לחצו כאן לכתבה ששודרה בערוץ 2 על הצעת החוק.
שוק השכירות הוא אחד השווקים המרכזיים להבטחת הזכות לדיור של תושבי המדינה. זהו שוק שכולל כ-18% מסך יחידות הדיור במדינה. מדובר בשוק חיוני מבחינה חברתית שמספק קורת גג לכמעט רבע מהמשפחות בישראל, לרבות כחצי מתושבי תל אביב וכשליש מתושבי ירושלים.
מחקר שהזמין משרד השיכון מראה כי שוק השכירות הוא "שוק מובהק של משכירים". מרבית המשכירים הם אנשים פרטיים, כשרובם המכריע מחזיק יותר מדירה אחת בבעלותו (רק מיעוט קטן משכיר את דירתו היחידה ושוכר אחרת). זהו שוק שהצרכנים העיקריים בו משתייכים, ככלל, לשכבות הפחות מבוססות במדינה, מהמעמד הבינוני-נמוך. עם חיסולו המתמשך של הדיור הציבורי, הפך שוק השכירות גם לשוק המרכזי למחוסרי האמצעים. בין שוכרי הדירות גם כ-140 אלף משקי בית ששוכרים דירה רק בזכות השתתפות של המדינה במימון חלק משכר הדירה בסך כולל של למעלה ממיליארד ורבע ש"ח לשנה.
חרף חשיבותו המכרעת להבטחת קורת גג לכרבע ממשקי הבית בישראל, שוק השכירות של דירות מגורים בישראל אינו מוסדר. חוק השכירות והשאילה הוא חוק כללי, שאינו מתייחס להיבטים המיוחדים של שכירת דירת מגורים, וניתן להתנות על סעיפיו בחוזי השכירות. קבוצת השוכרים מחוסרת האמצעים סובלת ממצב זה במיוחד, שכן בעבר הסיוע בדיור שניתן להם באמצעות דיור ציבורי היה מוסדר ומפוקח, ולעומת זאת הסיוע הכספי שניתן להם לצורך שכירת שכר הדירה אינו מלווה במנגנון כלשהו, שיבטיח שדמי הסיוע לא יישחקו או ירדו לטמיון בתנאי השוק החופשי.
הצעת החוק המוצעת הולכת בעקבות חוקים דומים בעולם, בהם גם חוקים חדשים יחסית, שנחקקו על בסיס לקחים שנלמדו מחוקים בעייתיים, שהיו קיימים בעבר. באירלנד עבר חוק דומה בשנת 2004 והוקמה נציבות לשכירות, אשר החליפה את בתי המשפט ברוב ענייני השכירות למגורים (להרחבה לחצו כאן). בשנת 2008 קיבלה הנציבות 1,650 בקשות לפתרון סכסוכים. 69% על ידי דיירים, והיתר על ידי בעלי הדירות. רוב הפניות היו בענייני פיקדונות ואיחור בתשלומי שכ"ד.
מה מוצע בחוק?
• החוק יבטיח יחסי שכירות הגונים. בחוק המוצע יוסדרו היבטים מרכזיים ביחסים שבין המשכיר והשוכר, באופן שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר. בין העניינים שיוסדרו, פיקדונות וערבויות, עילות פינוי ומצבים בהם ניתן לבטל חוזה שכירות לפני סיומו, זכויות וחובות השוכר והמשכיר, תיקונים והעברת זכויות לצדדים שלישיים.
• על פי החוק תוקם נציבות שכירות במשרד הבינוי והשיכון והיא תהיה אחראית לאכוף את החוק ולפתור סכסוכים בשכירות למגורים, בפשטות ובמהירות שתקל גם על שוכרים וגם על משכירים. הנציבות תאפשר לצדדים לפנות להליך של גישור כדי להגיע לעמק השווה וכן בוררים, שיכריעו בסכסוכים. ההליכים יהיו מהירים, נטולי עורכי דין, וייגמרו בתוך 90 ימים. הנציבות תהיה מוסמכת לתת סעדים הנדרשים לאכיפת הוראות החוק, לרבות צווי פינוי.
• הסדר הוגן ומאוזן לגבי גובה שכר הדירה. לא יהיה כל פיקוח על מחירי השכירות לדירה שהתפנתה אולם מוצע להגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לשוכר קיים משנה לשנה מעבר לחמישה אחוזים, וזאת כדי לאפשר שכירות ארוכת טווח ולמנוע ניצול של המשכיר, החושש מהמשמעויות החברתיות והכלכליות של עזיבת הדירה.
