בעקבות המשבר: באו"ם קוראים לחשבון נפש / עו"ד גיל גן-מור

דווחית האו"ם לענייני דיור, הברזילאית רקל רולניק (Raquel Rolnik), פירסמה לפני מספר חודשים דוח חשוב ביותר על המשבר הכלכלי העולמי והשפעתו על הזכות לדיור. הדוח נכתב בעקבות משבר ה"סאב-פריים" בשוק המשכנתאות בארה"ב, משבר שלא רק הביא למצוקת דיור חריפה, אלא היה אחד הגורמים המרכזיים למשבר הכלכלי העולמי, אשר פוגע במיליונים ברחבי העולם.

רולניק קוראת לחשבון נפש. לטענתה, המשבר הנוכחי משקף פגמים מהותיים במדיניות הדיור הנוכחית ברבות מהמדינות המפותחות, וחושף את אי יכולתו של שוק הדיור לספק דיור נאות ובהישג יד לכולם.

רולניק מתארת מציאות גלובלית של התנערות המדינות מאחריותן לממש את הזכות לדיור, הפרטה מואצת של משק הדיור והפיכתו מזכות בסיסית למוצר. היא מתארת כיצד מדינות רבות חדלו לספק דיור לאוכלוסיות מעוטות הכנסה ולקחו על עצמן תפקיד של סיוע בלבד. כתוצאה מכך חלה ירידה דרסטית בתקציבי הדיור הציבורי ומדינות רבות עודדו לווים לפנות לשוק המשכנתאות כדי לרכוש בעלות על דירה. רולניק מתארת כיצד מדינות רבות, בלחץ השוק הגלובלי והמוסדות הפיננסיים הבינלאומיים, לא רק צמצמן את הדיור הציבורי אלא גם מיתנו או ביטלו רגולציה שהגנה על דיירים ולווים.

רולניק טוענת כי מדיניות זו פגעה קשות ביכולת של אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית להשיג דיור נאות ובהישג יד, ודחקה משפחות רבות לתוך שכונות הסובלות מהזנחה ועוני בחוצות הערים או בפריפריה.

רולניק קושרת בין מדיניות דיור זו לבין משבר ה"סאב-פריים" בשוק המשכנתאות האמריקאי, שהחל את המשבר הכלכלי העולמי. משבר המשכנתאות נוצר בין היתר על ידי מתן הלוואות בסיכון גבוה ובריבית גבוהה לכל דורש על ידי מתווכים, שספסרו בהלוואות באופן ספקולטיבי. רולניק מאשימה את מדיניות הדיור אשר איפשרה לדבריה את המשבר: מצד אחד לשוק זה נכנסו גם לווים בעלי הכנסה נמוכה. מצד שני, "ליברליזציה" של שוק המשכנתאות גרמה לביטול של תקרות ריבית, הקלה בהגבלות על מתן אשראי וכניסה לשוק המשכנתאות, הסרת החסמים מפני סחר בהלוואות, והיעדר הגנה מספקת ללווים מפני שיטות נצלניות מצד השוק הפרטי וכדומה. כל אלו עודדו את בועת הנדל"ן שהתפוצצה לכולנו בפרצוף.

רולניק קוראת למדינות להפסיק ולהתייחס לדיור כמוצר אלא כזכות בסיסית שיש להבטיח לכולם ולהבין כי השוק לבדו לא יכול לספק דיור הולם לכולם. היא קוראת למדינות להבטיח דיור נאות ובהישג יד. רולניק קוראת לנטוש את המדיניות המעודדת בעלות בלבד, ולספק אלטרנטיבות למי שאינו אמור להיכנס לשוק המשכנתאות. רולניק טוענת, כי במשבר האחרון הוכח כי בעלות אינה בהכרח מבטיחה חזקת מגורים בטוחה, וכי ניתן לשפר את ביטחון הדיור גם בשוק השכירות על ידי רגולציה מתאימה.
רולניק קוראת למדינות לנקוט באמצעים הנדרשים כדי לסייע לדיירים שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא והשכירות, ולנקוט בכל מאמץ כדי למנוע מהם להידרדר למצב של חסרות בית.

יש לקוות שגם אצלנו יערכו חשבון נפש, כי כל הטרנדים העולמיים הללו לא פסחו על ישראל, ויש בה לא מעט מומחים, שגם היום עדיין מטיפים לנו על הצורך לתת לשוק לעשות את שלו בלי כל התערבות, תוך התעלמות מכל מה שאירע בעולם.

