כלקח מההפקרות בשוק הדיור, ולאחר שהממשל האמריקאי השקיע מיליארדים בהצלת ענקיות המשכנתאות והגנה על לווים שנקלעו למצוקה, מקדם כיום ממשל אובמה רפורמה מקיפה בנושא מימון נדל"ן. לצורך כך קיימו משרדי האוצר והדיור כנס מיוחד, שבו נשמעו עמדותיהם של גורמים שונים (ניתן לצפות בכנס כאן). מאז מתנהל דיון ציבורי מרתק בנושא.
כתב הוושינגטון פוסט, זכרי גולדפרב, פרסם ביום שבת האחרון כתבה על הדיון המתנהל בארה"ב על תפקידו של המגזר הפרטי בהבטחת מימון ליוזמות של דיור בהישג יד. להלן תרגום הכתבה:
"ממשל אובמה מתחבט בשאלה עד כמה לכפות על מלווים פרטיים לשלם עבור דירות ובתים עבור העניים, כחלק מקידום הרפורמה במדיניות הדיור של הממשלה, דיווחו פקידים בממשל. זוהי אחת ההתחבטויות הקשות העומדות בפני הממשל, בשעה שהוא מנסה לבנות קונצנזוס סביב מערכת חדשה אשר תבטיח כי אמריקאים רגילים יוכלו להשיג את המימון הדרוש להם עבור בתיהם מבלי שהממשל יגבה כמעט את כל המשכנתאות, כפי שהוא עושה היום.
פקידי ממשל רבים מסכימים כי הממשלה צריכה להמשיך בתפקידה החשוב בשוק הדיור. אבל ניטש ויכוח בשאלה עד כמה הסיוע הפדרלי צריך להבטיח נגישות למימון הלוואות למשפחות עם הכנסה בינונית ונמוכה. טרם הוחלט האם הממשל צריך לקחת על עצמו את המשימה הזו או האם גם המגזר הפרטי צריך לשאת בחלק מן האחריות.
להחלטה, כשתתקבל, עלולות להיות השלכות חמורות. יש האומרים כי לחץ ממשלתי על ענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק להשקיע חלק מהרווחים שלהם בדיור בהישג יד ידחוף אותן למימון הלוואות מסוכנות, שיוסיף על הצרות שכמעט הביאה לקריסה של אותן חברות. לתפיסה זו שותפים גם כמה מהרגולטורים, אשר צמצמו את הדרישות מאותן חברות לדיור בהישג יד לאחר המשבר.
אולם, ללא התערבות ממשלתית, לחברות המלוות לא יהיה תמריץ כלכלי לתת הלוואות למשפחות מעוטות הכנסה, ואלו לא יהיו מסוגלות למצוא מימון לרכישת דירה.
אפשרות אחת שנבדקת היא לדרוש ממלווים פרטיים להפנות חלק מההלוואות לדיור בהישג יד, ובעיקו של דבר, להטיל את הנטל על המגזר הפרטי. רעיון נוסף שדנים בו, הוא להטיל את המשימה על סוכנויות ממשלתיות כגון מינהל הדיור הפדרלי, אשר עוסק במתן הלוואות ללווים שאינם יכולים להרשות לעצמם לגייס אפילו את הסכום הראשוני.
האפשרות השלישית היא שילוב של השתתפות פרטית וציבורית. למשל, הממשלה יכולה לחייב חברות פרטיות לשלם סכום מסויים לקרן בניהול פדרלי, שתסבסד דיור בהישג יד.
בכיר במשרד השיכון אמר כי הפקידים בוחנים את כל האפשרויות. "ההתחשבות בנגישות לדיור היא חשובה ביותר", אמר הבכיר. הפקיד, כמו מקורות אחרים שרואיינו לצורך הסיפור הזה, שמרו על האנונימיות, משום שהתוכניות עדיין תחת דיון.
בכירים במשרד השיכון נוטים לפתרון המחייב חברות פרטיות לשלם חלק מהרווחים שלהם לדיור בהישג יד לבעלי הכנסה נמוכה. פקידי האוצר, ששותפים להובלת הדיונים, ציינו כי האחריות לדיור בהישג יד חייבת להישאר חלק ממדיניות הממשל, אך הם לא ציינו מהיכן צריך לבוא המימון.
"הם לא מכירים את הפרטים של המנגנון שבו הם הולכים לתמוך", אמרה שרה רוזן וורטל, בכירה לשעבר במשרד השיכון הנמצאת בקשר עם פקידי הממשל.
