כך אפשר לתקן את חוק הסופרטאנקר כדי שיכלול דיור בר השגה

הקואליציה לדיור בר השגה פנתה לממשלה כבר שהופץ תזכיר החוק לפני חודשיים ולקראת דיוני הועדה בראשות ח"כ כרמל שאמה הכהן. דרשנו להכניס לחוק הסופרטאנקר, חוק ועדות הדיור הלאומיות (וד"לים) הוראות ברורות לדיור בר השגה. השתתפנו גם בכל דיוני הוועדה. בזכות מחאת הדיור המרשימה, הנושא נמצא כעת בדיון ציבורי נוקב יחד עם שאלות נוספות הרלוונטיות לדיור בר השגה. לטובת המתעניינים, זו הצעתנו לתיקון חוק הוד"לים, כפי שהועברה לממשלה ולחברי הכנסת.

עקרונות

1. אנו מציעים כי הוד"ל לא תאשר תכנית, שבה אין הקצאה של לפחות 30% מיחידות הדיור לצרכי "דיור בר-השגה", או לפחות 20% במידה ולפחות 5% מהם יושכרו לדיירי דיור ציבורי של משרד הבינוי והשיכון (להלן – משב"ש), לרבות לאנשים עם מוגבלויות הזכאים לסיוע. האחוז הסופי ייקבע על ידי הוד"ל בהתאם למסמך אמדן צרכי דיור, שתוכנו יפורט בהמשך. החלטה לאשר תוכנית עם הקצאה של פחות מ-30% לצרכי דיור בר-השגה תיעשה רק במקרים מיוחדים.

לעניין זה "דיור בר-השגה" הוא דיור בהשכרה או במכירה העונה על כל אלה במצורף:

דיור ייעודי לזכאים – רק משקי בית, שנמצאו זכאים לפי מבחן אמצעים וקריטריונים נוספים, שיפורטו להלן, יאוכלסו ביחידות שנועדו לדיור בר-השגה. בחינת הזכאות והליך האיכלוס יתבצע ע"י משרד הבינוי והשיכון, כפי שיפורט להלן.

עלות הדיור נמוכה – עלות הדיור נמוכה ממחיר השוק, כפי שנקבע על ידי הלמ"ס. עלות דיור בר-השגה בהשכרה יהיה שכר דירה חודשי שאינו גבוה מ-25% מרמת ההכנסה ברוטו המקסימאלית לצורך זכאות, ותוך התחשבות ברמת ההכנסה באזור התוכנית.

שמירה לאורך זמן - הדירה תישאר במאגר של דיור בר-השגה לאורך זמן, ואין מדובר בהטבה חד פעמית למשק בית אחד.

2. אנו מציעים כי כל תכנית מגורים המאושרת ע"י הוד"ל צריכה להיות מלווה במסמך אמדן צרכי דיור. המסמך יכלול מידע בנושאים כגון: יחס בין מחירי הדיור להכנסה הממוצעת באזור; אחוז הדירות להשכרה ומיקומן; תמהיל גודל הדירות הקיים באזורים השונים; מקבלי סיוע בשכר דירה ודיור ציבורי; יוזמות מיוחדות להורדת מחירי הדיור וכדומה. מסמך זה אף יכלול המלצות לגבי הכמות הנדרשת לדיור בר-השגה, גודל הדירות והיחס בין דיור בר-השגה לשכירה לרכישה. משרד הפנים יקצה את המשאבים הנדרשים להכנת הנספח, לרבות העסקת יועץ חברתי.

3. הוד"ל תוודא כי יחידות הדיור המיועדות לדיור בר-השגה (ובכלל זה לדיור ציבורי) יענו על הדרישות הבאות:

שילוב במרחב – יש לדאוג כי התוכנית אינה יוצרת ריכוזים של אוכלוסיות חלשות מבחינה כלכלית, אלא משלבת בין אוכלוסיות בעלות רמות הכנסה שונות באותו פרויקט בנייה.

תמהיל גודל דירות – יש לדאוג כי היחידות המיועדות לדיור בר-השגה תורכבנה מגדלים מגוונים בהתאם לצרכים שפורטו במסמך אמדן צרכי הדיור.

רמת הדירות – יש לדאוג כי המפרט הטכני של היחידות המיועדות לדיור בר-השגה לא ייפול מתקני איכות שייקבעו.