דיור בר השגה בתכנית המתאר החדשה לתל-אביב-יפו / אדר' נוף נעמה מישר, ראש צוות מדיניות דיור – עמותת במקום

עיריית תל-אביב-יפו השלימה לאחרונה מהלך מרשים של שיתוף הציבור בהכנת תא/5000 תכנית מתאר מקומית לתל-אביב–יפו. צוות של פעילים מעמותת 'במקום-מתכננים למען זכויות תכנון', העוסק בבעיות של תכנון ומדיניות דיור ביפו, השתתף לצד 'הועדה העממית היפואית למאבק על הזכות לקרקע ולדיור' במפגשי שיתוף הציבור שנערכו בנושא יפו ובנושאים כלל עירוניים.

סוגיית דיור בר השגה עלתה בתהליך שיתוף הציבור ביפו על ידי פעילי 'במקום' ו'הועדה העממית'. צוות התכנון האסטרטגי שילב את הנושא במסמך 'דוח 3.0 – בניית חלופות תכנון אינטגרטיביות'. כחלק מפעילות 'מוניטורינג לתכנית המתאר' הגיבו ארגוני 'במקום' ו'שתיל' על היבטי דב"י (דיור בהישג יד) בדוח זה. במכתב שהופנה לתמי גבריאלי - ראש היחידה לתכנון ארוך טווח במנהל הנדסה - פותחים הארגונים בצורך להכין תכנית אב עירונית לדיור בר השגה לצד תכנית המתאר:

"אנו מציעים כי לצד תכנית המתאר, תכין העירייה תכנית אב לדיור בר השגה בה יגובש חזון למדרג של פתרונות דיור החל מ'דיור ציבורי' ועד פתרונות לעשירון השביעי, אשר תכלול פתרונות שונים המתאימים למגוון צרכי האוכלוסייה ולסוגי מרקמים עירוניים שונים".

תכנית כזו תוכל לזהות את המיקום והפריסה של יחידות דב"י קיימות בעיר – כלומר, כל יחידות הדיור הזולות הקיימות ממילא בעיר בתאריך נקוב. מיפוי זה יאמוד את כל התפישה המתארית העירונית לאור השאלה - האם היא תורמת להגדלת מלאי דב"י בעיר או למעשה מקטינה מלאי של יחידות זולות קיימות? תכנית כזו תוכל לייעד לאזורים שונים בעיר מודלים מגוונים של דב"י בצורה דיפרנציאלית.

בדוח 3.0 נכתב: "תוספת הזכויות המוצעת במע"ר (מרכז עסקים ראשי), תשמש בין השאר ליצירת מטלות הנוגעות ליצירת פתרונות דיור בהישג יד ברחבי העיר ע"י יצירת קרן לדיור בהישג יד או במנגנון כלכלי-תכנוני אחר" (עמ' 6).

'במקום' ו'שתיל' ראו בחיוב רב את ההכללה של הצעה זו והיא אכן כלי חשוב ליצירת פתרונות דיור בהישג יד, אולם הארגונים מציינים כי:

"הצעות הועדה העירונית המיוחדת לדיור בר השגה לא המציאו פתרונות לרבים הזקוקים להם, מתחת לעשירון השביעי, לרבות ערביי יפו שרבים מהם נמצאים בחציון התחתון של ההכנסה. אנו סבורים כי על העירייה להרחיב את טווח הפתרונות גם לשכבות אלה, באמצעות יצירת מנגנון מדורג של פתרונות לדיור בר השגה, הכוללים גם דיור ציבורי ודירות בשכירות מוגנת".

בדוח 3.0 מוצעים פתרונות דיור בדרום ובמזרח העיר, כולל באזור ציר שלבים: "בכל פרויקט המוצע במוקד אזורי או ברחובות הרשת תיבחן האפשרות לשילוב פתרונות דיור בהישג יד התואמים את צרכי אזורי המגורים הסמוכים: השכרה, דיור לאוכלוסיות ספציפיות, שינוי תמהיל הדירות באזור" (עמ' 8); "בצד ההעדפה למע"ר בכל הנוגע לשימושי תעסוקה עליה מתבססת חלופה זו, באזורי דרום העיר וביפו תינתן העדפה לפיתוח ולהתחדשות אזורי המגורים, בין השאר על ידי תוספת זכויות בניה למגורים, אשר עשויות להביא להגדלת סיכויי המימוש של יחידות מגורים חדשות" (עמ' 6).

שילוב זה של דיור בר השגה בתפישת אזור שלבים כמרכז עסקים ראשי (מע"ר) נוסף בעיר הוא מבורך, אולם 'במקום' ו'שתיל' מזכירים ייעודים נוספים וחשובים של דב"י בהקטנת סגרגציה והגדלת שונות בעיר:

"בסעיפים אלה יש הכרה חיובית בצרכים השונים של אוכלוסיות שונות באזורים שונים בפתרונות דיור בר השגה. יחד עם זאת, ההלימה המוחלטת בין דיור בר השגה לאזורי המגורים הסמוכים אינו מנצל את הפוטנציאל של כלי זה להקטנת הסגרגציה החברתית והמעמדית בין חלקים שונים של העיר והאוכלוסיות השונות בה, כפי שנעשה בפתרונות דיור בר השגה שונים בעולם. כלומר, דיור בר השגה יכול להוות הזדמנות להקטנת הפערים הדרמטיים בין דרום ומזרח העיר למרכזה וצפונה במישור הכלכלי ולאפשרות של הגדלת השונות האתנית והתרבותית בתוך כל שכונה".

