פאזל שוק הדיור בישראל / מאת ד"ר גילת בן שטרית

המושג דיור בר השגה נקשר אינטואיטיבית עם הקושי של קבוצות אוכלוסייה חלשות להשיג דיור נאות. בעיית הדיור היא רבת משקל, שכן יחידת מגורים נאותה היא תנאי הכרחי להשתלבות של הפרט בחברה המודרנית. בהעדר מנגנון ציבורי לאספקת דיור, בעייתם של פרטים אלו תקצין. מטרתה של רשימה זו היא להראות שבעיית הדיור הולכת ומחריפה במדינת ישראל, "מטפסת" כלפי מעלה בסולם קבוצות ההכנסה ומאיימת לספח אליה נתח ניכר ממשקי הבית בישראל. ברשימה זו מוצג פאזל של נתונים ממקורות שונים הנוגעים לשוק הדיור בישראל.

עליית מחירים מטאורית בשנה האחרונה
בשנה האחרונה, בין יוני 2008 ליוני 2009, עלה מדד הדיור, אשר נכלל במדד המחירים לצרכן, ב- 16.8%. יש לציין שמדדי הדיור אשר משוקללים במדד המחירים לצרכן מחושבים על פי שינויים בשכר דירה. העלייה במרכיב הדיור בולטת בהשוואה לירידה שחלה במרכיבים אחרים של המדד, כגון הלבשה והנעלה, אשר משקפים את מגמת המיתון שבו נמצא המשק. מאחר והמדד מחושב על סמך שינויים בשכר דירה הוא לא משקף פעילות ספקולטיבית בשוק הדירות. במקביל לעלייה במחירי השכירות חלה עלייה במחירי הדירות בבעלות. לפי מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים, מאז תחילת 2008 עלו מחירי הדירות בבעלות בכ- 15%.

מחסור בדירות (מלאי חדש מול תוספת משקי בית)
את עליית המחירים בשוק הדיור בעת מיתון ניתן להסביר במחסור שהצטבר בישראל בשנים האחרונות במלאי דירות. בחמש השנים, 2007-2003, נוצר פער של קרוב ל-10 אלפים יחידות דיור בשנה בין תוספת משקי הבית להתחלות הבנייה. הפער המצטבר בתקופה זו עומד על 47.5 אלף דירות.

דיירים- בעלים בישראל - שיעור יורד
לממשלות יש סיבות רבות להעדיף את חזקת המגורים של דיירים-בעלים. בין היתר מאחר ולדיירים-בעלים אינטרס מובנה להשקיע בקהילתם ובסביבתם. בישראל שיעור גבוה מאוד של דיירים-בעלים, שהושג בזכות מדינות הממשלה בעשורים הקודמים. מאז 1990, בה נאמד אחוז משקי הבית הגרים בדירות בבעלות ב-73%, חלה ירידה וב-2007 רק 69.3% ממשקי הבית גרים בדירות בבעלות.

האם יש לפרש את הירידה בשיעור הדיירים-בעלים כסימן למצוקה? לאו דווקא. כשלעצמו נתון זה אינו מעיד על שינוי ברווחת הדיור. יש לציין שבמדינות עשירות באירופה, כולל שוודיה ודנמרק, שיעורם של הדיירים-בעלים הוא נמוך בהרבה מזה של ישראל. אבל את הירידה של שיעור הדיירים-בעלים בישראל יש לנתח לאור המטרה המוצהרת של הממשלה לעלות את שיעורם של משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלותם. המטרה לא הושגה ולהיפך. הנתונים שיובאו בהמשך יכולים להסביר חלק מהסיבות לכך.

מאפייני השוק - משקיעים ותושבי חוץ
ב-2008 בוצעו כ-94 אלף עסקאות בדירות מגורים בישראל. מגמה בולטת היא העלייה בשיעור העסקאות של דירות שנמכרות במכירה חוזרת ("יד שנייה"). 80% מהדירות שנרכשו ב-2008, הן דירות "יד שנייה".
בשנת 2007, כ-64% מהעסקאות בוצעו על ידי רוכשי דירה יחידה (מהם 38% רוכשי דירה ראשונה, שהם
בדרך כלל עולים או זוגות צעירים, וכ-26% משפרי דיור). כ-31% מהעסקאות בוצעו על ידי משקיעים שרכשו דירה נוספת להשקעה. בנוסף, 5% מהעסקאות בוצעו על ידי תושבי חוץ. לסיכום, למעלה משליש מהדירות שנקנו בשנת 2007, לא נרכשו לצורך המיידי של מגורי משק הבית, אלא כהשקעה או כדירת נופש.
הממצאים המוצגים לעיל צריכים לעורר דיון באופי מערכות המיסוי והמימון המשרתים רוכשי דירות בישראל. כפי שהוצג לעיל, ב-2007 נרכשו כ-4,700 דירות על ידי תושבי חוץ. לרכישות של תושבי חוץ יש שתי השפעות מזיקות: הראשונה, עליית מחירים ניכרת בערים מסוימות (ירושלים, תל-אביב, נתניה, כפר סבא ואשדוד), אשר דוחקת את רגלי המקומיים; השנייה, רוב הדירות משמשות לנופש ועומדות ריקות רוב ימות השנה. עקב כך, נוצרות שכונות רפאים, אשר אינן יכולות לקיים שירותים חיוניים כמו חינוך או מסחר. יש לציין שמדינות, דוגמת מלטה, שיכולת ההשתכרות של תושביהן בתחום המדינה נמוכה יחסית, מונעות או מגבילות רכישה של דיור על ידי אזרחים זרים.