4. זכאות לדיור בר-השגה תיקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון בהתאם למבחן אמצעים הכולל רמת הכנסה, הצהרת הון והיעדר בעלות על דיור (ניתן יהיה לקבוע חריגים מיוחדים). הרשויות המקומיות יורשו להוסיף קריטריונים, בהתבסס על מסמך אמידת הצרכים, מתוך רשימת קריטריונים, המאושרת על ידי משב"ש, וועדת הפנים או ועדת הכלכלה של הכנסת. משב"ש ייבחן את הזכאות, והזכאים יוכלו לגשת להגרלה בפיקוח של משב"ש. לגבי הזכאות לדיור ציבורי יופעלו הנהלים הקיימים במשרד.

5. אנו מציעים כי הפיקוח על דיור בר-השגה יהיה בידי משב"ש או גוף מטעמו או חברה ממשלתית. גוף זה יהיה אמון על איכלוס הזכאים בהתאם לחוזים. אותו גוף יפקח גם על ניהול ותחזוקה תקינים של הדירות להשכרה.

6. אנו מציעים כי דיור בר-השגה בהשכרה יהיה בתנאים הבאים: המחיר ייקבע מראש ויהיה ידוע לזכאים ולא יעלה על 25% מתקרת ההכנסה המזכה. ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה רק בשיעורים שייקבעו. זכאותם של הדיירים תיבדק באופן תקופתי על ידי משב"ש ומי שיימצא כלא זכאי - לא יוארך עמו החוזה. זכאות לדיור בר-השגה להשכרה למשק בית אחד יכול שתוגבל מראש בזמן לתקופה שתיקבע על ידי משב"ש ובקרקע עירונית – על ידי העירייה. כמו כן ייקבעו הוראות לעניין הארכת החוזה לתקופות נוספות למי שממשיך לענות על תנאי הזכאות. לא תתאפשר השכרת משנה אלא באישור מיוחד.

7. רוב הדיור בר השגה יהיה להשכרה, אלא אם מצאה ועדת המשנה לדיור לאומי שליד המועצה הארצית כי יש צורך בדיור בר השגה למכירה. אנו מציעים כי דיור בר-השגה במכירה יהיה בתנאים הבאים: מחירו ייקבע מראש בהתאם לבדיקת יכולתם של קבוצת הזכאים; הזכאי יתחייב לגור בדירה במשך תקופה שתיקבע ולא תתאפשר השכרת הדירה לאחר אלא באישור מיוחד; עם הזכאי ייחתם הסכם מיוחד שכולל תנאים לגבי מכירת הדירה כדי להשאיר את הדירה במחיר בר-השגה גם לאחר מכן והערת אזהרה תירשם בהתאם; למשב"ש, לרשות מקומית או לגוף אחר שייקבע על ידי שר הבינוי והשיכון תינתן זכות לרכוש את הדירה לפני מכירתה לאחר.

8. החוק יחייב את משרד הפנים בהתייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ובניה ומשרד הבינוי והשיכון לקבוע תקנות למימוש הוראות החוק בתוך 3 חודשים, דבר שלא יפגע בקצב הכנת התוכניות.

תיקון החקיקה הדרוש בחוק הוד"לים:

בסעיף ההגדרות להוסיף:

"דיור בר השגה" - דיור בהשכרה או במכירה, לזכאים, שעלותו נמוכה ממחיר השוק, ומאפשרת לזכאים להתגורר בשכירות שאינה עולה על 25% מרמת ההכנסה ברוטו המקסימאלית לצורך זכאות, ותוך התחשבות ברמת ההכנסה באזור התוכנית.

"דיור ציבורי" – דירות המנוהלות על ידי משרד הבינוי והשיכון או גוף מוסמך מטעמו והמושכרות בעלות מסובסדת למי שנמצא זכאי בהתאם לנהלי משרד הבינוי והשיכון ועל פי נהליו.


לסעיף 12– העוסק בהגשת חוות דעת של מתכנן המחוז בתוכנית לדיור לאומי להוסיף:

(א)(1) מתכנן המחוז יגיש יכין, בסיוע יועץ חברתי, אמדן צרכי דיור בשטח התוכנית והסביבה העלולה להיות מושפעת מהתוכנית. אמדן צרכי הדיור יתייחס, בין היתר, ליחס בין מחירי הדיור להכנסה הממוצעת באזור; אחוז הדירות להשכרה ומיקומן; תמהיל גודל הדירות הקיים באזורים השונים; מקבלי סיוע בשכר דירה ודיור ציבורי; המלצות לגבי הכמות הנדרשת לדיור בר-השגה, דיור ציבורי, דיור לאוכלוסיות עם צרכים ייחודים, גודל הדירות הנדרש והיחס בין דיור בר-השגה לשכירה ולרכישה.

