פורסם במקור בהעוקץ
במרבית ערוצי התקשורת, נגררו אחר הדיון הפוליטי אודות הקריטריונים שהציג השר אטיאס ל'מחיר למשתכן'. הדיון חשוב אך הוא גם מסית את תשומת הלב מן העיקר – מה שבכלל לא קיים בהצעות הממשלה.
אז מה הסיפור האמיתי? בימים שני ושלישי הקרובים (30-31.1) יתקבלו שתי החלטות חשובות ביותר בנושא דיור בר השגה, שבמידה רבה יסמנו את עתיד המאבק למען דיור בר השגה.
ביום שני תתכנס מועצת מקרקעי ישראל לאשר שתי הצעות החלטה – אחת עניינה דיור למשתכן, והשנייה – דיור להשכרה בהישג יד.השורה התחתונה – ההחלטות הצפויות יהוו התקדמות מסוימת, אך שוב ממ"י מתעלמים מהדיור הציבורי, ושוב הקריטריונים לסיוע בלתי סבירים ומפלים.
ביום שלישי תתכנס בכנסת הוועדה המשותפת פנים-כלכלה שדנה בחוק התכנון והבניה החדש (מה שמכונה – הרפורמה בתכנון). הוועדה תדון בהצעת הממשלה, הראשונה מסוגה, להוראות לדיור בר השגה שיחולו בתוכניות מתאר, וגם בקרקע פרטית. השורה התחתונה – הממשלה רוקנה מתוכן את ההגדרה של דיור בר השגה וקבעה כי הוא יכלול רק דיור להשכרה או דירות קטנות במחירי השוק. לא רק שהגדרה זו אינה מקדמת דבר, אלא שהיא אף תסתום את הגולל על היוזמות המקומיות לשלב בתוכניות למגורים גם דיור מוזל.
אנסה להכניס קצת סדר, ולהרחיב מה כל כך דרמטי ביומיים הצפויים, לנו. והכי חשוב: מה עלינו לדרוש ולשנות בהחלטות שצפויות להתקבל, כדי לעשות צעד ראשון בדרך למדיניות דיור חברתית.
יום שני: החלטות מועצת מקרקעי ישראל
מה על סדר היום?
ההחלטות שיבואו לשולחן המועצה – הגוף שמנהל את קרקעות המדינה - הן תוצאה של המחאה החברתית והמלצות ועדת טרכטנברג. הנושא הראשון שיידון במועצה הוא הרחבת השימוש בסיוע דרך 'מחיר למשתכן'.
המכרזים הרגילים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לצרכי בניה למגורים הם מכרזי-שוק, שבהם הזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע. מן הסתם, היזם שזוכה בונה על אותה קרקע את הבניינים שישיאו לו את התשואה הגבוהה ביותר האפשרית וישאף למכור דירות גדולות ויקרות במחיר המקסימאלי.
חלק ממכרזי רמ"י בעבר היו מכרזי מחיר למשתכן – על פי מכרזים אלו, המתמודדים במכרז יתמודדו על המחיר הנמוך ביותר שיציעו לרוכשי הדירות. מי שיכול לרכוש את הדירות בפרויקטים כאלו הם זכאים שעומדים בקריטריונים שונים. הביקורת על מכרזים אלו הייתה שהם מוטים לטובת משפחות גדולות ומוצעים בעיקר באזורים של אוכלוסיה חרדית, שהם אינם נותנים פתרון למי שאינו יכול לגייס הון ראשוני לרכישת דירה ורוצה פתרון של שכירות מפוקחת, ושלמרות המכרז ההפוך, ההצעות שהתקבלו לא נתנו הנחה משמעותית לזכאים, ולעיתים לא היה כלל הבדל בין ההצעה הטובה ביותר לבין מחירי השוק.
