הניסיון להוזיל את מחירי הדיור עולה לנו ביוקר \ רויטל ברילנשטיין

המאמר פורסם לראשונה באתר YNET

כחלק מהמדיניות הממשלתית להרחיב את היצע הדיור ולהוזיל את מחירי הדיור, התקבלו לאחרונה מספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, אשר נועדו לתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם בנייה חדשה למגורים. במקביל להגדלת היצע הדירות היה נראה כי מינהל מקרקעי ישראל מכיר בחשיבות הקצאת חלק מהדירות החדשות לאוכלוסיות מהמעמד הבינוני והנמוך, שכיום שוק הדיור לא מציע להן פתרונות מתאימים.

במסגרת ישיבת המועצה האחרונה הוצע אף כי בתמורה לסיוע של המינהל בשיקום תשתיות ישנות יתחייבו הרשויות המקומיות להקצות חלק מהדירות לפרויקטים של דיור בר השגה.אולם כוונות לחוד ויישומן לחוד. באחרונה, החליט המינהל לצאת עם מכרזים בטירת הכרמל, הכוללים תשלום למינהל עבור "ישן מול חדש" (שדרוג תשתיות בשכונות הותיקות), אשר מטבע הדברים כוללים עלויות נוספות.

למרבה הצער, מכרזים אלה לא כללו גם התניה, לפיה הרשויות יידרשו להקצות דיור בר השגה. כך יוצא, שהיזמים שיזכו במכרזים לא מחויבים להקצות חלק מהדירות לדיור בר השגה, בתמורה לסיועו של המינהל בעלויות הפיתוח של התשתיות הוותיקות ואין פלא כי בסופו של דבר, פעולות אלה יגרמו למחירי הדירות הגבוהים רק להאמיר עוד יותר. משכך, הקואליציה לקידום דיור בהישג יד פנתה בימים האחרונים, למנהל מינהל מקרקעי ישראל מר ירון ביבי בבקשה לעצור את המכרזים.

האם מכרזי המינהל מייקרים את מחירי הדיור?

הקואליציה פנתה למנהל מינהל מקרקעי ישראל, מר ירון ביבי, בבקשה לעצור את המכרזים הכוללים תשלום למינהל עבור "ישן מול חדש" (שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות). הקואליציה טענה כי ראוי שחלק מהדירות החדשות יוקצו לאוכלוסיות המודרות כיום משוק הדיור, וכי יובטחו אזורי מגורים בהם תמהיל חברתי ואוכלוסיה הטרוגנית מבחינת הכנסה. בנוסף, טענה הקואליציה כי הוצאת מכרזים ללא התניה שחלק מהדירות יוקצו לדיור בר השגה, למעשה סותמת את הגולל לשווק חלק מהדירות לצרכי דיור בר השגה.

לקריאה מיטבית לחצו על full

דיור בהישג יד במדינת ישראל / ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל

מצ"ב מאמרו של מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי, כפי שפורסם באתר המינהל.

עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות, הביאה לשיח הציבורי את הדיון ב"דיור בהישג יד". דיון זה מתנהל ומתחדד לאור התחושה שהחובה הבסיסית של המדינה לאפשר לאזרחיה תנאים לממש את זכותם לקורת גג שתאפשר חיים בכבוד, אינה מתמלאת בעיקר בשנתיים האחרונות לאור העליות התלולות במחירי הדיור.

בעולם נהוג להגדיר "דיור בהישג יד", כיחידות מגורים אשר עלויות הדיור שלהן "בנות השגה" לבעלי הכנסה ממוצעת, בהבחנה מ"דיור סוציאלי" - שמיועד למי שאין ביכולת לעמוד בנטל עלויות הדיור. יש להקדים ולומר שעלויות הדיור - כוללות בחובן את החזר המשכנתא, ככול שמדובר בדירות בבעלות, וכוללות בחובן את שכר הדירה, ככל שמדובר בדיור בשכירות, וכולל בשני המקרים גם את תשלומי הארנונה הביטוח והמסים. בארצות הברית ובקנדה המונח דיור בהישג יד מיוחס לעלויות דיור שאינן עולות על 30% מההכנסה ברוטו של משק הבית. (לעניין הנתונים מהעולם ולנושאים אחרים המופיעים כאן נעזרתי בעבודתם של פרופ' רחל אלתרמן ופרופ' אמילי סילברמן).

בישראל עדיין אין הגדרה פורמלית או רווחת של "דיור בהישג יד", וקיימת נטייה בשיח הציבורי לערבב בין "דיור סוציאלי" לדיור בהישג יד. ערבוב מושגים זה מוביל לעיתים להתנגדות של ראשי ערים להפעלת כלים של דיור בהישג יד ("מחיר למשתכן", יצירת מלאי של דירות "קטנות" שיתאימו לזוגות צעירים, דיור להשכרה), מתוך הנחה , שלטעמי מוטעית, כי כלים אלו יביאו לערים אוכלוסייה חלשה - שתהפוך לנטל על הרשות המקומית.