התחלות בנייה: יותר יוזמה פרטית ובנייה עצמית
חלקן של הדירות הנבנות ביוזמה ציבורית הלך וקטן בהתמדה. ב-2008 הוחל בבנייתן של 31,450 דירות בישראל. רק 13% מהתחלות הבנייה הן ביוזמה ציבורית. חלק גדול מהדירות שנבנות במסגרת היוזמה הפרטית הן לא למטרות מכירה. דירות אלו נבנות על ידי אנשים פרטיים או עמותות וקבוצות רכישה. למעשה, 47% מהתחלות הבנייה ב-2008 הן לא למטרות מכירה. להחלפתה של היוזמה הציבורית ביוזמות ובהתארגנויות הפרטיות יש השלכות על יכולתן קבוצות חלשות לרכוש דירות. מחד, התארגנות פרטית לבנייה של עמותות יכולה להוריד את רמת המחירים עבור אלו שמסוגלים להתארגן, מאידך, התארגנות פרטית דורשת יכולת עמידה מראש בהוצאות עסקה (הוצאות משפטיות והוצאות תכנון) ותלוייה בשייכות לרשתות חברתיות מסויימות. לכן, ניתן להניח, כי השכיחות העולה של הבנייה שלא-למכירה לא משרתת באופן שווה קבוצות אוכלוסייה שונות בישראל.

אופי הבנייה: בתים גדולים, צמודי קרקע
בשנות ה-50 בנו בישראל דירות קטנות. הגודל הממוצע של דירה שנבנתה בבנייה הפרטית היה 50 מ"ר והגודל הממוצע של דירה שנבנתה בבנייה הציבורית היה 28 מ"ר. עיתות הצנע חלפו להן, ולאורך השנים עלה הגודל הממוצע של הדירות החדשות שנבנות תוך שמירת הפער בין הבנייה הציבורית לבנייה הפרטית.
בשנת 2008, הגודל הממוצע של דירה חדשה שהוחל בבנייתה עמד על 182 מ"ר; הגודל הממוצע של דירה בבנייה הפרטית עמד על 192 מ"ר והגודל הממוצע של דירה בבנייה הציבורית עמד על 136 מ"ר.
עליית הגודל הממוצע של הדירות באה לידי ביטוי גם בעליית מספר החדרים בדירה. ב-1980 רק 16% מהדירות שהוחל בבנייתן היו דירות של 5 חדרים או יותר. ב- 2007, 55% מהדירות שהוחל בבנייתן הן דירות של 5 חדרים או יותר. מגמה נוספת המאפיינת את התחלות הבנייה היא גידול בשיעורן של התחלות הבנייה צמודות הקרקע. ב- 1995, כשני שליש מהדירות שהוחל בבנייתן, היו במבנים בני 3 קומות ויותר. ב- 2007 פחות ממחצית הדירות שהוחל בבנייתן היו במבנים בני 3 קומות ויותר. התחלות הבנייה במבנים בני 3 קומות ב-2007 הן פחות משליש מהתחלות הבנייה בסוג מבנים זה בשנת 1995.

תובנות: דיור בר השגה ושיוויון
עד לתחילת שנות ה-80 אופיינה מדינת ישראל במדדי ג'יני נמוכים שביטאו שיוויון בין קבוצות הכנסה שונות. לאחר מכן, החלו תהליכים אשר תרמו לגידול הפערים בהכנסות, וכיום מדד ג'יני מציב את ישראל כאחת המדינות הפחות שיוויוניות מבין מדינות המערב.לשוק הדיור יוחס בעבר תפקיד בהתמודדות עם אי-שיוויון. הכללתן של קבוצות חלשות בחזקת הדיירים-בעלים נחשבה לאמצעי להורדת אי-השיווין ושבירת מעגל העוני. בעשור הקודם, המעורבות של הממשלה במימון עסקאות הדיור של "זכאים" באמצעות משכנתאות מסובסדות ומענקים היתה רבה מאוד. בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת, קרוב למחצית מעסקאות הדיור מומנו לפחות חלקית על ידי הממשלה. מאמצע שנות ה-90 חלה ירידה מתמדת בהיקף מימוש המשכנתאות על ידי "זכאים". ב- 2007 פחות מ-14% מהעסקאות מומנו (לפחות חלקית) באמצעות משכנתאות ממשלתיות.

היציאה של הממשלה משוק הדיור הן בהיבט של מימון העסקאות והן בהיבט של ייזום הבנייה הותירה אותו ל"כוחות השוק". מסקירת הנתונים שהובאו לעיל ניתן לראות של"כוחות השוק" אין אינטרס לבנות דיור בהישג יד. אלו התוצאות של השארת שוק הדיור לחסדי "היד הנעלמה": הפער בין ההיצע לביקוש הכבוש הולך וגדל. יחידות הדיור שנבנות הן גדולות מאוד, צמודות קרקע ויקרות, וחלק ניכר מהבנייה, אשר מתבססת על יוזמה והתארגנות פרטית, אינו מיועד מלכתחילה למכירה. שיעור גבוה מרוכשי הדירות קונים אותן לצורך השקעה ולא לצורך מגורים, ושיעורם של משקי הבית שבבעלותם דירה הולך וירד.