'במקום' ו'שתיל' גם מזהירים מפני שימוש מסיבי בכלי ההתחדשות העירונית באמצעות פינוי בינוי:

"תכניות להתחדשות עירונית ולדיור בר השגה באמצעות פינוי בינוי, ללא הגבלה על גודל הדירות והתערבות בעלותן, אינה מבטיחה לקהילות וליחידים את האפשרות להמשיך ולהתקיים בתל אביב בכלל ובאותו אזור מגורים בפרט. תכניות אלה עלולות לצמצם את המלאי של הדירות הזולות הקיימות באזורים מוחלשים, שהן תמיד כבר ממילא בגדר דיור זול ובר השגה, ולהגדיל את מספר הדירות הגדולות והיקרות יותר באזורים אלה".

המסמך של 'שתיל' ו'במקום' מבקש לממש את אחריות העירייה לטיפול בכל תושביה, כולל כל העשירונים המתקשים לשרוד בתוך העיר ברמה הנוכחית של הוצאה על מגורים, ולא רק בתושבי העשירון השביעי. הארגונים מצביעים על צורך בתכנית אב לדיור בר השגה כמנגנון שיבטיח איזונים בין הפחתת הסגרגציה ועירוב הרכבי אוכלוסיות באזורים שונים, לבין הקטנה של מלאי דיור זול קיים בשכונות מוחלשות בתהליך שעלול לגרום לפירוק מרקמים חברתיים ומבונים קיימים ורצויים.

'במקום' ממשיכה לעקוב אחרי שילוב של דיור בר השגה בתכנית המתאר.

(צילום: גיל גן-מור)

למה עו"ד עופר טויסטר נגד דיור בהישג יד ולמה הוא טועה / עו"ד גיל גן-מור

עו"ד עופר טויסטר, מעוה"ד הבולטים בארץ בתחום התכנון והבניה, התראיין לפני כמה שבועות לדה מרקר וטען כי הוא מתנגד להתערבות בשוק הדיור החופשי ולדיור בהישג יד בפרט.

"בדרך כלל, כשהרגולטור מתערב בשוק - לא יוצא מזה שום דבר טוב", הוא אומר. "לפעמים השוק החופשי הוא רגולטור מספיק טוב, ואפשר לראות את זה במדינות בארה"ב שבהן אין כלל הגבלות על הבנייה, ובכל זאת לא בונים שם אינסוף דירות".

ד"ר גילת בן שטרית פירסמה בבלוג זה נתונים המסבירים היטב מדוע שוק הדיור בישראל נכשל בתור רגולטור ואינו מצליח לספק דיור נאות לכל שכבות האוכלוסייה, אך במיוחד לכדה את עיני ההשוואה לארה"ב.

טויסטר בוודאי מכיר את פסקי הדין החשובים של בית המשפט העליון של מדינת ניו ג'רזי בעניין Mount Laurel שבו נקבע העיקרון לפיו מוטל על הרשויות לחייב גם בנייה בהיקף הולם "fair share" עבור משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית? טויסטר ודאי יודע, כי תוכניות לדיור בהישג יד נדרשות או מתומרצות ברבות מהמדינות בארה"ב, לרבות מרילנד, ניו המפשייר, ניו יורק, קליפורניה מסצ'וסטס ומדינות רבות אחרות. ההשוואה לארה"ב רק מחזקת את הדרישה לדיור בהישג יד בישראל.

"200 משפחות יקבלו דירות מוזלות ו-5,000 אחרות יישארו ממורמרות. זה לא פתרון מאסיווי, זה עלה תאנה", חושש טויסטר.

החשש שלו מוצדק. עו"ד אורה בלום כתבה בבלוג זה, שלפעמים השימוש במונח דיור בהישג יד הוא עלה תאנה. אבל אין זה אומר שלא צריך להתערב בשוק, אלא ההיפך. צריך לדאוג לכך שדיור בהישג יד יהיה חלק אינטגראלי מכל הליך תכנוני, מכל פרויקט בניה חדש, צריך לדאוג לגיוון בסוגי הדירות וגודלן, כך שיתאימו גם למשפחות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה וצריך לעשות את זה דרך קבע. אם העניין כולו יסתכם בכמה פרויקטים מיוחצ"נים בכמה רשויות מקומית, לא עשינו דבר. אז באמת יהיה מדובר בעלה תאנה.