• בהסכמת הנציבות ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה לשוכר קיים בשיעור גבוה מ-5% במקרים מסוימים כמו לאחר שיפוץ הדירה, או אם נוספו שוכרים נוספים לדירה, וכן לאחר חמש שנים, אם נוצר פער מהותי בין גובה שכר הדירה לבין גובה שכר הדירה של דירות דומות באותו אזור.
מה יהיו השלכות החוק על שוק השכירות?
החוק ישפר את האפשרות לשכור דירה לטווח ארוך וייתן יציבות לשוכרי דירות, ויצמצם את המוטיווציה של בעלי דירות לפינוי כלכלי של שוכרי דירות; החוק יאפשר למשפחות להתגורר בצורה ממושכת ויציבה בדירה מושכרת בלי להסתכן בנטילת הלוואות שאין ביכולתן לעמוד בהן; החוק ימנע התנהגות מקפחת ובלתי ראויה בשוק השכירות למגורים; החוק יקנה לראשונה לשוכרים ולמשכירים אפשרות מהירה ופשוטה לפתרון סכסוכים, שתפתור את סוגיית הסחבת בבתי המשפט, שאינם ערוכים להתמודדות מהירה עם בעיות שגרתיות של שוכרי ומשכירי דירות; החוק לא צפוי לגרום לירידה במספר הדירות המוצעות להשכרה, כיוון שההסדרים המוצעים בו מאוזנים ולא מטילים על המשכירים נטל בלתי סביר, כמו בחוק הגנת הדייר המנדטורי, שאינו מתאים עוד למציאות הכלכלית בת ימינו.
עדכון: ynet דיווח כי רון חולדאי הביע תמיכה חד משמעית בהצעת החוק: "הסדרה של שוק הנדל"ן בשכירות יכול לתרום הן ליציבות בשוק זה. הדבר רלוונטי במיוחד לתושבי תל-אביב-יפו, ש-55% מהם גרים בשכירות", צייץ בטוויטר שלו.
כללית החוק יפחית מהאטרקטיביות של השכרת דירות ולכן עשויי להוריד את מחיריי הקניה של דירות דבר חיובי לגבי מחיר ההשכרה פחות דירות לא יגרמו למיתון מחירים
השבמחקהבעיה העיקרית בחוק היא ההגנה למשכיר מתי שהוא תוקם רשות אם יהיה תקציב ותיפעל ביעילות אם יהיה תקציב מספק אבל גם אם הרשות תפעל ותתוקצב כראוי עדיין דיירים יוכלו להשאר בדירה ללא תשלום עד לברור כל העניין בבית משפט שלום ואולי מעבר לכך
ובינתיים החוק מונע הגנה מספקת מבעלי הדירות ע"י מגבלות על ערבויות שטרות פיקדון מידע על השוכר אפשרות להכנסת שוכר שנראה חשוד ובעייתי למשכירֿ
ולכן החוק כפי שהוא מוגש נראה כמו גרסה של מוק הגנת הדייר שהפקיע למעשה דירות מבוניהם לטובת אנשים פרטיים
ובמקביל עריית תל אביב יערים אחרות דואגת לבניה של דירות גדולות שלא יהיה בהישג ידם של חלקים גדולים בציבור ולפחות בשבזי נסתה ואולי גם הצליחה למנוע בניית דירות קטנות
השבמחקלגבי ההערה הראשונה - הצורך בהגבלת הפקדונות והערבויות נובע מכך שדרישות מוגזמות מהוות חסם כלכלי שמונע מאנשים לשכור דירה גם אם יש ביכולתם לשלם את התשלום החודשי. לא להרבה אנשים יש נזילות של חמישה ושישה חודשי שכירות מראש. חלק ניכר מבעלי הדירות ממילא מסתפק בפיקדון של חודש ובערבים וכדומה - זה לא ישתנה.
השבמחקמאחר ותהיה נציבות שתיתן סעדים מהירים למשכירים (כמו גם לשוכרים), אז הסיכון שלהם ירד משמעותית ביחס למצב הקיים היום.
אם בנציבות יכריעו לטובת המשכיר ויינתן צו פינוי, ואם השוכר יפנה לבית משפט, מן הסתם הוא יצטרך להראות טעם טוב לעיכוב הביצוע ואולי להפקיד ערובה מסוימת להבטחת הוצאות המשכיר. עדיין זה מצב טוב למשכיר ביחס למצב הקיים ומפחית את סיכוניו.
