דפים

יום שני, 30 בינואר 2012

2 חדרים ב־2 מיליון שקל זה דיור בר־השגה? / ד"ר אמילי סילברמן

המאמר פורסם לראשונה בכלכליסט

לאחר קיץ של מחאות ציבוריות שבראשן הקריאה לדיור בר־השגה, לאחר פרסום דו"ח טרכטנברג ולנוכח הבטחות ראש הממשלה למצוא פתרון לעלות הדיור - הממשלה מציעה סוף כל סוף חקיקה להשגת דיור בר־השגה.
 
נשמע טוב? לא כל כך מהר. ההצעה שתעלה מחר (שלישי) לדיון בפני ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, בראשותו של חבר הכנסת אמנון כהן, היא יצירת אמנות בפני עצמה - תרגיל יוצא מהכלל ב"איך לעבוד על אנשים". הממשלה הצליחה להגדיר דיור בר־השגה בלי התייחסות אחת אפילו לשאלת העלות.

בכל רחבי העולם, המונח דיור בר־השגה מוגדר כדיור שעולה לזכאים לא יותר מ־30% מההכנסה שלהם (כולל ועד בית וארנונה), אך ככל הנראה לא זה המקרה בישראל, כפי שדווח בשבוע שעבר ב"כלכליסט". כאן, האוצר רוצה שנאמין שדיור בר־השגה הוא דירות קטנות בתעריפי השוק, ודירות להשכרה בתעריפי השוק. כלומר: אין קשר בין דיור בר־השגה לעלות ממשית של בתים.

על פי הגדרה זו, דירת 2 חדרים במגדלי YOO בתל אביב היא בת־השגה. השכירות עומדת על 5,000 שקל בחודש, ובנוסף יש לשלם אלף שקל לתחזוקה (הבניין כולל בריכה ושומר) ו־350 שקל למס רכוש. מחיר של 6,350 שקל בחודש הוא דיור בר־השגה למשקי בית עם הכנסה בגובה 21 אלף שקל, לאחר מסים - כלומר לעשירון העליון של החברה.

על אף הקושי של משרד האוצר להבין את ההגדרה של דיור בר־השגה, זו פשוטה למדי: דיור בר־השגה עולה למשק הבית המתאים לא יותר מ־30% מההכנסה לאחר מסים, כולל תחזוקה וארנונה. מבחינת משק הבית הישראלי הממוצע - 70% מהישראלים מרוויחים את ההכנסה הממוצעת למשקי בית, העומדת על 12 אלף שקל בחודש - פירוש הדבר עלות שלא תהיה גבוהה מ־3,800 שקל בחודש. עבור השכבות העניות - אנשים שמרוויחים שכר מינימום או שאינם יכולים לצאת לעבודה - פירוש הדבר הוא שלא יישאר כסף לקניית ספרי לימוד לילדים, לרכישת כרטיס לאוטובוס כדי להגיע לעבודה, לתשלום החשמל לחימום הבית ולקניית אוכל ומצרכי יסוד.
"חכו רגע", אומרת הממשלה שלנו, "אתם מבלבלים את המינוח, "השכבות החלשות" מהוות נושא נפרד, תוכנית נפרדת וסדר עדיפויות שונה. דיור בר־השגה אינו להן, בשבילן אנחנו זקוקים לתוכנית אחרת המכונה "דיור ציבורי". זה לא נכון, במיוחד לא אם בוחנים את ההתנהלות של מדינות אחרות.באנגליה לדוגמה, 25% מהבנייה החדשה צפויה לכלול דיור בר־השגה, מתוכם 70% מיועדים לדיירים עניים, על פי הנחיות התכנון.

אפילו בארה"ב הקפיטליסטית, לפחות בחמש מדינות ישנם חוקים המחייבים שאחוז מסוים מכלל הבנייה החדשה יוקצה לדיור בר־השגה.

בניו יורק, מעוז הקפיטליזם, הוקצו אזורים שבהם כל קבלן שמוכן להוסיף 20% יחידות של דיור בר־השגה מקבל בונוס
(Density Bonus) של 30%, פטור מארנונה ועוד הקלות במס.

חקיקה דומה של דיור בר־השגה ורגולציות ניתן למצוא גם בקנדה, ספרד, צרפת, הולנד ואחרות. ניתן ללמוד ממנה שני דברים חשובים: ראשית, דיור בר־השגה חדש כמעט תמיד כולל דיור לבעלי ההכנסות הנמוכות (אוכלוסייה מבוגרת, מובטלים ופליטים), בדרך כלל בשיעור הנע בין 20% ל־70% מכלל הדיור בר־ההשגה. שנית, (זה נראה מובן מאליו, אך ככל הנראה יש צורך לציין זאת בישראל) דיור בר־השגה מתייחס לעלות עבור משק הבית הזכאי
.