אחד הכלים ליצירת פתרונות לדיור בהישג יד, הינו דיור להשכרה - לטווח הארוך. יש להדגיש, כי כלי זה אינו יחיד במגוון הפתרונות לדיור בר השגה - שכוללים בין היתר, בראש ובראשונה הגדלת היצע הדירות, יצירת תמהיל דירות שכולל גם דירות בנות שלושה חדרים, מכירת דירות בשיטת "מחיר למשתכן" - בה התחרות בין הקבלנים היא על המחיר המקסימלי בו תימכר הדירה ולא על מקיר הקרקע וכו'.

לדיור בשכירות מספר יתרונות בולטים על פני דיור בבעלות, כפתרון לדיור בהישג יד, ובהם, הפחתת החשיפה הכלכלית של משק הבית לשינויים במחירי הדיור, הגדלת רמת הניידות - הן אם כצורך הנובע מהגדלת המשפחה והן אם כצורך הנובע משינויים בסביבת העבודה, מזעור הצורך להשקיע הון ראשוני בפתרון הדיור - ובכך חיסכון משמעותי בעיקר בשנים הראשונות להתפתחות משך הבית בהן יכולת ההשתכרות עדיין לא הגיעה למקסימום. יתרון נוסף למשק, הינו היכולת להשתמש במלאי דירות נתון לפתרון למספר רב של משפחות, מאחר וכל משפחה שמצליחה לרכוש דירה, מפנה דירה לטובת פתרון למשפחה אחרת - כך שכלי זה נותן יותר פתרונות לאורך זמן מאשר דירות בבעלות.

בישראל, בניגוד למרבית מדינות העולם - בהן הדיור להשכרה הינו אחד הכלים המרכזים לדיור בהישג יד, אין שימוש "מוסדי" בכלי זה ומרבית הדירות להשכרה למגורים הינן בבעלות אנשים פרטיים (להבחין מחברות עסקיות). מצב זה אינו מאפשר ודאות ארוכת טווח לשוכר, הן בפן של טווח המגורים, והן בפן של שכ"ד, מפחית את הכדאיות בתחזוקה נאותה של הדירה - ולמעשה אינו מהווה פתרון לדיור בהישג יד - למשקי בית. יש הטוענים כי הסיוע הממשלתי שניתן בשוק הדיור בישראל עודד בעלות על דירות על פני שכירות (ראה למשל ורצבורג אליה וארז לנצ'ר "האם יש עתיד לשכירות הפרטית בישראל?", אוניברסיטת ת"א).

הממשלה ניסתה בשני חוקים - חוק לעידוד בניית דירות להשכרה 2007, והחוק לעידוד השקעות הון 1959, לעודד חברות עסקיות לבנות דירות להשכרה בשוק החופשי - בשני החוקים אין מגבלה על מחיר השכירות והם מעניקים תמריצי מס (דרך הפחתת מיסוי) לחברות הבונות. לא ניתן להצביע על הצלחה של שני הכלים, עד כה. קיימות שתי סיבות עיקריות לאי ההצלחה של החוקים ליצור מלאי כלשהוא של דירות להשכרה הינן - תשואה לא מספקת על ההון המושקע (התשואה למשכירי דירות פרטיות כיום הינה כ 5%-3% (ללא רווחי הון), יש לזכור כי לחברות תחזוקה ישנן עלויות גבוהות יותר ועל כן התשואה יכולה להיות נמוכה יותר) והחשש מחוסר יכולת להתמודד עם פינוי של שוכרים שאינם עומדים בתשלום שכ"ד (מה שמקטין עוד יותר את התשואה הצפויה).

בכדי להתמודד עם נושא התשואה הוציא המינהל לאחרונה, מכרזים ייחודים לדיור להשכרה, בהם אין מחיר מינימום - כאשר הכוונה שהיזם ייקח בחשבון את התשואה המבוקשת ויציע את מחיר הקרקע בהתאם. עד כה פורסמו שני מכרזים בשיטה זו, ואין בידינו עדיין כלים להעריך את השפעתה.

כלי נוסף שנשקל בימים אלו במינהל מקרקעי ישראל, הינו מכרז שהתמודדות בו תהיה על מחיר השכירות המקסימלי (בדומה למכרזי מחיר למשתכן). הזוכה יחויב להשכיר חלק מהדירות, על פי תמהיל שיקבע, לזוגות צעירים שלא הייתה ברשותם דירה בעלי הכנס הממוצעת של 70%-50% מההכנסה הממוצעת במשק, לתקופה של 10-5 שנים, לאחר 5 שנים יערך מבחן הכנסה נוסף בכדי לקבוע את הזכאות. הזוכה יהיה חייב להחזיק את הדירות במצב נאות, במשך כל תקופת השכירות של המבנה - שלא תפחת מ 30 שנה. מחיר הקרקע יהיה בהנחה משומת השמאי הממשלתי על מנת להבטיח תשואה וכדאיות ליזם, ובכדי לנסות ולמשוך השקעות ארוכות טווח (בנקים למשכנתאות חברות ביטוח וכו') להיכנס לתחום הדיור להשכרה, כפי שהן משקיעות בהשכרת נכסים למסחר ותעסוקה.