לגבי ההערה השנייה, אני מסכים לחלוטין שצריך להמשיך את המאבק לדיור בהישג יד, בכל מקום, לרבות תמהיל גודל דירות, וכפי שאתה יכול להתרשם בבלוג אנו פועלים גם באפיק זה, ונשקול כל כלי שיש לנו, מהצעות חוק וגם פעילות משפטית לקדם את הנושא.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), יכולים הצדדים להסכים בעל-פה על הארכת תוקפו של חוזה השכירות; החליטו הצדדים כאמור, יחולו תנאיו לתקופה שייקבעו.
השבמחקמה הסעיף הזה בכלל והאם הוא גובר על סעיף בחוזה שדורש שכל שינויי או תוספת יערכו בכתב
האם המטרה היא שאפשר יהיה תמיד להתחיל להתווכח בבית המשפט לא הסכמנו כן הסכמנו לא כן.....אתה שקרן אתה תחמן אמא שלך תכמנית.....
אישור מתאים על יכולתו לעמוד בתשלום שכר הדירה, אם קיים אישור כאמור.
מה הכוונה??
משכיר רשאי לדרוש משוכר, בנוסף לפיקדון, גם הפקדת שיק ביטחון או שטר חוב לביטחון, לפקודת המשכיר בלבד, בסכום שאינו עולה על סכום המשולם בעד ארבעה חודשי שכירות, ובלבד שהשוכר הסכים לכך בכתב בחוזה השכירות; משכיר לא יעביר את שיק ביטחון או את שטר ביטחון שקיבל משוכר לאדם שלישי.
ובלבד שהשוכר הסכים לכך בכתב בחוזה השכירות ? יש לשוכר בררה?
אם החוזה נחתם לא נראה לי שגם כיום יכול המשכיר לבוא עם דרישות נוספות.
ואם עדיין לא נחתם יש לשוכר בררה|??
נקודות חשמל בכמות מספקת 2 2 לחדר 4 לחדר?? כמה זה כמות מספקת
וכן דלתות וחלונות תקינים. אם החלון בין השרותים למרפסת המטבח לא ננעל האם זאת עבירה על החוק. ?
אפשר היה לנצל את הזדמנות ולדרוש דוד שמש בקומות עליונות בתים חד קומתיים היה חוסך כמה טונות טובות של פחמן בשנה כאן יש כשל שוק משום שדוד שמש עולה יותר לבעל הבית אבל החשמל עולה יותר לדייר
אופטימיות
השבמחקתקום רשות שתטפל בכול תוך 90 יום
(א) בתוך שישה חודשים מיום פרסומו של חוק זה יקים השר במשרדו נציבות שכירות שתפקידה לאכוף חוק זה.
ואם לא יהיה שר?? כמו במשרד הבריאות
(א) הממשלה תמנה, על פי המלצת השר, לאחר שהתייעץ עם שר המשפטים, את נציב השכירות הארצי. - כאמור כמו אין שר הבריאות
(ב) בראש נציבות השכירות יעמוד נציב השכירות הארצי שמונה לפי סעיף 38, ויפעלו בה שלוש לשכות מחוזיות שבראשן יעמדו נציבים אזוריים שמונו בהתאם לסעיף האמור.
והתקציב משרד השכון טוען א האוצר ב והכל תקוע
ולאחר מכן כמה זמן עובר כן עד המשרדים נשכרים העובדים נבחרים וכל העסק מתחיל לעבוד כפי שכיוון המחוקק אם בכלל?
ובינתיים החוק כבר מזמן בתוקף
לסיכום הגנת בעליי הבתים מדייר בעייתי נפגעת אבל אין שום ביטחון שהמוסד שאמור לפתור את הבעיה בכלל יהיה פעיל
נניח שוכר משלם מידיי חודש ומחודש 1 הפסיק לשלם
השבמחקלאחר 60 יום לפי החוק יכול המשכיר להודיע על ביטול החוזה -ו 2 חדשים
הביטול יכנס לתוקף לאחר 30 יום 2+1= 3חדשים
השוכר לא פינה המשכיר פונה לרשות המפקחת הרשות פועלת כמצופה ובתוך 90 יום מודיעה לשוכר שעליו לפנות את הדירה ומוציע צוו פינוי
כ
עברה חצי שנה שבהם המשכיר לא קיבל שכר דירה
סך כול הבטוחות שביידיי המשכיר 5 חדשים אם הוא רוצה את החודש הנוסף ?? שישכח מזה ועדיין לא דיברנו על עלויות פינויי ושאר צרות
עברה חצי שנה צו פינויי מהרשות וכעת המשכיר פונה לבית המשפט בבקשה לעקב את פינויו
"ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), על החלטה לפינוי שוכר ניתן לערער לבית משפט שלום, בכל עניין וללא הגשת בקשה, בתוך 30 ימים מיום מתן ההחלטה."