החידוש שאמור להתקבל בדיון ביום שני הקרוב, הוא שבניגוד לעבר, במכרזי מחיר למשתכן תינתן גם הנחה במחיר הקרקע, באופן שאמור להוזיל את מחירי הדירות, ובנוסף, שיהיו גם מכרזים לבנייה להשכרה. אלו שני צעדים חדשנים, שננקטים לראשונה בישראל.
במכרזי ההשכרה יהיו שני מסלולים: באחד תימכר הקרקע בהנחה משמעותית (30% מהערכת השמאי) ליזם שישכיר 60% מהדירות במתחם לזכאים, כאשר הזוכה הוא מי שהציע את ההצעה הנמוכה ביותר לשכ"ד חודשי. לאחר 10 שנים יוכל היזם למכור את הדירות.
במסלול השני – הקרקע תימכר ללא מחיר מינימום ליזם שיבנה פרויקט שכולו להשכרה, כאשר 25% מהדירות יהיו במחיר מפוקח שייקבע מראש על ידי רמ"י. תקופת ההשכרה תהיה בין 10 ל-20 שנה, בהתאם למספר יחידות הדיור.
הביקורת: צעדים ראשוניים, ומאד חלקיים.
אכן, אחת הדרישות שעלו במחאה היא שהקרקע אינה כספומט אלא משאב ציבורי שמיועד לשימוש כלל הציבור, ואכן המכרזים הולכים בכיוון זה. השאלה היא את מי תשמש הפחת מחיר הקרקע ואלו מטרות תשיג?
עיקר הבעיה בדיון שיתקיים במועצת מקרקעי ישראל היא ששוב יתעלמו ההחלטות שיתקבלו מהמחסור החריף בדיור ציבורי. לפי החוק, הקצאת קרקע לדיור ציבורי היא אחד התפקידים של המינהל, והתעלמותו מתפקידו זה אף מהווה לטעמי פגם חוקי. יכולה הייתה רמ"י למשל, להחליט שבכל מכרז יועברו לה כמה דירות להגדלת מאגר הדיור הציבורי. אם היעד השנתי של רמ"י הוא שיווק לפחות 30 אלף דירות בשנה, אז אפילו אם רק 10% מהדירות בכל פרויקט היו לדיור ציבורי, היה גדל מאגר הדיור הציבורי ב-3,000 דירות מדי שנה. אבל הם מתעלמים לחלוטין מהוראת החוק.
הביקורת השנייה מתמקדת בקריטריונים – אלו שמוצעים ואלו שחסרים. הקריטריונים האוניברסאליים המתבקשים ביותר, כמו רף רף הכנסה ותקרת הון נעדרים בצורה מאוד מפתיעה מהקריטריונים. גם הקריטריון של מיצוי כושר השתכרות אינו נכלל. קריטריון זה משמעו שמי שיבקש דיור יצטרך להראות שמיצה את כושר השתכרותו, בין על ידי עבודה, או בין שהוא זכאי לקצבאות, או לא יכול לעבוד מחמת גיל נכות ועוד מספר חריגים.
במקום הקריטריונים המתבקשים – קיבלנו קריטריונים מוזרים ומפלים כמו שנות נישואין, ומספר ילדים, שיכולים ליצור הטיה לטובת מי שמתחתן מוקדם ומגדל משפחה גדולה מאוד, תוך התעלמות מהעובדה הפשוטה שבמקומות שונים יש צרכים שונים. קריטריונים אלו גם יוצרים אפליה תוצאתית, שתפגע ביחידים, וזוגות לא נשואים, לרבות מאותו מין, כמו גם הניקוד העודף לשירות צבאי או מילואים, שעלול בפועל להשאיר בחוץ את הנכים ואת האוכלוסייה הערבית, שפטורים משירות.