טויסטר מציע פתרון אחר: "סבסוד לרוחב". לדבריו, "צריך לשפר שכונות זולות יותר, בדרום ובמזרח תל אביב. אפשר להעלות את רמת השירות, החינוך, התרבות והבריאות, לבנות מבנים ציבוריים של טיפת חלב, קופות חולים, גנים, בתי ספר וגנים ציבוריים. כל אלה יכולים להשביח אזור שהוא זול למגורים ולתמוך בכל האוכלוסייה, במקום בבודדים."

נשמע טוב, לא? אבל מה שמתאר טויסטר זה כמעט המובן מאליו. היעלה על הדעת שבשכונות מגורים בישראל לא יהיו שירותים ומבני ציבור נאותים? איך הגענו למצב שבו מתן שירותים נאותים לשכונות מסוימות נתפס כמשהו שבו "כדאי" או "רצוי" להשקיע – האם זו לא חובה ברורה של המדינה?! אולי מה שבאמת רוצה טויסטר לומר הוא, כי במקום לנסות ולשלב משפחות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים, עדיף להמשיך את המצב בו הם מתגוררים בשכונות "עוני", ואת השכונות הללו לשפר. במקום אינטגרציה, מדיניות של "נפרד אך שווה". הבעיה היא ש "נפרד אך שווה", זו מדיניות שנוסתה ונכשלה שוב ושוב בכל תחום. במקום בו מתגוררים רק אנשים עם הכנסה נמוכה, לעולם יהיו שירותים פחות טובים, לעולם יהיו בתי ספר פחות טובים ולעולם יהיו פחות מבני ציבור נאותים, גם אם פה ושם יזרימו לשם כספים. שינוי אמיתי לא יחול.

ואם תצליח התוכנית של טויסטר, והממשלה תחליט לשנות את שכונות המצוקה מקצה לקצה ולשפרן במידה רבה לאורך זמן, יכול הדבר לעודד תהליך של הגירה של אוכלוסיה אמידה (ג'נטריפיקציה) ועליית מחירי הדיור ושוב ימצאו עצמן אותן משפחות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה נדחקות החוצה. ואז מה? במקום לשלב את אותן משפחות במקום שבו מחירי השוק גבוהים מידי, נשקיע בשכונות במעגל רחוק יותר אליהן יפלטו אותן משפחות. וחוזר חלילה?

איני מטיל ספק בכוונותיו הטובות של טויסטר, אך מצוקת הדיור מחייבת פתרון אמיתי, שוויוני וקבוע, ולא רק שפריץ של צבע.

Housing Affordability: an issue for public sector intervention? / ד"ר אמילי סילברמן

So why are we concerned about ‘affordability’ ? Why isn’t the problem ‘just’ lack of money, in the same way that households lack money for decent food, decent clothes, decent leisure activities? Why is housing an issue that calls for public sector intervention, putting it in the same category as health and education?

The moral response to this question would argue that shelter is a basic aspect of human dignity, and a good society must ensure that everyone has basic human dignity.

Here are a few additional arguments:

· Cost: Housing is the single largest expense for most lower-income households. It is most often also the first expense – the rest of the household budget is calculated around how much is left once rent or mortgages have been paid. For most homeowners, their home is their single greatest financial asset.

· The importance of home: the home is where our children spend most of their time, where family life takes place, the one place where we expect to have privacy and security from the rest of the world.

· Neighbourhood and community: for many of us, neighbours, friends and relatives are those who live around us, in the same geographic community. Where we live determines a lot about the people with whom we go through our daily lives: waiting for the bus, finding parking, getting the common stairs cleaned….

· Local services and opportunities: where we live determines which nursery and elementary school our children will attend, and who their friends will be, where they will play, what public transport is available to us, what pollutants we experience, and also, often, which medical services, shopping and leisure opportunities are readily available. Housing strongly influences the opportunities available to us, particularly where neighbourhoods are highly segregated by income.

Should Decent Housing be a basic right? For a good argument, read ‘ The Case for a Right to Housing’ by Chester Hartman, in A Right to Housing: Foundation for a New Social Agenda, edited by Rachel Bratt, Michael E. Stone and Chester Hartman, (Temple University Press), 2006.

פאזל שוק הדיור בישראל / מאת ד"ר גילת בן שטרית

המושג דיור בר השגה נקשר אינטואיטיבית עם הקושי של קבוצות אוכלוסייה חלשות להשיג דיור נאות. בעיית הדיור היא רבת משקל, שכן יחידת מגורים נאותה היא תנאי הכרחי להשתלבות של הפרט בחברה המודרנית. בהעדר מנגנון ציבורי לאספקת דיור, בעייתם של פרטים אלו תקצין. מטרתה של רשימה זו היא להראות שבעיית הדיור הולכת ומחריפה במדינת ישראל, "מטפסת" כלפי מעלה בסולם קבוצות ההכנסה ומאיימת לספח אליה נתח ניכר ממשקי הבית בישראל. ברשימה זו מוצג פאזל של נתונים ממקורות שונים הנוגעים לשוק הדיור בישראל.