תיקון 7 חדשים מזמן הפסקת התשלום פונה השוכר לביית משפט שלום בבקשה לעקב את פינויו הדיון הראשון נקבע לעוד חדשיים
9 חדשים ללא תשלום שכר דירה הערבויות נגמרו כבר לפני 4 חדשים וכעת מגיע תור הכסף הגדול תשלום לעורכי הדין.
הערת ביניים מה קורה עם הדיור הציבורי עמידר למשל ??
השבמחקהאם יש מקום לרחם על מי שיש לו נניח 4 דירות בתל אביב??
השבמחקלמשל פניה הלר ירשה חצי ביניין בתל אביב ועדיין בזכות חוק הגנת הדייר היתה נזקקת סעד. אמנם מדובר במקרה קיצוני ובחוק אחר אבל לא כל בעל בית הוא עשיר גדול אפילו אם יש לו דירה להשכרה או שתיי דירות בעפולה עדיין יתכן שהוא מתקשה לגמור את החודש.
מעולם המציאות
השבמחקדודו שכר נכס לייתר דיוק נכנס לנעליו של שוכר קודם לאחר זמן מה הפסיק לשלם הבטיח לתקן ולא קיים הבטיח בשנית ולא שילם עד שקיבל דרישת פינויי. בשלב זה נתנה לו ההצעה לפנות תוך חדש ולשלם רק חלק מהחוב ושוב עבר זמן מכתבים טלפונים אבל דודו הציע "אני אשלם מתיי שהו אבל אשאר עוד שנה לפחות."
כאשר ברור היה שכסף מדודו כבר לא יגיע והסיכויי לראותו מפנה את הנכס תוך חדש או חדשיים קלוש, לא נשארה ברירה אילה לפנות לבית המשפט .
ופתאום יש לדודו כסף לא עבור המשכיר אלא עבור עורך דין שטנגר שהבטיח למנוע את פינוייו מהנכס למשך זמן רב
לבסוף דודו נאלץ לצאת במהירות שיא מהגשת התביעה מכיוון שהתברר לו שהסיכוי של שטנגר להשאיר אותו יותר מחודשים ספורים קלוש
ובמקביל עיקול על מקום עבודתו (אשר ברשלנות תמוהה שכח להתגד לו באמצעות עורך דינו) אפשרו לגרום לו להרים ידיים ולעזוב. אבל עדיין מדובר היה בתהליך של חדשים והוצעות נכבדות
ואים היתה רשות שהיתה יכולה בתהליך של 3 חדשים להוציא צו פינויי ??
כפי שהודגם בהערה הקודמת מדובר היה רק על עיקוב של 3 חדשים לפניי שהנושא היה מגיע לבית המשפט גם אם היתה פועלת כמצופה.
ולסיכום הערה על חוק אחר ממקום אחר
השבמחקכאשר החוק פוטר כנראה דירות חדשות מפיקוח
מאת חתן פרס נובל לכלכלה ותומך נלהב בדחיפת המשק האמריקאי להפחתת פליטות ומעבר לכלכלה ירוקה פול קרוגמן בהניו יורק טימס
Reckonings; A Rent Affair
By PAUL KRUGMAN
Published: June 7, 2000
http://query.nytimes.com/gst/fullpage.html?res=9F02E4DF153FF934A35755C0A9669C8B63
כלכלנים ..... מצטטים את ... "חוק מרפי של מדיניות כלכלית" לכלכלנים ההשפעה הפחותה ביותר בנושאים שהם הכי ידועים ומוסכמים" יש להם השפעה מירבית בנושאים שהמידע אליהם מועט והמחלוקת רבה.
........
