למה לקדם דיור בר השגה? עו"ד גיל גן-מור/ האגודה לזכויות האזרח בישראל

להלן עיקרי הדברים מהמצגת של עו"ד גיל גן-מור מהאגודה לזכויות האזרח ביום העיון: קידום דיור בר השגה בישראל - למה, איך ולמי? מי שפותח את מדורי הנדל"ן בשנים האחרונות חש כיצד הפכה דירת המגורים מערך וזכות למוצר. בתרבות הצרכנית שלנו דירה היא כבר מזמן לא המקום בו אנשים גרים. לעיתים היא נכס להשקעה, לעיתים סמל סטאטוס – מוצר כמו כל מוצר אחר. ישראלים רבים מוזמנים להגיע לירידים, כדי למהר ולקחת חלק בשכונה הפרטית או בקבוצת הרכישה האקסקלוסיבית, לפני שיאזל המלאי. נדמה שכבר הפסקנו לשאול את עצמנו איזה מין שכונות אנו רוצים? ומה יהיה הפתרון למי שידו אינה משגת? ככל מוצר צריכה, הפסקנו להתעניין במשמעויות החברתיות של הדיור. אם דיור הוא בסך הכול מוצר, אז אין להתפלא על אמירות מהסוג הזה:

"מה זה הטמטום הזה? שואל ד"ר יאיר דוכין, רוצים דירות? לכו למקומות מתאימים ליכולת שלכם. גם אני רוצה מכונית ארבע על ארבע חדשה בחמישים אלף דולר". אם הייתי מעוניין לתמצת את המסר שלי בשלוש מילים הייתי אומר בפשטות: דירה אינה מכונית. דירת המגורים אינה מוצר בלבד, שמי שמסוגל רוכש ומי שלא לא. לדירה חשיבות חברתית רבה.

מכל הסיבות הללו, דיור היא אחת הזכויות החברתיות שיש לכל אחת ואחת מאיתנו. זכות שמעוגנת גם בהכרזה לכל באי עולם בדבר זכויות האדם ובאמנה הבינלאומית לזכויות חברתיות וכלכליות, שישראל חתומה עליה. זכות שעל המדינה האחריות המרכזית למימושה, בין באספקה ישירה ובין באמצעות פיקוח על השוק הפרטי ורגולציה.
כדי לממש את הזכות לדיור לא ניתן להסתפק אך בקורת גג כלשהי אלא יש צורך, בין היתר, להקפיד על אלו:

יש מי שגורס שטוב נעשה אם לא נתערב בשוק הנדל"ן למגורים – השוק יעשה את שלו, נטען, ויבטיח קורת גג נאותה לכל משק בית. אז בואו נראה מה באמת מציע היום שוק הנדל"ן למגורים ובעיקר – למי?
קודם כל השוק מספק מעט מידי דירות ביחס לביקוש. בהתאם למחקרה של ד"ר גילת בן שטרית, בחמש השנים, 2007-2003, נוצר פער של קרוב ל-10 אלפים יחידות דיור בשנה בין תוספת משקי הבית להתחלות הבנייה. הפער המצטבר בתקופה זו עומד על 47.5 אלף דירות. כמעט מחצית מהתחלות הבניה ב-2008 כלל אינן מיועדות למכירה רגילה לקהל הרחב, למשל, קבוצות רכישה ועמותות, והן מחוץ להיצע הדירות הזמינות לאוכלוסיות המתקשות להתארגן באחת היוזמות הפרטיות, או שאין להן רשת חברתית שדואגת לדיור. לא רק שקיים מחסור בדירות, אלא שהשוק מספק היום בעיקר דירות גדולות ויקרות.