חבר בית הנבחרים ברני פרנק, יו"ר ועדת השירותים הפיננסיים, אמר שהממשלה חייבת להמשיך לתמוך בדיור בהישג יד על ידי הקפדה על כך שקהילות מוחלשות יוכלו לקבל הלוואות לדיור, וכי יהיה מימון לדיור בהישג יד להשכרה. אבל הוא הוסיף כי חברות פרטיות לא צריכה לעמוד בדרישות ספציפיות לדיור בהישג יד. "אני לא רוצה שלגופים במגזר הפרטי תהיה משימה כפולה," אמר. "דרך טובה יותר היא להעביר חלק מהרווחים לגוף שתפקידו לסבסד דיור."
כתב הוושינגטון פוסט, זכרי גולדפרב, פרסם ביום שבת האחרון כתבה על הדיון המתנהל בארה"ב על תפקידו של המגזר הפרטי בהבטחת מימון ליוזמות של דיור בהישג יד. להלן תרגום הכתבה:
"ממשל אובמה מתחבט בשאלה עד כמה לכפות על מלווים פרטיים לשלם עבור דירות ובתים עבור העניים, כחלק מקידום הרפורמה במדיניות הדיור של הממשלה, דיווחו פקידים בממשל. זוהי אחת ההתחבטויות הקשות העומדות בפני הממשל, בשעה שהוא מנסה לבנות קונצנזוס סביב מערכת חדשה אשר תבטיח כי אמריקאים רגילים יוכלו להשיג את המימון הדרוש להם עבור בתיהם מבלי שהממשל יגבה כמעט את כל המשכנתאות, כפי שהוא עושה היום.
פקידי ממשל רבים מסכימים כי הממשלה צריכה להמשיך בתפקידה החשוב בשוק הדיור. אבל ניטש ויכוח בשאלה עד כמה הסיוע הפדרלי צריך להבטיח נגישות למימון הלוואות למשפחות עם הכנסה בינונית ונמוכה. טרם הוחלט האם הממשל צריך לקחת על עצמו את המשימה הזו או האם גם המגזר הפרטי צריך לשאת בחלק מן האחריות.
להחלטה, כשתתקבל, עלולות להיות השלכות חמורות. יש האומרים כי לחץ ממשלתי על ענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק להשקיע חלק מהרווחים שלהם בדיור בהישג יד ידחוף אותן למימון הלוואות מסוכנות, שיוסיף על הצרות שכמעט הביאה לקריסה של אותן חברות. לתפיסה זו שותפים גם כמה מהרגולטורים, אשר צמצמו את הדרישות מאותן חברות לדיור בהישג יד לאחר המשבר.
אולם, ללא התערבות ממשלתית, לחברות המלוות לא יהיה תמריץ כלכלי לתת הלוואות למשפחות מעוטות הכנסה, ואלו לא יהיו מסוגלות למצוא מימון לרכישת דירה.
אפשרות אחת שנבדקת היא לדרוש ממלווים פרטיים להפנות חלק מההלוואות לדיור בהישג יד, ובעיקו של דבר, להטיל את הנטל על המגזר הפרטי. רעיון נוסף שדנים בו, הוא להטיל את המשימה על סוכנויות ממשלתיות כגון מינהל הדיור הפדרלי, אשר עוסק במתן הלוואות ללווים שאינם יכולים להרשות לעצמם לגייס אפילו את הסכום הראשוני.
האפשרות השלישית היא שילוב של השתתפות פרטית וציבורית. למשל, הממשלה יכולה לחייב חברות פרטיות לשלם סכום מסויים לקרן בניהול פדרלי, שתסבסד דיור בהישג יד.
בכיר במשרד השיכון אמר כי הפקידים בוחנים את כל האפשרויות. "ההתחשבות בנגישות לדיור היא חשובה ביותר", אמר הבכיר. הפקיד, כמו מקורות אחרים שרואיינו לצורך הסיפור הזה, שמרו על האנונימיות, משום שהתוכניות עדיין תחת דיון.
בכירים במשרד השיכון נוטים לפתרון המחייב חברות פרטיות לשלם חלק מהרווחים שלהם לדיור בהישג יד לבעלי הכנסה נמוכה. פקידי האוצר, ששותפים להובלת הדיונים, ציינו כי האחריות לדיור בהישג יד חייבת להישאר חלק ממדיניות הממשל, אך הם לא ציינו מהיכן צריך לבוא המימון.
"הם לא מכירים את הפרטים של המנגנון שבו הם הולכים לתמוך", אמרה שרה רוזן וורטל, בכירה לשעבר במשרד השיכון הנמצאת בקשר עם פקידי הממשל.