אפשר לעשות זאת בישראל. מהנעשה בעולם ניתן ללמוד שהצלחה בדיור בקרב אוכלוסיות בעלות הכנסה מעורבת דורשת תכנון זהיר, ניהול המרחב המשותף, עבודה קהילתית, גדלים שונים של דירות וכשאפשר, גם הקמת פעוטון או מרכז לילדים בתוך בניין או בית ספר מנוהל היטב בפרויקט. יש ראשי ערים ומהנדסי ערים שכבר שרטטו תוכניות בתל אביב, הרצלייה, כפר סבא, קריית אונו, ראשון לציון ובת ים. אך הערים, שנושאות עוד ועוד בנטל של הענקת דיור סביר ובר־השגה, יזדקקו לתמיכה מהממשלה. עובדים רבים במשרדי הפנים, המשפטים והרווחה כבר למדו והבינו את העקרונות, אך לא כך במשרד האוצר.
למרבה ההפתעה, קשה למצוא תומכים פוליטיים, על אף התמיכה הציבורית. היום בישראל, מי מצדד בדיור בר־השגה, בדיור רחב היקף באוכלוסייה? איזה פוליטיקאי יירתם למשימה? מי ייצא נגד האוצר ויוביל את המתקפה בעד מדיניות דיור חברתית חדשה מי יירתם לעזרתנו, לעזרת אותם 70% מהאוכלוסייה?

הכותבת היא חברה בקואליציה לדיור בר השגה, עמיתת מחקר במוסד נאמן, מלמדת מדיניות דיור בטכניון ובאונ' העברית וראש צוות "דיור תחבורה" בצוותי ספיבק־יונה

2 comments:

  1. In the USA, people can get beautiful apartments for 48000$ overlooking a lake, and fitness centers ,specially in Florida

    השבמחק
  2. תקציר
    מסמך זה מציע פתרון לבעיית הדיור במדינת ישראל על מנת לאפשר לנזקקים להגיע לדיור משלהם. במצב הקיים מזה עשורים אחדים, מיום ליום נעשה קשה יותר להגיע לדירה עבור זוגות צעירים, מבוגרים בודדים וזוגות חסרי פנסיה או בעלי פנסיה צנועה. ישום הצעה זו ייתן פתרון אולטימטיבי שיוריד באופן משמעותי ומהר את מחירי הדירות. כדי ליישם פתרון זה, על הממשלה לאמץ מדיניות חברתית הדואגת גם לשכבות האוכלוסייה החלשות יותר, דבר שלא עלה מעולם על סדר היום של ממשלותינו לדורותיהן ולא אדון כאן בסיבות לכך.
    תאור המצב הקיים
    במצב נורמלי, מחירי דירות נקבעים בהתאם לביקוש והיצע הנובע מהצורך בדירות למגורים. ברור שכאשר מחירי הדיור עולים בקצב שאינו תואם ריבוי טבעי (או עלייה יוצאת דופן), הסיבה לעליית מחירים בשנים האחרונות היא השקעה בנדל"ן לצורך הכנסה. כאשר שוק ההון מאבד מהאטרקטיביות שלו, פונה ההון לשוק ההשקעות בנדל"ן (ביחוד לאחר משבר שוק ההון ב 2008). קיים גם עידוד למצב זה ע"י חוקי מס הפוטרים את השוכרים ממס הכנסה עד גובה שכ"ד מסוים. מציאות זו גורמת לכך שרבים לא יכולים להגיע לעולם לדירה משלהם ונאלצים לשלם שכ"ד שעולה באופן מתמיד, ושגם מהווה אחד מגורמי ירידת צעירים מהארץ.
    עיקרי הפתרון המוצע
    1. שינוי הגישה הקיימת הרואה בדירות נכס למטרות רווח. דירות ובתים צריכים להיחשב כנכס לאומי (אפילו שנמצאים בבעלות פרטית). שינוי גישה זו היא חלק ממדיניות חברתית שמטרתה ליצור מצב בו דירות לא ישמשו מקור הכנסה אלא למגורים בלבד. ברור שאי אפשר במדינה שיש בה שוק חופשי להתערב בשיקולי הפרט והשקעותיו אך בהחלט אפשר לגרום לכך שהשקעה זו לא תהיה אטרקטיבית יותר.
    2. הטלת מס רכוש על בעלות דירות מעבר לדירת המגורים הראשונה. הטלת המס צריכה להיות בגובה כזה שיפגע בכדאיות השקעה בדירות כנכס מניב.
    3. חקיקה המאלצת קבלנים ו/או רשויות מקומיות לכלול בכל פרויקט בניה % מסוים של דירות קטנות עבור אוכלוסיות של בודדים, זוגות בראשית דרכם וכו' (דבר הקיים במקומות שונים בארה"ב).
    4. מיסוי דירות המוחזקות ע"י תושבי חוץ המתגוררים דרך קבע בחו"ל במס שיתבטל כאשר תושבי חוץ אלה יגורו דרך קבע בארץ ויהיו בעלי דירה אחת בלבד.
    5. תשלום מס הכנסה מלא על שכ"ד מהשקל הראשון וביטול הפטורים למיניהם. שכר הדירה צריך להתווסף להכנסת המשכיר ככל הכנסה אחרת לשם חישוב המס. מס זה לא יוטל על מי שמשכיר את דירתו היחידה וגר בשכ"ח במקום אחר משיקוליו האישיים.

    פירוט הפתרון המוצע (הצעות מעשיות)
    מס רכוש על דירת נוספות: מס שיהיה בגובה 1.5 – 2.0 % מערך הנכס (לפי הערכה שנתית ע"י רשויות השלטון המקומי). אדם הרושם את הנכס ע"ש יורשיו – המס יוטל עליו כל עוד יורשים אלה הם קטינים.

    השבמחק