חייבים לדרוש כי לפחות 10% מהדירות בכל מכרזי רמ"י יישארו בידי המדינה וישמשו להגדלת מאגר הדיור הציבורי, וכי הקריטריונים לדיור בר השגה ישונו, באופן שיכללו מיצוי כושר השתכרות, קריטריון הכנסה, ויוסרו הקריטריונים של שנות נישואין, גיל ושירות צבאי. כמו כן, דרך טובה יכולה להיות לקבוע סל של קריטריונים חוקיים, לרבות קריטריוני סף, ולהחליט לגבי כל מכרז על הקריטריונים הסופיים בהתאם לאמדן צרכים ברמה המקומית ובשיתוף הרשות המקומית.
הדיון ביום שלישי: החלטות בעניין דיור בר השגה ברפורמה בתכנון
מה על סדר היום:
כבר מעל שנה יושבת ועדה מיוחדת בכנסת, בראשות ח"כ אמנון כהן, ודנה בחקיקת חוק תכנון ובניה חדש (הרפורמה בתכנון). החוק ישפיע לשנים רבות על האופן שבו יתוכננו מתחמי המגורים שלנו – איך ייראו היישובים שלנו, ועד כמה נוכל לעמוד במחירי הדיור. בין היתר שיווקה הממשלה את החוק כפתרון למצוקת הדיור. אלא שכשהונחה הצעת החוק הסתבר שהיא מתעלמת לחלוטין מהדרישה לחייב בניה של דיור בר השגה בתוכניות למגורים. דרישה זו דומה לדרישות המוצבות היום במקומות רבים בעולם, לפיה בכל שכונה יש להבטיח גם דיור לאלו שמודרים ממנה בשל מחירי הדיור הגבוהים. התכלית של חקיקה כזו היא חברתית, והיא למנוע מרחב מקוטב בו שכונות הומוגניות לאוכלוסיה אמידה שוכנות בנפרד משכונות עוני.
ההתעלמות מדיור בר השגה עוררה ביקורת רבה בקרב הארגונים החברתיים, ראשי ערים וחברי הוועדה. יו"ר הוועדה, ח"כ אמנון כהן, הודיע לממשלה כי לא יעביר את הרפורמה בלי הוראות לדיור בר השגה. חודשים עברו והממשלה התמהמה בהבאת הנוסח שלה, ועתה עומדת הרפורמה כבר לפני שלב הסיום. רק עתה- סופסוף מביאה הממשלה את הצעתה, אך בניגוד להתחייבויות, הממשלה שינתה ברגע האחרון את ההגדרה של דיור בר השגה.
במקום ההגדרה המקובלת בעולם של דיור בר השגה כדיור נאות ומוזל לזכאים במחיר שהולם את הכנסתם, ובאופן שיאפשר למי שזכאי לגור במקום שממנו הוא מודר בלי להוציא מעל 30% מהכנסתו הפנויה, מבקשת המדינה להגדיר דיור בר השגה כדיור להשכרה או דירות קטנות במחיר השוק. כלומר – הממשלה מגדירה דיור בר השגה כדיור במחיר השוק בלבד.
הביקורת: בלוף אחד גדול.
ההגדרה המוצעת מרוקנת מתוכן את הרעיון של דיור בר השגה. דיור במחיר שוק אינו דיור בר השגה, ולא יענה על צרכי הציבור, שמוציא היום סכומים גבוהים מאוד מהכנסתו לדיור. הגדרה כזו לא תאפשר ליצור את התמהיל הנדרש עבור אוכלוסיות מגוונות, ולא תקיים את מה שהיא כביכול מבטיחה.
אפילו ועדת טרכטנברג עמדה על הצורך בדיור בר השגה. היא ציינה כי "לעליית מחירים חדה, ולהיעדרו של תמהיל דיור התואם את צרכי האוכלוסייה השונים, השלכות קשות מבחינה חברתית וכלכלית". היא גם ציינה כי "תמהיל דירות הומוגני עלול ליצור סביבת חיים מנוכרת, הנשענת על שכונות יוקרה ופרברים עניים, על הדרה של אוכלוסיות רבות מהמרחב העירוני ודחיקתם אל שולי הערים או אל פרברים מרוחקים, תוך העמקת הפערים ופגיעה במוביליות החברתית והתעסוקתית".