לסעיף 14 - סעיף העוסק בתנאים להפקדת תכנית לדיור לאומי:

(ה) לא תופקד תוכנית לדיור לאומי אלא אם:

(1) לפחות 30% מיחידות הדיור לצרכי "דיור בר-השגה", או לפחות 20% במידה ולפחות 5% מהם יועברו ללא עלות למדינה לצורך השכרתן כדיור ציבורי לזכאי משרד הבינוי והשיכון. האחוז הסופי ייקבע בהתאם לחוות הדעת של מתכנן המחוז. החלטה לאשר תוכנית עם הקצאה של פחות מהאמור בסעף זה לצרכי דיור בר השגה תיעשה רק במקרים מיוחדים ומטעמים שיירשמו.

(2) לפחות 20% מהדירות הן דירות קטנות, עד 75 מ"ר.

(3) התוכנית כוללת מגוון גדלים של יחידות דיור, תוך יצירת מגורים הטרוגניים, שכל אחד מהם כולל יחידות דיור בגדלים שונים.


להוסיף סעיף חדש: מכרזים לתוכנית וד"ל

במכרזי קרקע שבה תוכננה תוכנית דיור לאומית, ייקבע כחלק מהוראות המכרז כי על הזוכה לקיים את הוראות התוכנית והוראות למקרה של אי עמידה בתנאים.

להוסיף סעיף חדש: התקנת תקנות

בתוך 90 ימים מיום פרסום החוק יביא שר הבינוי והשיכון לאישור ועדת הכלכלה/פנים תקנות ובהן:

א. הקריטריונים לזכאות לדיור בר השגה. הזכאות תיקבע בהתבסס על מבחן אמצעים הכולל רמת הכנסה, הצהרת הון והיעדר בעלות על דיור.

ב. רשימת קריטריונים מאושרים נוספים, שיאושרו באופן פרטני לגבי תוכנית על ידי הוד"ל לפי המלצת הרשות המקומית, ובהתבסס על חוות דעת מתכנן המחוז.

ג. דרכי בחינת הזכאות על ידי משב"ש, דרכי קביעת הדיירים בהגרלה במקרה שמספר הזכאים עולה על ההיצע.

ד. דרכי הפיקוח על יחידות הדיור בר-השגה בידי משב"ש או גוף מטעמו. גוף זה יהיה אמון על איכלוס הזכאים בהתאם לחוזים.

ראש הממשלה לא רוצה, שר השיכון שותק / גיל גן-מור

המאמר פורסם במקור באתר העוקץ.

ראש הממשלה נתניהו כבר הודה שמצוקת הדיור בישראל היא פצצת זמן חברתית, אבל בפתרון הדגל שלו אין כל בשורה חברתית.

תוכנית הוד"לים - אותן ועדות דיור לאומיות, אותה מקדם ראש הממשלה ככלי לעידוד האצת הבניה למגורים תהווה מנגנון עוקף להליכי תכנון תקינים לתוכניות של שכונות מגורים גדולות. התוכניות יקודמו תוך עקיפת התוכניות המחוזיות, במהירות, ויאושרו בתוך ישיבה אחת ללא עררים. יהיה מאוד קשה לשמור על הסביבה, ולהקפיד על תשתיות ומוסדות ציבור נאותים. לא תהיה בהן בחינה מספקת של השלכות על שכונות וערים סמוכות והן יתבססו על יועצים פרטיים שביום יום מועסקים על ידי יזמים.