חבר בית הנבחרים ברני פרנק, יו"ר ועדת השירותים הפיננסיים, אמר שהממשלה חייבת להמשיך לתמוך בדיור בהישג יד על ידי הקפדה על כך שקהילות מוחלשות יוכלו לקבל הלוואות לדיור, וכי יהיה מימון לדיור בהישג יד להשכרה. אבל הוא הוסיף כי חברות פרטיות לא צריכה לעמוד בדרישות ספציפיות לדיור בהישג יד. "אני לא רוצה שלגופים במגזר הפרטי תהיה משימה כפולה," אמר. "דרך טובה יותר היא להעביר חלק מהרווחים לגוף שתפקידו לסבסד דיור."
חלק ממנהלי הבנקים אמרו שהם כבר מקבלים את העובדה, שהמגזר הפרטי יצטרך להשקיע חלק מרווחיו בהבטחת דיור בהישג יד. אבל הם אמרו שהם מעדיפים לשלם סכום מסוים ולא להסתבך בהחלטות על דיור בהישג יד.
בפני ענקיות המשכנתאות עומדות משימות סותרות, הפקת רווחים ובו בעת מימון הלוואות, שגורמות להם הפסדים, אמר מייק הייד, מנכ"ל בית המשכנתאות וולס פארגו. עבור המלווים, בטוח יותר "להעביר תשלום קבוע עבור יוזמות דיור בהישג יד.... זה מאפשר לחשב עלויות ולהכין מודל עסקי", אמר.
ממשל אובמה נדרש על פי החקיקה לגבש הצעה לרפורמה עד ינואר 2011. ברני פרנק ימשיך לקיים דיונים על הנושא בחודשים הקרובים, אך אמר שהוא לא מתכוון להציע חקיקה משלו. בעוד פקידי הממשל הבטיחו רפורמה יסודית, הם אמרו שהם ישמרו תפקיד חשוב עבור הממשל כדי לגבות את ההלוואות הפרטיות. "חשוב להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים", אמר נציג משרד השיכון.
נציג משרד האוצר הוסיף, כי אחד האתגרים הגדולים יהיה מעבר לשיטה חדשה. פאני, פרדי ומשרד השיכון מגבים כיום תשעה מתוך עשרה הלוואות לבית חדש. האוצר מנסה להבין כיצד להכניס יותר הון פרטי לשוק המשכנתאות, כך שהוא יכול לעבור למערכת שבה כספי משלם המסים נמצאים פחות בסיכון. הנציג אמר שהממשל נזהר מגרימת שיבושים בזמן שהכלכלה ושוק הדיור עודו שברירי."
בפני ענקיות המשכנתאות עומדות משימות סותרות, הפקת רווחים ובו בעת מימון הלוואות, שגורמות להם הפסדים, אמר מייק הייד, מנכ"ל בית המשכנתאות וולס פארגו. עבור המלווים, בטוח יותר "להעביר תשלום קבוע עבור יוזמות דיור בהישג יד.... זה מאפשר לחשב עלויות ולהכין מודל עסקי", אמר.
ממשל אובמה נדרש על פי החקיקה לגבש הצעה לרפורמה עד ינואר 2011. ברני פרנק ימשיך לקיים דיונים על הנושא בחודשים הקרובים, אך אמר שהוא לא מתכוון להציע חקיקה משלו. בעוד פקידי הממשל הבטיחו רפורמה יסודית, הם אמרו שהם ישמרו תפקיד חשוב עבור הממשל כדי לגבות את ההלוואות הפרטיות. "חשוב להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים", אמר נציג משרד השיכון.
נציג משרד האוצר הוסיף, כי אחד האתגרים הגדולים יהיה מעבר לשיטה חדשה. פאני, פרדי ומשרד השיכון מגבים כיום תשעה מתוך עשרה הלוואות לבית חדש. האוצר מנסה להבין כיצד להכניס יותר הון פרטי לשוק המשכנתאות, כך שהוא יכול לעבור למערכת שבה כספי משלם המסים נמצאים פחות בסיכון. הנציג אמר שהממשל נזהר מגרימת שיבושים בזמן שהכלכלה ושוק הדיור עודו שברירי."
למקרא הכתבה נותר לתהות האם גם בישראל יגיע היום שבו לפחות יתקיים דיון רציני בשאלת תפקידו של המגזר הפרטי בהבטחת דיור בהישג יד לאוכלוסיות עם הכנסה בינונית ומטה.