עליית מחירים מטאורית בשנה האחרונה
בשנה האחרונה, בין יוני 2008 ליוני 2009, עלה מדד הדיור, אשר נכלל במדד המחירים לצרכן, ב- 16.8%. יש לציין שמדדי הדיור אשר משוקללים במדד המחירים לצרכן מחושבים על פי שינויים בשכר דירה. העלייה במרכיב הדיור בולטת בהשוואה לירידה שחלה במרכיבים אחרים של המדד, כגון הלבשה והנעלה, אשר משקפים את מגמת המיתון שבו נמצא המשק. מאחר והמדד מחושב על סמך שינויים בשכר דירה הוא לא משקף פעילות ספקולטיבית בשוק הדירות. במקביל לעלייה במחירי השכירות חלה עלייה במחירי הדירות בבעלות. לפי מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים, מאז תחילת 2008 עלו מחירי הדירות בבעלות בכ- 15%.

מחסור בדירות (מלאי חדש מול תוספת משקי בית)
את עליית המחירים בשוק הדיור בעת מיתון ניתן להסביר במחסור שהצטבר בישראל בשנים האחרונות במלאי דירות. בחמש השנים, 2007-2003, נוצר פער של קרוב ל-10 אלפים יחידות דיור בשנה בין תוספת משקי הבית להתחלות הבנייה. הפער המצטבר בתקופה זו עומד על 47.5 אלף דירות.

דיירים- בעלים בישראל - שיעור יורד
לממשלות יש סיבות רבות להעדיף את חזקת המגורים של דיירים-בעלים. בין היתר מאחר ולדיירים-בעלים אינטרס מובנה להשקיע בקהילתם ובסביבתם. בישראל שיעור גבוה מאוד של דיירים-בעלים, שהושג בזכות מדינות הממשלה בעשורים הקודמים. מאז 1990, בה נאמד אחוז משקי הבית הגרים בדירות בבעלות ב-73%, חלה ירידה וב-2007 רק 69.3% ממשקי הבית גרים בדירות בבעלות.

האם יש לפרש את הירידה בשיעור הדיירים-בעלים כסימן למצוקה? לאו דווקא. כשלעצמו נתון זה אינו מעיד על שינוי ברווחת הדיור. יש לציין שבמדינות עשירות באירופה, כולל שוודיה ודנמרק, שיעורם של הדיירים-בעלים הוא נמוך בהרבה מזה של ישראל. אבל את הירידה של שיעור הדיירים-בעלים בישראל יש לנתח לאור המטרה המוצהרת של הממשלה לעלות את שיעורם של משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלותם. המטרה לא הושגה ולהיפך. הנתונים שיובאו בהמשך יכולים להסביר חלק מהסיבות לכך.

מאפייני השוק - משקיעים ותושבי חוץ
ב-2008 בוצעו כ-94 אלף עסקאות בדירות מגורים בישראל. מגמה בולטת היא העלייה בשיעור העסקאות של דירות שנמכרות במכירה חוזרת ("יד שנייה"). 80% מהדירות שנרכשו ב-2008, הן דירות "יד שנייה".
בשנת 2007, כ-64% מהעסקאות בוצעו על ידי רוכשי דירה יחידה (מהם 38% רוכשי דירה ראשונה, שהם
בדרך כלל עולים או זוגות צעירים, וכ-26% משפרי דיור). כ-31% מהעסקאות בוצעו על ידי משקיעים שרכשו דירה נוספת להשקעה. בנוסף, 5% מהעסקאות בוצעו על ידי תושבי חוץ. לסיכום, למעלה משליש מהדירות שנקנו בשנת 2007, לא נרכשו לצורך המיידי של מגורי משק הבית, אלא כהשקעה או כדירת נופש.
הממצאים המוצגים לעיל צריכים לעורר דיון באופי מערכות המיסוי והמימון המשרתים רוכשי דירות בישראל. כפי שהוצג לעיל, ב-2007 נרכשו כ-4,700 דירות על ידי תושבי חוץ. לרכישות של תושבי חוץ יש שתי השפעות מזיקות: הראשונה, עליית מחירים ניכרת בערים מסוימות (ירושלים, תל-אביב, נתניה, כפר סבא ואשדוד), אשר דוחקת את רגלי המקומיים; השנייה, רוב הדירות משמשות לנופש ועומדות ריקות רוב ימות השנה. עקב כך, נוצרות שכונות רפאים, אשר אינן יכולות לקיים שירותים חיוניים כמו חינוך או מסחר. יש לציין שמדינות, דוגמת מלטה, שיכולת ההשתכרות של תושביהן בתחום המדינה נמוכה יחסית, מונעות או מגבילות רכישה של דיור על ידי אזרחים זרים.