התוכנית גם מפספסת את הצרכים האמיתיים. אם היו מציעים לתת קדימות לתוכניות מגורים גדולות במוסדות התכנון, להגדיל את כוח האדם העוסק בהן או לזרז את הליכי הרישוי – היה לכך הסכמה רחבה. אלא שכאן הולכים ישר על הבוננזה – מערכת התכנון. זוהי אחת המערכות הציבוריות הרגישות ביותר, בה מחולק העושר ומשאבי החברה, בה אמורים לאזן בין מה שנחוץ לחברה היום ומה שיהיה נחוץ לה בדורות הבאים. נכון שיש בחיים אילוצים וצרכים דחופים, אך לפי דוח של החברה להגנת הטבע, המבוסס על נתוני הממשלה, יש כיום 160 אלף יחידות דיור מאושרות בתוכניות המחכות למימוש, ועוד 280 אלף יחידות דיור בצנרת. אם אין מחסור אקוטי ביחידות דיור מתוכננות, לא ברור מהי ההצדקה לפגוע בהליכי התכנון התקינים ובאיזונים העדינים שקבועים בחוק התכנון.
מה שמקומם במיוחד בתוכנית, הוא שמצוקת הדיור החריפה מנוצלת כדי לקדם את הוד"לים בתמיכה ציבורית, ומי שמתנגד מייד מוצג כמי שמפריע לפתרון המצוקה . ובכן - קראתי היטב את הצעת החוק. אין בה בשורה לאלו מאיתנו שמשכורתם ממוצעת ומטה, או דיור לאנשים עם מוגבלויות שמשוועים לדירה נגישה או לזכאי דיור ציבורי הממתינים שנים בתור לדירה. הודל"ים יאפשרו לקבלנים לאשר בצורה מזורזת תוכניות עבור עתודות קרקע מניבות באזורי הביקוש. שם, הם ימשיכו בדפוס הבנייה הנפוצים - עוד מגדלים עם דירות גדולות מאוד ויקרות. זה צריך להטריד אותנו מאוד, כי משאב הקרקע מוגבל. עתודת קרקע שתאושר – אבודה לנצח. מגמת הקיטוב המרחבי, והדחיקה לשוליים של אוכלוסיה פחות אמידה תתגבר.

בדיון הראשון בהצעת החוק אמר נציג ראש הממשלה, גבי גולן, כי הממשלה רוצה לאשר 50,000 יח"ד בשנה על קרקעות ציבוריות – אך אפילו לא אחת מיועדת לדיור ציבורי חדש או לדיור בר השגה, או להשכרה מפוקחת למי שאין לו הון ראשוני לרכישת דירה, או לאנשים עם מוגבלות. זה לא לחוק הזה, אמר גולן. יש כעת משבר ואין כוונה להתערב במה שייבנה על אותן קרקעות, אף שהן קרקעות ציבוריות. המדיניות אם כך, היא שהשוק ייקבע.

גולן הבהיר כי הממשלה אפילו לא מוכנה לשקול מחדש את הנושא, חרף ביקורת מקיר לקיר מצד חברי הכנסת. זה מצער, כי על אף מגרעותיהם, לוד"לים יכול להיות פוטנציאל. דווקא פרויקטים נדל"ניים באזורי ביקוש על קרקעות מדינה הם המתאימים ביותר לשילוב של דיור להשכרה ארוכת טווח, דיור בר השגה ודיור ציבורי, לטובת משפחות עם הכנסה בינונית ונמוכה. דווקא בהם קל לדרוש כמות משמעותית של דיור בר השגה ויצירת שכונות מעורבות הכנסה ככלי למאבק בקיטוב ההולך וגובר. מדובר, כזכור, בקרקעות ציבוריות ולא בקניין פרטי, והיזמים לא ייפגעו, כי יוכלו לשכלל את ההוראות התכנוניות במחיר שיציעו על הקרקע במכרזים.

אם ראש הממשלה רק היה רוצה לתת מענה למצוקת הדיור של כל האזרחים, יכול היה לקבוע למשל, שלפחות חמישית מהדירות שיאושרו במסגרת הוד"לים, יהיו להשכרה ארוכת טווח, לטובת אלו שאין להם אפשרות לרכוש דירה; שיובטח תמהיל של דירות בגדלים שונים, כולל דירות קטנות יותר; שלא תאושר תוכנית אלא אם לפחות 30% מהדירות שבה יהיו דיור בר השגה להשכרה או מכירה לזכאים בעלי הכנסה ממוצעת ומטה; שחלק מהדירות בייעוד של דיור בר השגה ינוהלו כדיור ציבורי או דירות לחסרי דיור בעלי מוגבלויות.

אלא שנכון לעכשיו - ראש הממשלה פשוט לא רוצה ושר הבינוי והשיכון – שותק.

הכותב הוא עו"ד וראש תחום הזכות לדיור באגודה לזכויות האזרח וחבר הקואליציה לקידום דיור בר השגה.

פניה לרה"מ: אין הצדקה לוד"לים אלא אם מטרתם להאיץ דיור בר השגה ודיור ציבורי

היום תצביע הכנסת בקריאה ראשונה על הצעת החוק להאצת הבניה למגורים (הוראת שעה) אותו "סופרטאנקר", או חוק הוד"לים, שמקדם ראש הממשלה ככלי למאבק במחירי הדיור.