6
האנליזה של הסדרת/פקוח השכירות היא בין בנושאים המובנים ביותר בכל הכלכלה, וביין הכלכלנים בכול אופן אחד מהנושאים הפחות קונטרברסאלים. סקר של הארגון הכלכלי האמריקאי מצא ש-93% מחבריו מסכימים ש" תקרה על מחיר ההשכרה מורידה את אכות וכמות הדיור" כמעט כל ספר למוד בסיסי בכלכלה מכיל מיקרה בוחן של הסדרת שכירות, ומשתמש בהשפעות השליליות הידועות שלה כדיי כדיי להדגים את העקרונות של ביקוש והצע. מחירים בשמיים על דירות שאינם מפוקחות מכיוון שלשוכרים נואשים אין לאן ללכת -- ומיכיוון שאין בניה של דירות חדשות [לשכירות], למרות מחיריי השכירות הגבוהים, מיכוון שבעליי בתים חוששים שהפיקוח יורחב? צפוי. יחסים עכורים ביין דיירים לבעלי בתים, עם מרוץ חימוש ביין אסטרטגיות מותחכמות יותר ויותר כדיי להוציא דיירים מהדירות -- ...-- ותקנות שמתרבות בקביעות כדיי לעצור את האסטרטיגות הללו.
ובאשר פיקוח על הדירות משסה אדם ברעהו -- הממונה על הפיקוח על ההשכרה העיר ש-"נראה שאין אף אחד בעיר שיכול לסמוך על אף אחד אחר בעיר, כולל הסבים שלהם" -- גם זה צפוי
אף לא דבר מזה אומר שהחלטה על סיום הפיקוח על ההשכרות היא החלטה קלה. עדיין שווה לדעת שהפתולוגיות של שוק הדיור של סן פרנציסקו נמצאות בסיפריי הלימוד והם בדיוק מה שאנליזה של ביקוש והיצע צופה.
אבל אנשים אינם רוצים לדעת. לפניי חדשים ספורים, כאשר הוצע לערוך מחקר של משבר הדיור בעיר, היתה סערה של התנגדות מצד ארגוני דיירים, הם טענו שגם בדיקה של המצב היא צעד על הדרך לביטול הפיקוח על השכירות -- וכנראה שהם צודקים, מכוון שבדיקה של הבעיה עלולה להכרה במובן מאליו
כעת אתם מבינים מדוע כלכלנים הינם חסריי תועלת: כאשר הם באמת מבנים משהו אנשים לא רוצים לשמוע
Economists who have ventured into the alleged real world often quote Princeton's Alan Blinder, who has formulated what he calls ''Murphy's Law of economic policy'': ''Economists have the least influence on policy where they know the most and are most agreed; they have the most influence on policy where they know the least and disagree most vehemently.'' It's flip and cynical, but it's true.
Consider, on one side, really tough issues -- where there are plausible arguments on both sides, where nobody really knows how to measure the tradeoffs. Should Microsoft be broken up and, if so, how? Should Britain adopt the euro? Let's ask the economists! And those economists who are prepared to express strong opinions on such inherently ambiguous questions command rapt attention.
המשך
השבמחקConsider, on one side, really tough issues -- where there are plausible arguments on both sides, where nobody really knows how to measure the tradeoffs. Should Microsoft be broken up and, if so, how? Should Britain adopt the euro? Let's ask the economists! And those economists who are prepared to express strong opinions on such inherently ambiguous questions command rapt attention.
3
On the other side, consider an article that appeared in yesterday's New York Times, ''In San Francisco, Renters Are Supplicants.'' It was an interesting piece, with its tales of would-be renters spending months pounding the pavements, of dozens of desperate applicants arriving at a newly offered apartment, trying to impress the landlord with their credentials. And yet there was something crucial missing -- specifically, two words I knew had to be part of the story.
4
Not that I have any special knowledge about San Francisco's housing market -- in fact, as of yesterday morning I didn't know a thing about it. But it was immediately obvious from the story what was going on. To an economist, or for that matter a freshman who has taken Economics 101, everything about that story fairly screamed those two words -- which are, of course, ''rent control.''
5
After all, the sort of landlord behavior described in the article -- demanding that prospective tenants supply resumes and credit reports, that they dress nicely and act enthusiastic -- doesn't happen in uncontrolled housing markets. Landlords don't want groveling -- they would rather have money. In uncontrolled markets the question of who gets an apartment is settled quickly by the question of who is able and willing to pay the most. And so I had no doubts about what I would find after a bit of checking -- namely, that San Francisco is a city where a technology-fueled housing boom has collided with a draconian rent-control law.