הגודל הממוצע של דירה שנבנתה בבנייה הפרטית בשנות החמישים היה 50 מ"ר. בשנת 2008, הגודל הממוצע של דירה חדשה שהוחל בבנייתה עמד על 182 מ"ר; הגודל הממוצע של דירה בבנייה הפרטית עמד על 192 מ"ר והגודל הממוצע של דירה בבנייה הציבורית עמד על 136 מ"ר. עליית הגודל הממוצע של הדירות באה לידי ביטוי גם בעליית מספר החדרים בדירה. ב-1980 רק 16% מהדירות שהוחל בבנייתן היו דירות של 5 חדרים או יותר. ב- 2007, 55% מהדירות שהוחל בבנייתן הן דירות של 5 חדרים או יותר.
לבסוף, ניתן לראות גידול בשיעורן של התחלות הבנייה צמודות הקרקע. ב- 1995, כשני שליש מהדירות שהוחל בבנייתן, היו במבנים בני 3 קומות ויותר. ב- 2007 פחות ממחצית הדירות שהוחל בבנייתן היו במבנים בני 3 קומות ויותר.
חוסר השוויונית שבשוק הדיור אינו בא לידי ביטוי רק בנגישות הכלכלית. לאחרונה אנו עדים למגמות מטרידות של הפרדה ואפליה. שכונות של אוכלוסיה מגוונת – out, שכונות הומוגניות – in. דירה לכל המעוניין – out, הליכי סינון וועדות קבלה – in; מרחב משותף – out, חומות וקהילות מגודרות – in. אם מגמה זו תלך ותתעצם, יהווה הדבר הכבדה נוספת וקשה על האוכלוסיות המוחלשות ועל המיעוטים השונים, שסובלים ממצוקת דיור.

אם לסכם עד כה, אז שוק הנדל"ן למגורים אינו מספק דיור נאות ובר השגה לכל, והוא בלתי שוויוני. על רקע זה נשאלת השאלה: איפה המדינה? התשובה עשויה לאכזב.
משרד השיכון איבד את תפקידו המרכזי. על פי נתונים שנאספו על ידי האגודה לצדק חלוקתי, בדוח שממצאיו יפורסמו בקרוב, תקציב משב"ש כולו ב-1999 היה 4.5% מתקציב המדינה, אך בשנת 2008 רק 1.6% מתקציב המדינה. בהתאם תקציב הסיוע בדיור קטן ב-58% במספרים מוחלטים ומשקלו מהתקציב קטן מ-77% ב-1999 ל-65% ב-2008.

בשנת 2003 בוטלו מענקי המקום לרוכשי דירות, בנוסף - תקציב הסיוע לרכישת דירה צומצם בעשור האחרון מ-5.6 מיליארד ל-1.3 מיליארד. מספר המממשים ירד בהתאם בעשרות אחוזים. גם הדיור הציבורי בשפל המדרגה. מספר הדירות הקיימות היום במאגר הוא פחות מ-70 אלף. בכל ירושלים, למשל, יש רק 2000 דירות ו-200 משפחות ממתינות בתור שנים ארוכות. זכאי הדיור הציבורי, רובם ככולם, מופנים לשכירת דירה בשוק הפרטי עם סיוע דל. ב-2003 קוצץ הסיוע למצטרפים חדשים בחצי – מ-1170 ₪ ל-536 ₪.
גם בתחום הרגולציה אין בשורות לדיירים – למשל, אין הסדרה של שוק השכירות, ודיירים רבים מלינים על חוסר הודאות במגורים בשכירות, עליות מחירים תכופות וחדות ואף שרירות לב בדרישות פינוי.
אמנם משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל החלו לשווק קרקעות בכמות גדולה יותר כדי לענות על המחסור בדירות. יש לברך על נכונות המשרד להתערב בשוק, אך ספק האם די בכך כדי לצמצם את חוסר השוויוניות בשוק הדיור למגורים.

אם לסכם עד כה – ראינו 2 מגמות – שוק דיור שהופך יותר ויותר בלתי שוויוני ואינו מספק דיור הולם לאוכלוסיה מגוונת, ונסיגה של המדינה מתפקידיה המסורתיים בהבטחת הזכות לדיור.
מהן ההשלכות?

בתמונה הקטנה: אם חד הורית בבת ים, שקבעה את ביתה בלית ברירה בחצר בניין בעקבות פינוי מדירה שכורה (יעל ברנובסקי, ynet). בגרף: ניתן לראות מיפוי של שכונות העיר תל אביב, המצביע על מידת הנגישות של הדיור בשכירות לעשירוני הכנסה שונים (כאשר דיור נחשב בר השגה כשמשק הבית משלם לא יותר מרבע מהכנסתו לדיור). כמו שניתן לראות, מרכז וצפון ת"א כבר הפכו להיות "לעשירים לבד", והאוכלוסייה המוחלשת שגרה שם מתמודדת עם לחצי דחיקה קשים.

אז מה ניתן לעשות? על כך תשמעו רבות מהדוברים השונים שאחרי ביום העיון, אך ניתן לסכם ולומר כי עקרונות לשינוי חייבים לכלול:

בחזרה לבלוג