בחזרה לבלוג

ארגונים חברתיים: לייעד את נכסי רשות הפיתוח לדיור בר-השגה במקום למכור אותם למרבה במחיר

ארגונים חברתיים תובעים משר השיכון ומראש הממשלה להפסיק את מכירת נכסי רשות הפיתוח ליזמים פרטיים ולייעד המבנים לדיור בר השגה לצעירים ולאוכלוסיות מוחלשות.

"על רקע המצוקה ההולכת וגואה בדיור בישראל והצורך בנקיטת צעדים חדשניים לגיבוש פתרונות בתחום, שתתחשב במגבלות הכלכליות והתקציביות של משרדי הממשלה האמונים על הנושא, אנו תובעים להורות על הפסקה מיידית של מכירת נכסי רשות הפיתוח לגורמים פרטיים עד להכנת תכנית על ידי משרד השיכון שתייעד, לפחות, חלק מנכסים אלו למטרות חברתיות ובמיוחד לצורך מתן פתרונות דיור לאוכלוסיות מוחלשות וזוגות צעירים".

ציטוט זה נלקח ממכתב, שנשלח לשר הבינוי והשיכון ע"י עו"ד רונית הרמתי-אלפרן ועו"ד שרון הורנשטיין מהקליניקה לזכויות אדם בחברה מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה, בשמם ובשם המעבדה לתכנון עם הקהילה, המרכז לחקר העיר והאיזור בטכניון ועמותת "ידיד"- מרכזי זכויות בקהילה.

במכתב נטען כי המצב הנוכחי גורם לכך שמתבצעת מכירה כוללת של נכסים אלה ליזמים פרטיים וזאת על חשבון זכויותיהן של משפחות המתגוררות בחלק מהנכסים או כאלה שממתינים היום לדיור ציבורי. הארגונים סבורים כי יש לאפשר לרשויות המקומיות לנצל נכסים אלו לשם מחוסרי דיור מקומיים, תוך לימוד מדגמים חדשים בעולם של שיתוף פעולה עם המגזר העסקי והמגזר ללא מטרות רווח.

עוד צויין במכתב, כי "על אף ההכרה של הגופים האמונים על השיכון בישראל בחובתם ליזום פיתרון כולל לבעיית הדיור הציבורי והדיור בהישג יד, מוצאים, חדשות לבקרים, מכרזים לרכישת נכסי רשות הפיתוח, ומלאי הדירות הולך ומידלדל. על מנת שלתוכנית המוצעת יהא סיכוי להתממש, יש למשוך את המכרזים התלויים ועומדים בהווה, למעט הליכי מכירה לדיירים בנכסים אלו, עד שיינתן סיכוי למימוש תוכנית חברתית על ידי משרד השיכון. אם לא תיעצר המכירה בשלב זה, ייווצר מצב שבו לא יהיו נכסים שעליהם תיושם התכנית החדשה."

הארגונים מדגישים כי נכסי רשות הפיתוח הם בבחינת "הון חברתי" – נכסים שהם פוטנציאל יחידות דיור שאינם שייכים לגוף פרטי. כיום, נכסי רשות הפיתוח מוצעים במכרזים לרכישה על פי החלטות ממ"י. מרבית הדיירים המתגוררים בנכסים אינם יכולים לרכוש נכסים אלו והמכרזים מופנים למגזר היזמות הפרטית. לדעת הארגונים, מעבר רשות הפיתוח לידי משרד השיכון מהווה חלון הזדמנויות לתכנן ייעוד חברתי לחלק מנכסים אלו, באופן שייצר מאגר נוסף של דיור בהישג יד ויהיה בידו לתת מענה לחלק ממצוקת הדיור. המשך מכירתם של נכסים אלו ללא תכנון מקדמי יסתום את הגולל על אפשרות אחרונה זו.

הארגונים מציינים כי תביעתם עולה בקנה אחד עם תיקון 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל, הקובע כי הרשות תפעל ל"הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר-השגה, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים".

לקריאת המכתב לחצו כאן

חזרה לבלוג

הקואליציה למינהל ולשר השיכון: מלאו חובתכם להקצות קרקע לדיור בר-השגה ולדיור ציבורי

פניה למינהל ולשר השיכון 24.12.09

View more documents from Acri2000.