הקואליציה לקידום דיור בר השגה שלחה אתמול מכתב לראש הממשלה ולשרים וטענה כי חוק הוד"לים יגרום יותר נזק מתועלת.

במכתב אותו כתב עו"ד גיל גן-מור מהאגודה לזכויות האזרח, נכתב, כי יש מאגר גדול של יח"ד מתוכננות ואין הצדקה לעקוף את הליכי התכנון הרגילים, וכי לכל היותר יש לחזק את כוח האדם המקצועי במוסדות התכנון. ההצדקה היחידה לעקיפת הליכי התכנון הרגילים יכולה להיות רק זירוז פתרונות דיור בר השגה לאוכלוסיה עם הכנסה בינונית ונמוכה. אולם, הצעת החוק אינה מתייחסת לצורך בתכנון דיור בר השגה ובפועל תביא לכך שעתודות הקרקע הגדולות במרכז הארץ יהפכו להיות שכונות הומוגניות לאוכלוסיה אמידה בלבד ויגבירו את הקיטוב.

במכתב נכתב כי הוד"לים עוסקים בקרקעות ציבוריות ובתוכניות גדולות וכי אלו תנאים אופטימאליים לתכנון מכיל, הכולל גם דיור בר השגה ודיור ציבורי. עוד נכתב כי התעלמות הצעת החוק מהצורך בדיוק לאוכלוסיות עם הכנסה בינונית ונמוכה גם מנוגד לדין, ולחובה לפעול לפי עקרונות של צדק חלוקתי ושוויון במשאב הקרקע.

הקואליציה לדיור בר השגה סבורה כי יש לנטוש את תוכנית הוד"לים או לכל הפחות לקבוע הוראות ברורות על ייעוד חלק ניכר מהדירות לדיור בר השגה ולדיור ציבורי ולתכנון שכונות ההולמות את צרכיהן של כל שכבות האוכלוסייה, בתמהיל חברתי.

מכתב לרהמ בנושא הצעת חוק הודלים

View more documents from Acri2000.

הערות הקואליציה לתזכיר חוק הוד"לים (ועדות דיור לאומיות)

ביום 25.5.11 הגישה הקואליציה לדיור בהישג יד את הערותיה לתזכיר חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת המגורים (וועדות לדיור לאומי), שמטרתו מתן מענה למצוקת הדיור באמצעות זירוז הליכי אישור תכניות בנייה למגורים.

הקואליציה מזהירה כי ללא מדיניות לתמהיל חברתי, תכנית הוד"לים עלולה להנציח את חוסר השיוויון וההדרה החברתית הקיימים כיום בתחום המגורים. הקואליציה מציעה להכניס לסעיפי החוק הוראות בדבר הכללת דיור בר השגה לאוכלוסיות הזקוקות לכך, שיבטיחו דיור בתמהיל חברתי ויעצרו את דחיקתה של אוכלוסייה בעלת הכנסה נמוכה -בינונית לשוליים. מצ"ב מכתב הערות הקואליצייה לתזכיר חוק הודלים :

View more documents from acri009.

מצ"ב תזכיר החוק :

View more documents from acri009.

וד"ל או מחדל? על התוכנית החדשה של ראש הממשלה להאצת הבנייה למגורים / גיל גן-מור

שוב הדיור בראש הכותרות, שוב נשלפת תוכנית חירום ושוב מבקשים לכפות אותה בבהילות, בלי לשתף את הציבור, את האקדמיה ואת החברה האזרחית, וכרגיל - התוכנית הזאת מעוררת מהומה והתנגדות. השם מדליק - ועדות דיור לאומיות או בקיצור וד"ל.

צודק ראש הממשלה כי קיים פער ממשי ומצטבר של 50 אלף יח"ד, בין המלאי הקיים לבין צרכי האוכלוסייה, והוא מהווה את אחת הסיבות לעליית מחירי הדיור. צעדים אחרים שננקטו עד כה, כמו חילוץ תוכניות תקועות או הגברת השיווקים הם חשובים. עם זאת, שוב התוכנית כושלת בנקודה המהותית: היא מתייחסת רק להגדלת היצע הדיור ולא לסוג הדיור, מחירו וההשלכותיו החברתיות-מרחביות - דבר שצריך להתברר במסגרת הליכי התכנון.

הצעת המחליטים מובאת כאן כשירות לציבור ולהגברת השקיפות. לקריאה מיטבית לחצו על full