איתן סורוקה, יו"ר קרדן נדל"ן - דווקא בעד דיור בר-השגה / עו"ד גיל גן-מור

נראה שלאחרונה מישהו בדה-מרקר החליט לערוך תחרות בין בכירים בענף הנדל"ן – מי ינפק את הכותרת המוצלחת ביותר נגד דיור בר-השגה. אחרי הראיון עם עו"ד עופר טויסטר ואחרי הראיון עם ד"ר יאיר דוכין, שניפקו כותרות נאות, הגיע תורו של מר איתן סורוקה. "רק פרוטקציונרים ייהנו מדיור בר-השגה" זעקה הכותרת.

האמת שבתור מי ששותף לקואליציה שמנסה לקדם דיור בהישג יד בישראל אין לי אלא לשמוח על השיח הציבורי המתעורר בנושא, ואני קורא לדה-מרקר להמשיך בתחרות. מה עם נחמיה שטרסלר?

אבל ברצינות. קראתי את הראיון עם איתן סורוקה ויש לי הפתעה בשבילכם – איתן סורוקה ממש לא נגד הרעיון של דיור בהישג יד, והוא אפילו תומך בו במידה מסוימת. "הבעיה היא שצריך פתרונות סבירים לכל סוג של אוכלוסייה, וזה לא קיים כיום. אני לא רואה אסון אם שכונה מסוימת הצליחה ורמת החיים בה עלתה וגם המחירים. אבל בשביל אלה שאין להם צריך פתרון חלופי בשכונה אחרת, וכיום יש מחסור בחלופות טובות", אומר סורוקה. צריך פתרון לכולם. השוק לא מספק פתרון לכולם. צריך חלופה טובה. נשמע כמו משהו שאפשר להסכים עליו.

למשל, הוא אומר, בנתניה לא ניתן לבנות דירת שלושה חדרים כי העירייה לא מאפשרת. "מישהו אומר להם משהו? מישהו אומר להם תרדו מהעצים? אחר כך מתפלאים שהמחירים לא יורדים", הוא שואל. אחד הכלים לקידום דיור בהישג יד הוא זיהוי והסרת חסמים תכנוניים שמדירים אוכלוסיות מסוימות, כמו גודל דירות. לפי הראיון- איתן סורוקה דווקא תומך נלהב בכלי הזה.

אז למה בכל זאת מתייחסת הכותרת האדומה על הפרוטקציונרים? לאחד מהכלים הרבים לקידום דיור בהישג יד, כלי שנעשה בו שימוש הולך וגדל בעולם – הקצאה של אחוז מסוים מהדירות בבניה חדשה לטובת משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה, שאחרת מודרים בשל מחירי השוק (בישראל כשאומרים דיור בר-השגה מתכוונים בדר"כ בטעות רק לכלי הזה). ההקצאה נעשית למכירה או להשכרה, עם הגבלות שמונעות שימוש בהטבה למען הפקת רווחים מהירים, כאשר עלות הדיור מתחשבת בהכנסת משק הבית.

ברוב המדינות הדבר נעשה באמצעות מנגנון ציבורי או מלכ"רים, שאמונים על ניהול הדירות שהוקצו לכך והקצאתם לזכאים, לפי קריטריונים, בדומה לדיור ציבורי. כלי זה הוא חשוב, אך בקרב חלק מהעוסקים בנושא הוא מעורר חשש לשחיתות. החשש הוא לגיטימי ומותר לאיתן סורוקה להביע אותו, אבל בטח שזה לא הופך את הרעיון ל"שטות מוחלטת", ובטח שלא ניתן לקבוע בצורה פסקנית שרק פרוטקציונרים ייהנו מההטבה. אני בטוח שאם איתן סרוקה יתגייס לטובת העניין, ויראה איך התגברו על החשש במדינות אחרות, נצליח למצוא מנגנון שיהיה גם פשוט וגם שקוף, כדי להימנע מהחשש לשחיתות ולקדם את המטרה החשובה של "פתרונות סבירים לכל סוג של אוכלוסייה".

כתבה על התוכנית לדיור בהישג יד של עיריית תל-אביב יפו

ביום שישי התפרסמה כתבה גדולה על התוכנית לדיור בהישג יד של עיריית תל אביב יפו במוסף Metro של הג'רוזלם פוסט. בכתבה ראיונות עם חברים מהקואליציה. לקריאת הכתבה לחצו כאן.

את המאמר (באנגלית) אפשר גם לקרוא בבלוג של העיתונאי, ג'סי פוקס. לבלוג לחצו כאן.

דירה אינה מכונית / עו"ד גיל גן-מור

מאמר זה פורסם לראשונה ביום 11.9.09 בעיתון TheMarker

ד"ר יאיר דוכין, בעל חברת ייעוץ בתחום הנדל"ן, ביטא לאחרונה בריאיון לדה-מרקר את דעתו השלילית על הדרישה לדיור בהישג יד. "אנשים חושבים שהמדינה צריכה לספק לצעירים דירות במרכז תל אביב... מה זו הגישה הזאת?" הוא שואל. "...רוצים דירות? לכו למקומות שמתאימים ליכולת שלכם ... גם אני רוצה מכונית ארבע על ארבע במחיר זול". ד"ר דוכין מייצג גישה שמרנית שכוחה הולך ויורד במדינות המפותחות, וטוב שכך.

גם במדינות בעלות כלכלה חופשית ישנה הבנה הולכת וגדלה לכך ששוק הדיור לבדו, אינו יכול להתמודד עם תופעות חברתיות קשות כמו חסרוּת בית, הדרה חברתית והיווצרות שכונות עוני. השוק לבדו אינו מספק דיור בהישג יד בהיקפים נאותים, ולכן חלק הולך וגדל ממשקי הבית במדינה נאלצים להוציא אחוז גבוה מהכנסתם על דיור, לעתים תוך ויתור על צרכים הכרחיים אחרים. משקי בית אחרים מהמעמד הבינוני-נמוך נדחקים לסביבת מגורים מוזנחת בעלת רמת שירותים ירודה ומחסור במקורות פרנסה, ונוצרים גטאות של עוני והזנחה.

מכיוון שדיור אינו מכונית, הוא אינו מוצר צריכה אלא צורך אנושי וזכות בסיסית, טוב יעשה משרד השיכון אם ילך בעקבות עמיתיו בעולם, ויפעל בכלים שונים לקידום דיור בהישג יד עבור משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. קידום דיור בהישג יד אינו מסתכם במתן דירה זולה לזוג צעיר במרכז תל אביב, כפי שמציג זאת ד"ר דוכין בהקצנה מכוונת ובמידה של הטעיה, אבל גם אינו יכול להתמצות בקיומם של שיכוני עוני בשולי הערים או בישובים נטולי פרנסה בפריפריה. יש לקדם דיור בהישג יד תוך שימת לב למטרות חברתיות חשובות, כמו קידום השוויון וצמצום פערים חברתיים ואפילו מתוך היבטים סביבתיים, כמו עידוד המגורים בעיר, או כלכליים, כמו הצורך בעובדים ממקצועות מגוונים למימוש צרכי העיר או הכלכלה.

שיכוני עוני בשולי הערים אולי יהוו מאגר של דיור זול, אך הם מנציחים את הפערים החברתיים. בשיכוני עוני יש פחות אפשרויות ונחיתות ברמת השירותים, כמו חינוך ושירותים רפואיים מאשר באזורי מגורים בהם מתגוררים בסמיכות זה לזה משקי בית בעלי הכנסה מגוונת.

דיור בהישג יד היא, אם כן, אסטרטגית פעולה מכילה ולא מדירה, שאינה מתעלמת גם מהצרכים של אנשים עם הכנסה בינונית ונמוכה, ומטרתה להתערב במקומות בהם מנגנוני השוק מדירים אותם. אסטרטגיה זו היא מגוונת ולא נקודתית, כפי שמנסה ד"ר דוכין להציגה. היא כוללת בין השאר דרישה לכך שחלק הולם מבין יחידות הדיור בבניה חדשה תהיינה בהישג יד, אך היא גם דורשת בין השאר, לקחת בחשבון את השפעותיה של התחדשות עירונית על מספר יחידות הדיור הזולות באזור ולהיערך לכך בהתאם, או להבין אילו מבין הדרישות התכנוניות מובילות להתייקרות הדיור ולהדרה של אוכלוסיות מסוימות.

צילום: Activestills

לחסרי הבית אין כתובת / עו"ד גיל גן-מור

אורלי וילנאי חשפה את סיפורו של יבגני ביסטריצקי, ניצול שואה בן 71, חסר בית הלן בגן ציבורי בלב תל אביב. קראתי, הזדעזעתי וכעסתי, כי בסיפורו של ביסטריצקי טמונים רבים מהכשלים של מדיניות הסיוע לחסרי הבית, כשלים שנחשפנו בדוח שפרסמו בחודש מאי האחרון האגודה לזכויות האזרח והתוכנית למשפט ורווחה באוניברסיטת ת"א.

הדעה הקדומה הינה שחסרי הבית נמצאים ברחוב באשמתם, בשל אישיותם. זו טעות. רוב חסרי הבית חיו חיים רגילים לפני ההידרדרות בתנאי הלינה שלהם. על פי כל המחקרים, הגורמים העיקריים לחסרות בית הם דווקא מבניים ולא אישיותיים: המחסור בדיור נאות ובהישג יד, שירותי דיור ורווחה לא מתפקדים או משבר כלכלי. יש מי שמושפע מכך יותר כמו מהגרים, נעדרי רשת חברתית שיכולה לסייע, אבל גם מי שחווה משבר משפחתי או בריאותי.

