דיור בר השגה בתכנית המתאר החדשה לתל-אביב-יפו / אדר' נוף נעמה מישר, ראש צוות מדיניות דיור – עמותת במקום

עיריית תל-אביב-יפו השלימה לאחרונה מהלך מרשים של שיתוף הציבור בהכנת תא/5000 תכנית מתאר מקומית לתל-אביב–יפו. צוות של פעילים מעמותת 'במקום-מתכננים למען זכויות תכנון', העוסק בבעיות של תכנון ומדיניות דיור ביפו, השתתף לצד 'הועדה העממית היפואית למאבק על הזכות לקרקע ולדיור' במפגשי שיתוף הציבור שנערכו בנושא יפו ובנושאים כלל עירוניים.

סוגיית דיור בר השגה עלתה בתהליך שיתוף הציבור ביפו על ידי פעילי 'במקום' ו'הועדה העממית'. צוות התכנון האסטרטגי שילב את הנושא במסמך 'דוח 3.0 – בניית חלופות תכנון אינטגרטיביות'. כחלק מפעילות 'מוניטורינג לתכנית המתאר' הגיבו ארגוני 'במקום' ו'שתיל' על היבטי דב"י (דיור בהישג יד) בדוח זה. במכתב שהופנה לתמי גבריאלי - ראש היחידה לתכנון ארוך טווח במנהל הנדסה - פותחים הארגונים בצורך להכין תכנית אב עירונית לדיור בר השגה לצד תכנית המתאר:

"אנו מציעים כי לצד תכנית המתאר, תכין העירייה תכנית אב לדיור בר השגה בה יגובש חזון למדרג של פתרונות דיור החל מ'דיור ציבורי' ועד פתרונות לעשירון השביעי, אשר תכלול פתרונות שונים המתאימים למגוון צרכי האוכלוסייה ולסוגי מרקמים עירוניים שונים".

תכנית כזו תוכל לזהות את המיקום והפריסה של יחידות דב"י קיימות בעיר – כלומר, כל יחידות הדיור הזולות הקיימות ממילא בעיר בתאריך נקוב. מיפוי זה יאמוד את כל התפישה המתארית העירונית לאור השאלה - האם היא תורמת להגדלת מלאי דב"י בעיר או למעשה מקטינה מלאי של יחידות זולות קיימות? תכנית כזו תוכל לייעד לאזורים שונים בעיר מודלים מגוונים של דב"י בצורה דיפרנציאלית.

בדוח 3.0 נכתב: "תוספת הזכויות המוצעת במע"ר (מרכז עסקים ראשי), תשמש בין השאר ליצירת מטלות הנוגעות ליצירת פתרונות דיור בהישג יד ברחבי העיר ע"י יצירת קרן לדיור בהישג יד או במנגנון כלכלי-תכנוני אחר" (עמ' 6).

'במקום' ו'שתיל' ראו בחיוב רב את ההכללה של הצעה זו והיא אכן כלי חשוב ליצירת פתרונות דיור בהישג יד, אולם הארגונים מציינים כי:

"הצעות הועדה העירונית המיוחדת לדיור בר השגה לא המציאו פתרונות לרבים הזקוקים להם, מתחת לעשירון השביעי, לרבות ערביי יפו שרבים מהם נמצאים בחציון התחתון של ההכנסה. אנו סבורים כי על העירייה להרחיב את טווח הפתרונות גם לשכבות אלה, באמצעות יצירת מנגנון מדורג של פתרונות לדיור בר השגה, הכוללים גם דיור ציבורי ודירות בשכירות מוגנת".

בדוח 3.0 מוצעים פתרונות דיור בדרום ובמזרח העיר, כולל באזור ציר שלבים: "בכל פרויקט המוצע במוקד אזורי או ברחובות הרשת תיבחן האפשרות לשילוב פתרונות דיור בהישג יד התואמים את צרכי אזורי המגורים הסמוכים: השכרה, דיור לאוכלוסיות ספציפיות, שינוי תמהיל הדירות באזור" (עמ' 8); "בצד ההעדפה למע"ר בכל הנוגע לשימושי תעסוקה עליה מתבססת חלופה זו, באזורי דרום העיר וביפו תינתן העדפה לפיתוח ולהתחדשות אזורי המגורים, בין השאר על ידי תוספת זכויות בניה למגורים, אשר עשויות להביא להגדלת סיכויי המימוש של יחידות מגורים חדשות" (עמ' 6).

שילוב זה של דיור בר השגה בתפישת אזור שלבים כמרכז עסקים ראשי (מע"ר) נוסף בעיר הוא מבורך, אולם 'במקום' ו'שתיל' מזכירים ייעודים נוספים וחשובים של דב"י בהקטנת סגרגציה והגדלת שונות בעיר:

"בסעיפים אלה יש הכרה חיובית בצרכים השונים של אוכלוסיות שונות באזורים שונים בפתרונות דיור בר השגה. יחד עם זאת, ההלימה המוחלטת בין דיור בר השגה לאזורי המגורים הסמוכים אינו מנצל את הפוטנציאל של כלי זה להקטנת הסגרגציה החברתית והמעמדית בין חלקים שונים של העיר והאוכלוסיות השונות בה, כפי שנעשה בפתרונות דיור בר השגה שונים בעולם. כלומר, דיור בר השגה יכול להוות הזדמנות להקטנת הפערים הדרמטיים בין דרום ומזרח העיר למרכזה וצפונה במישור הכלכלי ולאפשרות של הגדלת השונות האתנית והתרבותית בתוך כל שכונה".

'במקום' ו'שתיל' גם מזהירים מפני שימוש מסיבי בכלי ההתחדשות העירונית באמצעות פינוי בינוי:

"תכניות להתחדשות עירונית ולדיור בר השגה באמצעות פינוי בינוי, ללא הגבלה על גודל הדירות והתערבות בעלותן, אינה מבטיחה לקהילות וליחידים את האפשרות להמשיך ולהתקיים בתל אביב בכלל ובאותו אזור מגורים בפרט. תכניות אלה עלולות לצמצם את המלאי של הדירות הזולות הקיימות באזורים מוחלשים, שהן תמיד כבר ממילא בגדר דיור זול ובר השגה, ולהגדיל את מספר הדירות הגדולות והיקרות יותר באזורים אלה".

המסמך של 'שתיל' ו'במקום' מבקש לממש את אחריות העירייה לטיפול בכל תושביה, כולל כל העשירונים המתקשים לשרוד בתוך העיר ברמה הנוכחית של הוצאה על מגורים, ולא רק בתושבי העשירון השביעי. הארגונים מצביעים על צורך בתכנית אב לדיור בר השגה כמנגנון שיבטיח איזונים בין הפחתת הסגרגציה ועירוב הרכבי אוכלוסיות באזורים שונים, לבין הקטנה של מלאי דיור זול קיים בשכונות מוחלשות בתהליך שעלול לגרום לפירוק מרקמים חברתיים ומבונים קיימים ורצויים.

'במקום' ממשיכה לעקוב אחרי שילוב של דיור בר השגה בתכנית המתאר.

(צילום: גיל גן-מור)