-המשך יבוא
המשך
השבמחקThe analysis of rent control is among the best-understood issues in all of economics, and -- among economists, anyway -- one of the least controversial. In 1992 a poll of the American Economic Association found 93 percent of its members agreeing that ''a ceiling on rents reduces the quality and quantity of housing.'' Almost every freshman-level textbook contains a case study on rent control, using its known adverse side effects to illustrate the principles of supply and demand. Sky-high rents on uncontrolled apartments, because desperate renters have nowhere to go -- and the absence of new apartment construction, despite those high rents, because landlords fear that controls will be extended? Predictable. Bitter relations between tenants and landlords, with an arms race between ever-more ingenious strategies to force tenants out -- what yesterday's article oddly described as ''free-market horror stories'' -- and constantly proliferating regulations designed to block those strategies? Predictable.
And as for the way rent control sets people against one another -- the executive director of San Francisco's Rent Stabilization and Arbitration Board has remarked that ''there doesn't seem to be anyone in this town who can trust anyone else in this town, including their own grandparents'' -- that's predictable, too.
None of this says that ending rent control is an easy decision. Still, surely it is worth knowing that the pathologies of San Francisco's housing market are right out of the textbook, that they are exactly what supply-and-demand analysis predicts.
But people literally don't want to know. A few months ago, when a San Francisco official proposed a study of the city's housing crisis, there was a firestorm of opposition from tenant-advocacy groups. They argued that even to study the situation was a step on the road to ending rent control -- and they may well have been right, because studying the issue might lead to a recognition of the obvious.
So now you know why economists are useless: when they actually do understand something, people don't want to hear about it.
סוף
טוב, אשתדל לענות על הכול במסודר, אבל בחלקים....
השבמחקלגבי השאלה העקרונית, הסדרה או לא הסדרה, צריך לבחון מה רוצים להשיג, מה המחירים ומה היתרונות של הכלי הנבחר, והאם היתרונות עולים על אלו הקיימים. השוק כיום מלא בכשלים, גם למשכירים וגם לשוכרים. זה המחיר של אי התערבות. למשכירים אין ודאות כי יוכלו להיפטר משוכר שלא משלם. השוכרים, גם שהם כבר מוצאים דירה, לא יודעים אם יוכלו להישאר בה, ולפעמים החוזה מתיר פינוי ללא כל עילה, והם גם לא יודעים בכמה יעלו להם את שכר הדירה כשירצו לחדש חוזה. עלויות המעבר הגבוהות הופכות את השוכר לסחיט בזמן חידוש החוזה.
הסדרה של השוק קיימת בהרבה מדינות, והשאלה היא באיזו מידה ומה ההשלכות. יש כלכלנים שסבורים כי כל התערבות היא פסולה מיסודה. אלו אותם כלכלנים שמתנגדים לבלימת מערכת הרפואה הפרטית, לחוקי מגן לעובדים, להעלאת שכר המינימום, ותומכים בהפרטת מערכת החינוך. מאידך יש כלכלנים שתומכים בהתערבות.
מבין אלו שלא רואים ברגולציה איום על האנושות, יש כאלו שמסכימים שקביעת קטגורית של שכר הדירה מתחת למחיר השוק עשויה לגרום לנזקים, אך לעומת זאת, התערבות מהסוג המוצע, שעניינה רק הגבלה מתונה של הגדלת שכר הדירה לשוכר ממשיך לתקופה מסוימת (בלי להגביל את שכר הדירה לדירה שהתפנתה) אינה גורמת לצמצום ניכר במספר הדירות המוצעות ביחס לביקוש (כי אין עליה דרמטית בביקוש לשכירות ואין נטישה המונית של משכירים מאידך). יש דברים אחרים שצריך להתמודד איתם כמו החשש מפני ניסיון לפנות שוכר כדי להגדיל את שכר הדירה האפשרי, ולכן חשוב לנטרל את המוטיווציה הכלכלית. אני סבור כי חלק גדול מהמשכירים דווקא רוצה שכירות ארוכת טווח כי אז השוכר משקיע יותר ושומר יותר על הדירה, ומתייחס אליה לא רק כמגורים זמניים.
להרחבה ראה:
http://www.sweden.gov.se/content/1/c6/09/54/29/7f0a1028.pdf
גיל לפי הקישור שלך
השבמחקTENANCY RENT CONTROL, Richard Arnott
"רוב הכלכלנים חושבים שהפיקוח טוב ביותר על שכירויות הוא חוסר פיקוח
"מבין אלו שלא רואים ברגולציה איום על האנושות, יש כאלו שמסכימים שקביעת קטגורית של שכר הדירה מתחת למחיר השוק עשויה לגרום לנזקים, " טעות למעשה כל הכלכלנים מסכימים שקביעת קטגורית של שכר הדירה מתחת למחיר השוק גורמת לנזקים" כולל כותב המאמר הנדון.