למען דיור בר השגה אפקטיבי, יש צורך בחלוקת האחריות בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות. מאחר שברור ששוק הבנייה לבדו אינו מתייחס כלל להיבטים אלו, הדרך להשפיע על מה שייבנה הוא ברגולציה ממשלתית, דרך הוראות התכנון המרחבי. ניתן לעשות זאת אם לרשות התכנון המקומית תהיה סמכות לקבוע הוראות בתוכנית, שיתייחסו בין היתר לסוג הדירות, גודלן וגם מחירן ולמי יתאפשר לשכור או לרכוש דירה מוזלת בפרויקט. כל זאת כמובן, לא קיים בהצעה הממשלתית.
יתר על כן, הגדרה כזו תגרור אותנו אחורה, ותסתום את הגולל על עשרות תוכניות שקידמו רשויות מקומיות לדיור בר השגה, בהן רכיב של דיור מוזל לזכאים, בדר"כ בתמורה למתן זכויות בניה נוספות. מדוע? מפני שמשרד המשפטים הודיע שמבחינה משפטית, חייבת להיות הסמכה מפורשת בחוק התכנון כדי לקבוע הוראות בתוכנית, שעניין מחיר הדיור או הזכאים, ועד שלא יוסדר העניין בחוק תוכניות אלו אינן חוקיות.
תוצאה זו היא תוצאה קשה מאוד, מפני שהמון פרויקטים גדולים שנבנים בערים הם לא על אדמות מדינה, אלא על אדמות פרטיות או אדמות שכבר העבירה רמ"י לתאגידי הבנייה. קחו למשל, את תוכנית צפון מערב תל אביב, שתכלול כ-11,000 ושאם היה בה מרכיב של דיור בר השגה רציני הייתה יכולה לתת מענה למצוקת הדיור. בתחילה רצתה לכלול העירייה הוראות לדיור בר השגה בתוכנית, אך בעקבות חוות הדעת של משרד המשפטים הוגשה התנגדות על ידי בעלי הקרקע הפרטיים, והעירייה נאלצה לסגת מההחלטות שקיבלה. כיום, כל מה שנשאר מהתוכנית לדיור בר השגה במתחם זה הוא דירות להשכרה במתחם אחד בלבד, שהוא בבעלות ציבורית.
חייבים לדרוש שינוי מהותי של הגדרת דיור בר-השגה, והחזרת אפשרות ההוזלה של דירות, באופן שיפתח את הפתח ליוזמות הקיימות ברמה המקומית להתקדם. כמו כן, יש לדרוש כי לא תאושר תוכנית מתאר למגורים אלא אם יש בה התייחסות מספקת (לפחות 20% מהדירות) לדיור בר השגה, בתמהיל מגוון, שחלקו יהיה גם במחיר ההולם את הצרכים של אוכלוסיה מעוטת הכנסה.
לסיכום
אין ספק ששתי ההחלטות שעל הפרק הן חשובות ומשמעותיות, אך אם תשאלו לדעתי, שינוי החוק היא מטרה חשובה יותר שתוצאותיה מרחיקות לכת.
יש לקוות שהציבור יתעורר וימחה, ויש לקוות גם שבזמן שהתקשורת מתעסקת עם הקריטריונים של השר אטיאס, לא נירדם בשמירה, וניתן לחוק התכנון החדש לעבור עם הגדרה נכה ומזיקה לדיור בר השגה, שתקבור את הדרישה לשילוב דיור בר השגה ולתמהיל חברתי בשכונות המגורים.
הכותב הוא עו"ד באגודה לזכויות האזרח ובקואליציה לדיור בר השגה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה