הסליחה.