(מלבד אולי כמה כלכלנים מרקסיסטים אדוקים) פול קרוגמן מהניו יורק טימס וחתן פרס נובל נמנה על הקבוצה שאינה חושבת שרגולציה היא איום על האנושות אבל בהחלט חושב ששינויי האקלים הוא איום ממשי על האנושות.
לפי Arnott הרוב המכריע של המקומות שבהם יש פיקוח הוא מזיק והינו תולדה של חוקים שהתקבלו במלחמת העולם אבל עקב לחץ פוליטי של ארגוני הדיירים נשארו בתוקף גם כאשר ההיגיון הכלכלי שלהם עבר מן העולם לאחר המלחמה. כפי שחוק הגנת הדייר נשאר בישראל
גם לגבי הפיקוח מדור 3 הכותב נזהר מלתמוך בו והוא "יושב על הגדר" בעניין
אשמח לראות מקור שבדק ומצא חוק כזה שהוחל על שוק חופשי ומצא שהתועלת עלתה על הנזק. נראה לי ש-Arnott אינו מכיר מקור כזה אבל מאז 2003 עבר זמן ויתכן שכיום יש הדבר עשוי גם להועיל לניסוח החוק.
לגבי הכשלים החוק אינו פותר את הבעיה של דייר שמחליט לא לשלם אלא רק מקצץ בהגנות של בעל הבית (הטענה שיש דיירים שאין ידם משגת שטר בטחון של יותר מ-4 חודשיי שכירות נשמעת הזויה הרי לא מדובר על ערבות בנקאית או צ'ק שניפדה)
מעבר לזאת מלבד תאור הכתובת של הדירה ופירוט הריהוט החוק כותב את כל החוזה דבר שאנני בטוח שהוא צריך לעשות
כעת אם יש אנשים מספיק נואשים לחתום על חוזה שמאפשר פינויי ללא שום סיבה כאשר זמינות הדירות תרד בעיקבות החוק מה יהיה וברור שהגבלות על המשכירים לא יעודדו יותר אנשים להשכיר דירות אלא להיפך.
כמות הדירות להשכרה לא תירד משמעותי רק במידה ושכר הדירה יעלה ויפצה את המשכירים הפוטנציאלים
גם המקור שלך מסכים שיש לפיקוח השפעות שליליות מצרופים מספר ציטוטים ממקורך מכוון אפילו את מסכים שתוצאת ההתערבות עשויה להיות צמצום במספר הדירות כנראה שנסכים שתוצאת החוק תהיה עליית מחיריי השכירות.
לסיכום החוק עלול להתגלות כבעייתי גם לדיירים ולצערי לא נראה לי שהעבודה להכנת החוק נעשתה ביסודיות הראויה כאשר נגשים לנושאים שהינם בעיתיים ביוהנסבורג 2002 המוטו היה שיטוף כל בעליי העניין האם כותביי החוק ישבו למשל עם התאחדות בעליי הבתים והראו להם את הצעת החוק? מעניין מה היתה תגובתם?
הבעייה של מהלכים שאינם מוסכמים ומשותפים שהם גורמים לצד השני להעמד על הרגליים האחוריות ולהדוף את הכל ואז לפעמים התוצאה היא ששום דבר אינו מושג. בממשלה הנוכחית שאינה סובלת מעודף סוציליזם הדבר עלול להיות בעיתי
הציטוטים לא לפי סדר
TENANCY RENT CONTROL, Richard Arnott
http://www.sweden.gov.se/content/1/c6/09/54/29/7f0a1028.pdf
"As noted earlier, tenancy rent control provides landlords with the incentive to undermaintain and to undertake improvements between rather than within tenancies."
"As noted earlier, under tenancy rent control landlords have a stronger incentive to wait for a tenant who is willing to pay a premium"
"I am quite willing to concede that many and indeed
most second-generation rent control programs, and probably all first-
generation rent control programs, have been on balance harmful,"
"And the discouragement of conver-
sion will be offset by a rise in the level of market rents"
"I remain on the fence concerning <<
>>the overall desirability of tenancy rent control"
>>>"That tenancy rent control is safer than other forms of rent control does not of course establish its desirability. Most economists believe that the best rent control is no rent control."<<<
"an assessment is needed which quantifies the relative costs and benefits. Unfortunately, the current empirical literature provides little guidance."