התחלות בנייה: יותר יוזמה פרטית ובנייה עצמית
חלקן של הדירות הנבנות ביוזמה ציבורית הלך וקטן בהתמדה. ב-2008 הוחל בבנייתן של 31,450 דירות בישראל. רק 13% מהתחלות הבנייה הן ביוזמה ציבורית. חלק גדול מהדירות שנבנות במסגרת היוזמה הפרטית הן לא למטרות מכירה. דירות אלו נבנות על ידי אנשים פרטיים או עמותות וקבוצות רכישה. למעשה, 47% מהתחלות הבנייה ב-2008 הן לא למטרות מכירה. להחלפתה של היוזמה הציבורית ביוזמות ובהתארגנויות הפרטיות יש השלכות על יכולתן קבוצות חלשות לרכוש דירות. מחד, התארגנות פרטית לבנייה של עמותות יכולה להוריד את רמת המחירים עבור אלו שמסוגלים להתארגן, מאידך, התארגנות פרטית דורשת יכולת עמידה מראש בהוצאות עסקה (הוצאות משפטיות והוצאות תכנון) ותלוייה בשייכות לרשתות חברתיות מסויימות. לכן, ניתן להניח, כי השכיחות העולה של הבנייה שלא-למכירה לא משרתת באופן שווה קבוצות אוכלוסייה שונות בישראל.

אופי הבנייה: בתים גדולים, צמודי קרקע
בשנות ה-50 בנו בישראל דירות קטנות. הגודל הממוצע של דירה שנבנתה בבנייה הפרטית היה 50 מ"ר והגודל הממוצע של דירה שנבנתה בבנייה הציבורית היה 28 מ"ר. עיתות הצנע חלפו להן, ולאורך השנים עלה הגודל הממוצע של הדירות החדשות שנבנות תוך שמירת הפער בין הבנייה הציבורית לבנייה הפרטית.
בשנת 2008, הגודל הממוצע של דירה חדשה שהוחל בבנייתה עמד על 182 מ"ר; הגודל הממוצע של דירה בבנייה הפרטית עמד על 192 מ"ר והגודל הממוצע של דירה בבנייה הציבורית עמד על 136 מ"ר.
עליית הגודל הממוצע של הדירות באה לידי ביטוי גם בעליית מספר החדרים בדירה. ב-1980 רק 16% מהדירות שהוחל בבנייתן היו דירות של 5 חדרים או יותר. ב- 2007, 55% מהדירות שהוחל בבנייתן הן דירות של 5 חדרים או יותר. מגמה נוספת המאפיינת את התחלות הבנייה היא גידול בשיעורן של התחלות הבנייה צמודות הקרקע. ב- 1995, כשני שליש מהדירות שהוחל בבנייתן, היו במבנים בני 3 קומות ויותר. ב- 2007 פחות ממחצית הדירות שהוחל בבנייתן היו במבנים בני 3 קומות ויותר. התחלות הבנייה במבנים בני 3 קומות ב-2007 הן פחות משליש מהתחלות הבנייה בסוג מבנים זה בשנת 1995.

תובנות: דיור בר השגה ושיוויון
עד לתחילת שנות ה-80 אופיינה מדינת ישראל במדדי ג'יני נמוכים שביטאו שיוויון בין קבוצות הכנסה שונות. לאחר מכן, החלו תהליכים אשר תרמו לגידול הפערים בהכנסות, וכיום מדד ג'יני מציב את ישראל כאחת המדינות הפחות שיוויוניות מבין מדינות המערב.לשוק הדיור יוחס בעבר תפקיד בהתמודדות עם אי-שיוויון. הכללתן של קבוצות חלשות בחזקת הדיירים-בעלים נחשבה לאמצעי להורדת אי-השיווין ושבירת מעגל העוני. בעשור הקודם, המעורבות של הממשלה במימון עסקאות הדיור של "זכאים" באמצעות משכנתאות מסובסדות ומענקים היתה רבה מאוד. בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת, קרוב למחצית מעסקאות הדיור מומנו לפחות חלקית על ידי הממשלה. מאמצע שנות ה-90 חלה ירידה מתמדת בהיקף מימוש המשכנתאות על ידי "זכאים". ב- 2007 פחות מ-14% מהעסקאות מומנו (לפחות חלקית) באמצעות משכנתאות ממשלתיות.

היציאה של הממשלה משוק הדיור הן בהיבט של מימון העסקאות והן בהיבט של ייזום הבנייה הותירה אותו ל"כוחות השוק". מסקירת הנתונים שהובאו לעיל ניתן לראות של"כוחות השוק" אין אינטרס לבנות דיור בהישג יד. אלו התוצאות של השארת שוק הדיור לחסדי "היד הנעלמה": הפער בין ההיצע לביקוש הכבוש הולך וגדל. יחידות הדיור שנבנות הן גדולות מאוד, צמודות קרקע ויקרות, וחלק ניכר מהבנייה, אשר מתבססת על יוזמה והתארגנות פרטית, אינו מיועד מלכתחילה למכירה. שיעור גבוה מרוכשי הדירות קונים אותן לצורך השקעה ולא לצורך מגורים, ושיעורם של משקי הבית שבבעלותם דירה הולך וירד.

דיור בר השגה - למי זה מיועד? / מאת עו"ד אורה בלום

המונח 'דיור בהישג יד' או 'דיור בר השגה' (Affordable Housing), נהפך בשנה האחרונה למונח כמעט שגור בקרב הרשויות המקומיות, משרד הבינוי והשיכון, חברות משכנות ואף מינהל מקרקעי ישראל.
רשויות מקומיות אחדות הקימו ועדות בנושא דיור בר השגה ויצאו כבר עם תוכניות פעולה מקומיות. במשרד הבינוי והשיכון מקיימים פורומים במטרה ללמוד את הנושא ויש אף רצון להיות מעורבים בקידום הצעת חוק.
תכונה זו בשטח מעידה על פתיחות מסוימת ובשלות לרעיונות חדשים המציעים פתרונות לדיור ואף מבטאת את הבנת הצורך בחיפוש אחר פתרונות חדשים.
עם זאת, בחינה מקרוב של השימוש במונח 'דיור בר השגה', מצביעה על כך שכל גוף תופס את המונח באופן אחר, בהתאם למטרות שהוא מעוניין לקדם.

ועדת התכנון בעיריית רמת גן למשל, ישבה ושקדה על הכנת תוכניות מפורטות לדיור בר השגה באזורים שונים בעיר, וזאת לפני שגיבשה לעצמה עקרונות מנחים ביחס למטרות שהיא מעוניינת לקדם. במצגת שהוצגה בפני פורום שהתקיים במשרד הבינוי והשיכון עלה כי קהל היעד לדיור בר- השגה בעיר רמת גן הוא צעירים תושבי העיר, אמנים ואנשי רוח.

עיריית תל-אביב לעומתה עסקה בגיבוש עקרונות ותכנים לפני שפנתה לפתרונות תכנוניים, תוך הסתייעות במומחים מהאקדמיה. ועדה מטעמה הוציאה לאחרונה את המלצותיה מהן ניתן ללמוד כי דיור בר השגה מיועד לצעירים עם עדיפות ליוצאי צבא. מימוש פרויקטים לדיור בר השגה על פי המלצות הוועדה, מיועדים לאזורים הדרומיים והמזרחיים של העיר. עוד נכתב בהמלצות הועדה כי דיור בר השגה מיועד בעיקר לעשירון השביעי.

באתר האינטרנט החדש של חברת חלמיש, נכתב כי החברה רכשה 17.5 דונם בשכונת נווה עופר בדרום העיר, לבניית 246 יחידות דיור. באתר נרשם כי במתחם מתוכנן להיבנות "דיור בר השגה לזכאים". מי הם אותם זכאים ואיך נקבעת זכאותם? - על כך האתר שותק. מנכ"ל החברה מסביר כי יחידות הדיור במתחם מיועדות לשכבות הבינוניות ולא לדיירים הזכאים לדיור ציבורי, בשל החשש כי דיירים אלה יורידו את ערך הדירות האחרות. מתשובה זו ניתן גם ללמוד על הכסות החדשה שעוטות החברות המשכנות אשר זונחות את תפקידן המסורתי בטיפול בדיירי הדיור הציבורי ופונות לאפיקים נדל"ניים רווחים, אולי בשל הצורך לשרוד.

המשותף אם כן לכל הגופים אשר הוצגו כאן היא התפיסה כי דיור בר השגה, תהיה הדרך בו ימומש אשר תהיה, אינו מיועד לאוכלוסיות המוחלשות בחברה. אוכלוסיות אלה הן אותן אוכלוסיות שאליהן כיוון המחוקק האמריקאי ובעקבותיו המחוקקים במדינות אירופה השונות, בבואם ליישם מודלים של דיור בר השגה.

פניית הקואליציה לראש עיריית תל-אביב יפו

ביום 30.6.09 פנתה הקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל לראש עיריית תל-אביב יפו בקשר להודעה שפרסמה העירייה על דיור בר השגה בעיר.

לפי מה שפורסם הזכאות להשתתף בפרויקט היא לצעירים מעשירון שביעי. הקואליציה מברכת את העירייה על קידום תוכנית לדיור בר השגה, אך סבורה כי הקריטריונים שצוינו אינם מספקים את המטרות החברתיות של דיור בהישג יד.

במכתב נכתב:
"המטרה וההצדקה החברתית של חוקים דומים בעולם היא להבטיח את זכותם של משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה לדיור ולשוויון הזדמנויות, וכן אינטרסים ציבוריים כמו הצורך בצמצום פערים חברתיים, הימנעות מיצירת שכונות עוני, ומתן אפשרות לעובדים להתגורר במרחק סביר ממקום עבודתם. לכן, בנוסף ליצירת מלאי דירות בנות השגה, ישנה חשיבות מיוחדת גם לשילוב בין אוכלוסיות עם רמות הכנסה שונות באותו אזור מגורים – דבר שמאפשר חלוקה צודקת יותר של שירותים ומשאבים. מטרות אלו מצדיקות הקצאת משאבים ייעודית".

לדעת הקואליציה, דיור בר השגה חייב לכלול תמהיל שונה, שבו אחוז מסוים מהדירות שיוקצו ישמש כפיתרון גם עבור אוכלוסיות מעשירונים נמוכים יותר מהעשירון השביעי. הקואליציה מבקשת במכתב לפרסם את הדוח המלא ואת הקריטריונים המלאים, כדי שהציבור לא יוזן רק מהודעות לתקשורת.

לקריאת המכתב: http://www.acri.org.il/story.aspx?id=2231

דברי פתיחה

בלוג זה נוצר על ידי הקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל. הקואליציה מונה גופים חברתיים ואקדמיים, העוסקים בקידום זכויות האדם בתחום המשפט והתכנון, בליווי אנשי מקצוע. הקואליציה פועלת לקידום מודעות ציבורית למצוקת הדיור במדינה ולזכותו של כל אדם לדיור נאות ובהישג יד. בכוונתנו לגבש הצעת חוק לדיור בהישג יד.

השותפות בקואליציה:  

-האגודה לזכויות האזרח בישראל

-האגודה לצדק חלוקתי

-במקום – מתכננים למען זכויות תכנון

-הסדנא לתכנון חברתי באוניברסיטה העברית

-איתך מעכי

-המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי

- סיכוי – לשוויון אזרחי

-שתיל 

כמי שפועלים לקידום דיור בר השגה בישראל, אנו מוטרדים מהתהליכים שמתרחשים בשנים האחרונות בשוק הדיור. אנו עדים לנסיגה דרמטית של המדינה ממעורבות בשוק הדיור והעברה מגמתית של מרכז הכובד לשוק הפרטי. הממשלה מצמצמת במידה ניכרת את מעורבותה בתחומים כגון סבסוד משכנתאות, בניה של דיור ציבורי ושיקום שכונות, ואינה מציגה אלטרנטיבות. כמו כן הרשויות המקומיות נותרו ללא כל דרך לסייע לתושביהן בתחום הדיור. תהליך נוסף שמטריד אותנו, ושכבר ניכר בשטח, הוא הפיכתן של שכונות רבות, ואף אזורים שלמים בתוך הערים המרכזיות, למקום מגוריהם של אנשים אמידים בלבד. גם שכונות שבעבר התגוררו בהם אנשים מרקע שונה ובעלי הכנסה שונה הפכו בשנים האחרונות להומוגניות. אוכלוסיה בעלת שיעור הכנסה נמוך יחסית, כמו גם קבוצות מיעוט שונות, נדחקת לאזורי מגורים בלתי נאותים. מאחר ומקום המגורים וסביבת המגורים משפיעים בצורה ניכרת על האפשרויות וההזדמנויות של האדם, התהליך שמתרחש במדינה הוא מדאיג, שכן הוא גורם להעמקת פערים ופגיעה נוספת בשוויון ההזדמנויות וליצירת ריכוזי עוני. הקואליציה לדיור בר השגה בישראל מציעה חשיבה חדשה על בעיית הדיור בישראל ופניה אל פתרונות מקוריים, שיתנו מענה הן למחסור בדיור בהישג יד והן לצורך בשילוב בין אוכלוסיות בעלות הכנסה שונה באותה סביבת מגורים (יצירת תמהיל חברתי).

באמצעות הצוות המקצועי העומד לרשותה, בוחנת הקואליציה את האמצעים הטובים ביותר לישראל, שיגובשו להצעת חוק ולתיקוני חקיקה. פתרון זה, ביחד עם פתרונות נוספים, יכול לשנות את תמונת המציאות הקשה.

אודות הבלוג

הבלוג הוא במה ציבורית שמאפשרת להביע עמדות ורעיונות בנושא שוק הדיור והדרך להבטיח את הזכות לדיור ולקדם דיור בהישג יד בישראל. בבלוג תוכלו למצוא מאמרים של מומחי הקואליציה, חדשות וחומר רב בנושא. קוראי הבלוג מוזמנים לשלוח שאלות ודעות. קריאה נעימה.