מצ"ב מאמרו של מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי, כפי שפורסם באתר המינהל.
עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות, הביאה לשיח הציבורי את הדיון ב"דיור בהישג יד". דיון זה מתנהל ומתחדד לאור התחושה שהחובה הבסיסית של המדינה לאפשר לאזרחיה תנאים לממש את זכותם לקורת גג שתאפשר חיים בכבוד, אינה מתמלאת בעיקר בשנתיים האחרונות לאור העליות התלולות במחירי הדיור.
בעולם נהוג להגדיר "דיור בהישג יד", כיחידות מגורים אשר עלויות הדיור שלהן "בנות השגה" לבעלי הכנסה ממוצעת, בהבחנה מ"דיור סוציאלי" - שמיועד למי שאין ביכולת לעמוד בנטל עלויות הדיור. יש להקדים ולומר שעלויות הדיור - כוללות בחובן את החזר המשכנתא, ככול שמדובר בדירות בבעלות, וכוללות בחובן את שכר הדירה, ככל שמדובר בדיור בשכירות, וכולל בשני המקרים גם את תשלומי הארנונה הביטוח והמסים. בארצות הברית ובקנדה המונח דיור בהישג יד מיוחס לעלויות דיור שאינן עולות על 30% מההכנסה ברוטו של משק הבית. (לעניין הנתונים מהעולם ולנושאים אחרים המופיעים כאן נעזרתי בעבודתם של פרופ' רחל אלתרמן ופרופ' אמילי סילברמן).
בישראל עדיין אין הגדרה פורמלית או רווחת של "דיור בהישג יד", וקיימת נטייה בשיח הציבורי לערבב בין "דיור סוציאלי" לדיור בהישג יד. ערבוב מושגים זה מוביל לעיתים להתנגדות של ראשי ערים להפעלת כלים של דיור בהישג יד ("מחיר למשתכן", יצירת מלאי של דירות "קטנות" שיתאימו לזוגות צעירים, דיור להשכרה), מתוך הנחה , שלטעמי מוטעית, כי כלים אלו יביאו לערים אוכלוסייה חלשה - שתהפוך לנטל על הרשות המקומית.
אחד הכלים ליצירת פתרונות לדיור בהישג יד, הינו דיור להשכרה - לטווח הארוך. יש להדגיש, כי כלי זה אינו יחיד במגוון הפתרונות לדיור בר השגה - שכוללים בין היתר, בראש ובראשונה הגדלת היצע הדירות, יצירת תמהיל דירות שכולל גם דירות בנות שלושה חדרים, מכירת דירות בשיטת "מחיר למשתכן" - בה התחרות בין הקבלנים היא על המחיר המקסימלי בו תימכר הדירה ולא על מקיר הקרקע וכו'.
לדיור בשכירות מספר יתרונות בולטים על פני דיור בבעלות, כפתרון לדיור בהישג יד, ובהם, הפחתת החשיפה הכלכלית של משק הבית לשינויים במחירי הדיור, הגדלת רמת הניידות - הן אם כצורך הנובע מהגדלת המשפחה והן אם כצורך הנובע משינויים בסביבת העבודה, מזעור הצורך להשקיע הון ראשוני בפתרון הדיור - ובכך חיסכון משמעותי בעיקר בשנים הראשונות להתפתחות משך הבית בהן יכולת ההשתכרות עדיין לא הגיעה למקסימום. יתרון נוסף למשק, הינו היכולת להשתמש במלאי דירות נתון לפתרון למספר רב של משפחות, מאחר וכל משפחה שמצליחה לרכוש דירה, מפנה דירה לטובת פתרון למשפחה אחרת - כך שכלי זה נותן יותר פתרונות לאורך זמן מאשר דירות בבעלות.
בישראל, בניגוד למרבית מדינות העולם - בהן הדיור להשכרה הינו אחד הכלים המרכזים לדיור בהישג יד, אין שימוש "מוסדי" בכלי זה ומרבית הדירות להשכרה למגורים הינן בבעלות אנשים פרטיים (להבחין מחברות עסקיות). מצב זה אינו מאפשר ודאות ארוכת טווח לשוכר, הן בפן של טווח המגורים, והן בפן של שכ"ד, מפחית את הכדאיות בתחזוקה נאותה של הדירה - ולמעשה אינו מהווה פתרון לדיור בהישג יד - למשקי בית. יש הטוענים כי הסיוע הממשלתי שניתן בשוק הדיור בישראל עודד בעלות על דירות על פני שכירות (ראה למשל ורצבורג אליה וארז לנצ'ר "האם יש עתיד לשכירות הפרטית בישראל?", אוניברסיטת ת"א).
הממשלה ניסתה בשני חוקים - חוק לעידוד בניית דירות להשכרה 2007, והחוק לעידוד השקעות הון 1959, לעודד חברות עסקיות לבנות דירות להשכרה בשוק החופשי - בשני החוקים אין מגבלה על מחיר השכירות והם מעניקים תמריצי מס (דרך הפחתת מיסוי) לחברות הבונות. לא ניתן להצביע על הצלחה של שני הכלים, עד כה. קיימות שתי סיבות עיקריות לאי ההצלחה של החוקים ליצור מלאי כלשהוא של דירות להשכרה הינן - תשואה לא מספקת על ההון המושקע (התשואה למשכירי דירות פרטיות כיום הינה כ 5%-3% (ללא רווחי הון), יש לזכור כי לחברות תחזוקה ישנן עלויות גבוהות יותר ועל כן התשואה יכולה להיות נמוכה יותר) והחשש מחוסר יכולת להתמודד עם פינוי של שוכרים שאינם עומדים בתשלום שכ"ד (מה שמקטין עוד יותר את התשואה הצפויה).
בכדי להתמודד עם נושא התשואה הוציא המינהל לאחרונה, מכרזים ייחודים לדיור להשכרה, בהם אין מחיר מינימום - כאשר הכוונה שהיזם ייקח בחשבון את התשואה המבוקשת ויציע את מחיר הקרקע בהתאם. עד כה פורסמו שני מכרזים בשיטה זו, ואין בידינו עדיין כלים להעריך את השפעתה.
כלי נוסף שנשקל בימים אלו במינהל מקרקעי ישראל, הינו מכרז שהתמודדות בו תהיה על מחיר השכירות המקסימלי (בדומה למכרזי מחיר למשתכן). הזוכה יחויב להשכיר חלק מהדירות, על פי תמהיל שיקבע, לזוגות צעירים שלא הייתה ברשותם דירה בעלי הכנס הממוצעת של 70%-50% מההכנסה הממוצעת במשק, לתקופה של 10-5 שנים, לאחר 5 שנים יערך מבחן הכנסה נוסף בכדי לקבוע את הזכאות. הזוכה יהיה חייב להחזיק את הדירות במצב נאות, במשך כל תקופת השכירות של המבנה - שלא תפחת מ 30 שנה. מחיר הקרקע יהיה בהנחה משומת השמאי הממשלתי על מנת להבטיח תשואה וכדאיות ליזם, ובכדי לנסות ולמשוך השקעות ארוכות טווח (בנקים למשכנתאות חברות ביטוח וכו') להיכנס לתחום הדיור להשכרה, כפי שהן משקיעות בהשכרת נכסים למסחר ותעסוקה.
בחזרה לבלוג
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה