ח"כ שלי יחימוביץ (עבודה) וכרמל שאמה (ליכוד) הניחו על שולחן הכנסת הצעת חוק פרטית להסדרת שוק השכירות: הצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר, התש"ע-2010. מטרתו של החוק המוצע היא לאזן בין זכותו של שוכר דירה לדיור נאות לבין זכות הקניין של משכיר, ולהבטיח כי שוק השכירות יהווה חלופה נאותה למגורים למי שאינו מסוגל או מעוניין לרכוש דירה או להתגורר בדירה בבעלותו. ההצעה נוסחה בסיוע האגודה לזכויות האזרח, החברה בקואליציה לקידום דיור בהישג יד.
לחצו כאן לכתבה ששודרה בערוץ 2 על הצעת החוק.
שוק השכירות הוא אחד השווקים המרכזיים להבטחת הזכות לדיור של תושבי המדינה. זהו שוק שכולל כ-18% מסך יחידות הדיור במדינה. מדובר בשוק חיוני מבחינה חברתית שמספק קורת גג לכמעט רבע מהמשפחות בישראל, לרבות כחצי מתושבי תל אביב וכשליש מתושבי ירושלים.
מחקר שהזמין משרד השיכון מראה כי שוק השכירות הוא "שוק מובהק של משכירים". מרבית המשכירים הם אנשים פרטיים, כשרובם המכריע מחזיק יותר מדירה אחת בבעלותו (רק מיעוט קטן משכיר את דירתו היחידה ושוכר אחרת). זהו שוק שהצרכנים העיקריים בו משתייכים, ככלל, לשכבות הפחות מבוססות במדינה, מהמעמד הבינוני-נמוך. עם חיסולו המתמשך של הדיור הציבורי, הפך שוק השכירות גם לשוק המרכזי למחוסרי האמצעים. בין שוכרי הדירות גם כ-140 אלף משקי בית ששוכרים דירה רק בזכות השתתפות של המדינה במימון חלק משכר הדירה בסך כולל של למעלה ממיליארד ורבע ש"ח לשנה.
חרף חשיבותו המכרעת להבטחת קורת גג לכרבע ממשקי הבית בישראל, שוק השכירות של דירות מגורים בישראל אינו מוסדר. חוק השכירות והשאילה הוא חוק כללי, שאינו מתייחס להיבטים המיוחדים של שכירת דירת מגורים, וניתן להתנות על סעיפיו בחוזי השכירות. קבוצת השוכרים מחוסרת האמצעים סובלת ממצב זה במיוחד, שכן בעבר הסיוע בדיור שניתן להם באמצעות דיור ציבורי היה מוסדר ומפוקח, ולעומת זאת הסיוע הכספי שניתן להם לצורך שכירת שכר הדירה אינו מלווה במנגנון כלשהו, שיבטיח שדמי הסיוע לא יישחקו או ירדו לטמיון בתנאי השוק החופשי.
הצעת החוק המוצעת הולכת בעקבות חוקים דומים בעולם, בהם גם חוקים חדשים יחסית, שנחקקו על בסיס לקחים שנלמדו מחוקים בעייתיים, שהיו קיימים בעבר. באירלנד עבר חוק דומה בשנת 2004 והוקמה נציבות לשכירות, אשר החליפה את בתי המשפט ברוב ענייני השכירות למגורים (להרחבה לחצו כאן). בשנת 2008 קיבלה הנציבות 1,650 בקשות לפתרון סכסוכים. 69% על ידי דיירים, והיתר על ידי בעלי הדירות. רוב הפניות היו בענייני פיקדונות ואיחור בתשלומי שכ"ד.
מה מוצע בחוק?
• החוק יבטיח יחסי שכירות הגונים. בחוק המוצע יוסדרו היבטים מרכזיים ביחסים שבין המשכיר והשוכר, באופן שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר. בין העניינים שיוסדרו, פיקדונות וערבויות, עילות פינוי ומצבים בהם ניתן לבטל חוזה שכירות לפני סיומו, זכויות וחובות השוכר והמשכיר, תיקונים והעברת זכויות לצדדים שלישיים.
• על פי החוק תוקם נציבות שכירות במשרד הבינוי והשיכון והיא תהיה אחראית לאכוף את החוק ולפתור סכסוכים בשכירות למגורים, בפשטות ובמהירות שתקל גם על שוכרים וגם על משכירים. הנציבות תאפשר לצדדים לפנות להליך של גישור כדי להגיע לעמק השווה וכן בוררים, שיכריעו בסכסוכים. ההליכים יהיו מהירים, נטולי עורכי דין, וייגמרו בתוך 90 ימים. הנציבות תהיה מוסמכת לתת סעדים הנדרשים לאכיפת הוראות החוק, לרבות צווי פינוי.
• הסדר הוגן ומאוזן לגבי גובה שכר הדירה. לא יהיה כל פיקוח על מחירי השכירות לדירה שהתפנתה אולם מוצע להגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לשוכר קיים משנה לשנה מעבר לחמישה אחוזים, וזאת כדי לאפשר שכירות ארוכת טווח ולמנוע ניצול של המשכיר, החושש מהמשמעויות החברתיות והכלכליות של עזיבת הדירה.
• בהסכמת הנציבות ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה לשוכר קיים בשיעור גבוה מ-5% במקרים מסוימים כמו לאחר שיפוץ הדירה, או אם נוספו שוכרים נוספים לדירה, וכן לאחר חמש שנים, אם נוצר פער מהותי בין גובה שכר הדירה לבין גובה שכר הדירה של דירות דומות באותו אזור.
מה יהיו השלכות החוק על שוק השכירות?
החוק ישפר את האפשרות לשכור דירה לטווח ארוך וייתן יציבות לשוכרי דירות, ויצמצם את המוטיווציה של בעלי דירות לפינוי כלכלי של שוכרי דירות; החוק יאפשר למשפחות להתגורר בצורה ממושכת ויציבה בדירה מושכרת בלי להסתכן בנטילת הלוואות שאין ביכולתן לעמוד בהן; החוק ימנע התנהגות מקפחת ובלתי ראויה בשוק השכירות למגורים; החוק יקנה לראשונה לשוכרים ולמשכירים אפשרות מהירה ופשוטה לפתרון סכסוכים, שתפתור את סוגיית הסחבת בבתי המשפט, שאינם ערוכים להתמודדות מהירה עם בעיות שגרתיות של שוכרי ומשכירי דירות; החוק לא צפוי לגרום לירידה במספר הדירות המוצעות להשכרה, כיוון שההסדרים המוצעים בו מאוזנים ולא מטילים על המשכירים נטל בלתי סביר, כמו בחוק הגנת הדייר המנדטורי, שאינו מתאים עוד למציאות הכלכלית בת ימינו.
עדכון: ynet דיווח כי רון חולדאי הביע תמיכה חד משמעית בהצעת החוק: "הסדרה של שוק הנדל"ן בשכירות יכול לתרום הן ליציבות בשוק זה. הדבר רלוונטי במיוחד לתושבי תל-אביב-יפו, ש-55% מהם גרים בשכירות", צייץ בטוויטר שלו.
בוואינט: תני גולדשטיין במחקר השוואתי מקיף, מוכיח כי פיקוח על שוק הדירות להשכרה קיים במדינות "מערביות" רבות. פולואפ של איציק ספורטא בהעוקץ
בחזרה לבלוג