"This general observation is however hardly a compelling argument in favor of tenancy rent control; a potentially persuasive case for tenancy rent control needs to establish not only that it is a particularly effective policy in mitigating particular market imperfections but also that the benefits from mitigating them outweigh the conventional deadweight losses that tenancy rent control gives rise to. "
הצעת החוק אינה קובעת מחיר שכירות מתחת למחיר השוק, אלא מותירה את מחיר השוק לקביעת הצדדים. היא מגנה לתקופה מסוימת על השוכר הקיים מפני העלאה קיצונית של השכירות. לכן זהו לא חוק מדור ראשון כמו חוק הגנת הדייר (שחל על כל סוגי השכירות) אלא חוק מדור שלישי.
השבמחקאין ספק שחוק כזה יביא את שוק השכירות לנקודת איזון חדשה, אך יש גם כאלו שמניחים כי בעלי דירות שלא ירצו להתעסק בבירוקטיה ימכרו את הדירות למשכירים מקצועיים, ולאו דווקא יוציאו אותם משוק ההשכרה. הפחתה דרמטית של מספר הדירות (שתביא לכאורה לעליית מחירים) לא צפויה.
לגבי ההליך - ערכנו דיונים עם מומחים שונים, בין היצתר שולחן עגול במסגרת מכון ון-ליר. בהתאם להמלצות שונו חלקים בהצעת החוק. היו מבין המומחים כאלו שהתנגדו והיו כאלו שתמכו.
לאחר מכן שלחנו את הנושא למשרד השיכון אך המשרד לא הרים את הכפפה ולא ניהל איתנו כל דיאלוג.
הכנסת כידוע, היא זירה ציבורית לנהל דיונים, לשמוע את כל הצדדים ולהגיע להסכמות. כידוע לך - נוסח של הצעת חוק עובר הרבה שינויים ותיקונים בדרך.
לגבי דוגמאות לרגולציה מדור שלישי - באירלנד החוק הוא משנת 2004. החוק קובע כי שכר הדירה לא יהיה גבוה משכר דירה דומה באותו אזור ולא יועלה יותר מפעם בשנה. הניסוח העמום הזה מותיר לטריבונל השכירות מקום להתערב במקרים שונים בשכר הדירה. מאחד המחקרים שקראתי אחרי החוק לא רק שמלאי הדיור להשכרה לא פחת אלא עלה.
קישור לאירלנד? והעים מלאי הדירות להשכרה עלה בעיקבות החוק או בגלל סיבות אחרות וכן כיצד השתנה שכר הדירה בארלנד באותה התקופה
השבמחקמשכירים מקצועיים נשמע נחמד נראה לי שאלו בדיוק אותם אנשים שיודעים למקסם את הרווח הכלכלי מהדירה ולהמעיט בהוצאות וכאשר יש צורך למצוא את הסעיף שמאפשר להעיף את הדייר. בכל מקרה הם לו ירדמו בשמירה עם הדייר מפר חוזה.
וכאמור הבעיה העיקרית של החוק היא הפחתת הכיסויי של המשכיר בהבטחה שיקום (אולי) גוף שיעזור (סביר שלא) במקרה של דייר שהפסיק לשלם.
מדוע למשל החוק רוצה להגביל את שטר הביטחון שלא עולה כלום לשוכר ואינו תלוי בהכנסה או חסכונות בבנק.
ויתר המשכיר על סריקת הדירה, יהיה מושתק מהעלאת כל טענה כלפי שוכר בשל נזק שיתגלה לאחר תום תקופת השכירות
השבמחקגם אם השוכר לקח ביום האחרון פטיש והחריב את הדירה ויש 100 עדים לכך
המשכיר יהיה מושתק מהעלאת כל טענה כלפי שוכר בשל נזק שיתגלה לאחר תום תקופת השכירות
כל ההערות הפרטניות שלך לגבי סעיפי החוק הן חשובות וללא ספק הצעת החוק, אם תקודם, תעבור אי אלו שינויים בהתאם להערות של הציבור, של משכירים ושוכרים, של בעלי עניין אחרים.
השבמחקלמשל, לגבי ההערה האחרונה, ייתכן וצריך להוסיף הגדרה של המילה נזק כך שלא תתייחס לונדליזם מכוון. תמיד בהליכי חקיקה יש מקום לפתיחות ולגמישות ולהכנסת תיקונים.