על פי הכתבה, ביסטריצקי חי חיים רגילים באריאל עד שהמפעל בו עבד נסגר, והמשפחה התפרקה. הוא עובד למחייתו ולמרות זאת חסר בית, כי איש לא מוכן להשכיר לאדם בגילו דירה בלי ערבויות. מדירה אליה פלש בלית ברירה סילקו אותו. הוא אינו יכול להיכנס להוסטל, כי לטענת משרד השיכון הוא רשום כנשוי, ורשויות הרווחה לא יודעות איך לעזור לו. בינתיים נמצא לו פתרון אך אין לדעת מה יהיה כשהתקשורת תחדל להתעניין.

כמעט הכול בסיפור הזה לא בסדר.

אין כתובת – משרד הרווחה מטיל את האחריות לפתחו של משרד השיכון, ובצדק. כיום, אין לרשויות הרווחה כלים לספק פתרונות דיור והתקציב הזעום שמועמד לנושא הוא מגוחך. משרד השיכון, מאידך, פועל על פי קריטריונים שאינם מותאמים למציאות של חסרי הבית והבירוקרטיה מכשילה את מימוש הסיוע ("עדיין רשום כנשוי"). חיסול מאגר הדיור הציבורי הפך את הסיוע לכספי בלבד, ללא פתרון למי שלא מצליח לממשו, כי, למשל, איש לא נאות להשכיר לו דירה. רק מדיניות מתואמת ובין-משרדית, המשלבת דיור ותמיכה סוציאלית יכולה להביא לשינוי. בינתיים – לחסרי הבית אין כתובת.

אין מדיניות מניעה – בישראל הטיפול בחסר הבית מתחיל רק כשהוא ברחוב ואין מדיניות סדורה להתערבות מוקדמת, למרות שזו המדיניות המומלצת במדינות המערב. ביסטריצקי היה צריך להיות מטופל מזמן. בתור מהגר הוא בקבוצת סיכון. עניינו ידוע לרשויות מאז שפלש בלית ברירה לבית נטוש. אסור היה לפנות אותו משם בלי פתרון. על הרשויות להכין תוכניות מניעה ברורות. גם לשופטים תפקיד, ועליהם לוודא כי לאדם שניתן נגדו צו פינוי יש דיור חלופי.

אין מקלטים – מערך המקלטים בישראל מצומצם ובשל מיעוטם, רבים מחסרי הבית נרתעים ולא מגיעים אליהם. אם היו מקלטים ברמה גבוהה, נגישים ומשולבים בעיר באופן לא סטריאוטיפי, גם באריאל, יתכן והיה ביסטריצקי שם פעמיו לשם ולא לגן הציבורי, והיה יכול לקבל סיוע מוקדם ולפגוש בעובד סוציאלי. משרד הרווחה מצדו, טוען שאינו יכול לכפות על רשויות מקומיות להקים מקלטים, אף שהדבר נדרש בהנחיותיו. אם כך – צריך שר הרווחה לתקן את החוק ולדרוש סמכויות עם שיניים.

אין דיור בהישג יד - ביסטריצקי עובד למחייתו ועדיין חסר בית. זו תופעה שהולכת ותופסת מקום רב יותר בעולם. סקרים שנעשו בארה"ב מלמדים כי 17.4% מחסרי הבית בעלי המשפחות ו-13% מהיחידים חסרי הבית בארה"ב עובדים למחייתם ולמרות זאת אינם מצליחים למצוא דיור נאות. במקרה של ביסטריצקי, שכר עבודה, קצבת זקנה והרנטות מעניקים לו הכנסה צנועה אך סבירה. מסתבר שהשוק לבדו אינו נותן פתרון גם לאנשים כמו ביסטריצקי, שאין להם כיס עמוק להפקיד ערבויות הנדרשות לשכור דירה, וגם היצע הדירות האפשריות ליכולתו הוא קטן. חיסול הדיור הציבורי בעוכרו.

מבקר המדינה חשף כי 2 מיליארד ₪ הצטברו בקרן שמטרתה לבנות דיור ציבורי חדש אך לא נבנתה ולו יחידת דיור חדשה אחת. גם לא נקבעו אלטרנטיבות שיבטיחו דיור בהישג יד גם לאנשים כמו ביסטריצקי. למשל, הקצאת אחוז קבוע מכל מתחם דיור לצורך אכלוס משפחות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה או חיוב מערכת התכנון, לדאוג לבניה של יחידות דיור קטנות וזולות יותר, בהיקף הנדרש. הציבור חייב להתעורר ולדרוש מהממשלה לחזור ולהתערב בשוק הדיור לפני שמצוקת הדיור תעבור כל גבול.

צילום: סבסטיאן ולרשטיין