הקואליציה לדיור בר השגה, ושורה ארוכה של ארגוני חברה וסביבה, חברי המטה לתכנון אחראי, התנגדו לחוק, שכן הליכי התכנון בו יהיו מהירים מאוד, באופן שיפגע ביכולת לקדם תכנון איכותי ולהגן על צרכים חברתיים וסביבתיים. לאחר שהחלה מחאת האוהלים, נהיה חוק זה לסמל לתפישת העולם הבעייתית של ממשלת נתניהו – סמל להתנערות המדינה מאחריות, לחיסול מערכות ציבוריות חיוניות תוך היתלות במצבן הרעוע - תוצר ישיר של ייבוש תקציבים ותקנים.
הוד"לים - אחד מסמלי המחאהסברנו כי הדבר לא טוב מבחינה חברתית וסביבתית. סימון מהיר של דירות למגורים, ללא חשיבה משמעותית על ההשלכות, משמעותה שהיזמים שירכשו את הקרקעות יבנו בהן שכונות הומוגניות של דירות גדולות, יקרות – זה מה שנבנה היום ברחבי המדינה. זה יגביר את הקיטוב ויחסל עתודות קרקע ציבוריות שיכולות לשמש כפתרון. בנוסף חששנו מתכנון לקוי, שאינו מבטיח די מוסדות ציבור ופוגע בסביבה. ואם לא די בכך - החוק אינו כולל סנקציות למקרה שיזם אינו משלים את הפרויקט בזמן סביר.
הצענו חלופה אחראית יתר, שכוללת מספר רכיבים – שיווק מיידי של 160,000 יח"ד בתוכניות שכבר אושרו, באמצעות שחרור חסמים שונים לשיווקן (כמו צורך בכביש או מתקן שפכים); תגבור כוח האדם במערכת התכנון ב-500 תקנים, דבר שיאפשר תכנון אחראי ואיכותי וגם מהיר; תיעדוף של תוכניות למגורים הכוללות דיור בר השגה, דבר שיהווה תמריץ לתוכניות אלו; חקיקת חוק דיור בר השגה; ופישוט הליכי הרישוי.
ההישג
ההישג המרכזי בפעילות שלנו במסגרת הקואליציה לדיור בר השגה היא קבלה חלקית של דרישתנו בעניין דיור בר השגה. החוק מסמיך את הועדות לדיור לאומי לקבוע הוראות ליעוד קרקע להשכרה ולהשכרה בהישג יד, לרבות קביעת מחיר וזכאים. העובדה שבפעם הראשון קובע חוק תכנוני סמכות להתערב במחיר ובאוכלוסיה זהו הישג תקדימי וחשוב, שיפתח את האפשרות לקידום דיור מכיל בתמהיל חברתי. זה רחוק מלהגשים את כל שאיפותינו אך מהווה פריצת דרך.
מה שחסר בחוק אלו סעיפים שמחייבים כמות מינימאלית של דירות בנות השגה בכל תוכנית, כפי שדרשנו, וחובה לקדם תקנות שיכללו גם תמריצים כלכליים וקביעת קריטריונים. לא ברור מה יעשו הועדות המחוזיות עם הסמכות הזאת, במיוחד לאור הזמן המהיר שבו תוכנית צריכה להיות מקודמת.
מה הלאה?
האתגר כעת עובר למעקב אחרי התוכניות הוד"ליות. לועדות הדיור שיוקמו ישנה סמכות לקדם דיור בר השגה בהשכרה ולייעד קרקע לשכירות. אם לא יעשו זאת, הם ימצאו עצמן בבעיה משפטית. ועדות התכנון הלאומיות הן רשויות מינהליות ומחויבות לפעול על פי כללי המשפט הציבורי. לעניין זה ראוי להזכיר כי גם סמכות רשות אינה יכולה להיוותר עלי ספר החוקים בלבד, ועל הרשות לפעול למימושה בנסיבות המוצדקות. נראה לי כי קשה יהיה לטעון לנוכח מצוקת הדיור, כי אין הצדקה ברורה להפעלת הסמכות ולשילוב מספר משמעותי של יחידות דיור להשכרה בהישג יד.
בית המשפט העליון חזר ופסק כי יש לבחון גם את סבירותה של החלטה להימנע מהפעלת סמכות רשות. למשל, באחד מפסקי הדין המנחים בנושא נקבע כי "בהתקיים התנאים המקדמיים הדורשים הפעלת הסמכות, חייבת הרשות הסטטוטורית לפעול. מכאן כי גם אם הרשות ממאנת להפעיל סמכות שבשיקול-דעת, ניתן לבחון את הימנעותה האמורה מפעולה לפי אמות המידה המקובלות בעת בחינתן של סמכויות סטטוטורית, היינו ניתן לבחון אם ההימנעות משימוש בסמכות נבעה משיקולים סבירים או שמא חייב מכלול הנסיבות את הפעלת הסמכות; כן נבחן אם ביסוד ההימנעות אינם מונחים חוסר סבירות, שרירות או הפליה, העלולים לפסול את מעשיה או מחדליה של הרשות. משמע, לא רק הפעלת סמכות בנסיבות שבהן הפעלתה אינה סבירה, אלא גם הימנעות מהפעלת סמכות שבשיקול דעת בשל טעמים בלתי סבירים, יכולה להוליך למסקנה כי ההימנעות מפעולה היא בטלה" (בג"ץ 3094/93 התנועה לאיכות השלטון נ' ממשלת ישראל).
כלומר - תוכניות שיעברו ללא בחינת הצורך להפעיל את הסמכות לכלול דיור להשכרה ודיור בר השגה, ללא צידוק - עלולות להיפסל על ידי בית המשפט.
אך לא צריך להמתין לבתי המשפט. אם הכוח המדהים שמסתובב היום ברוטשילד, בלוינסקי, בבאר-שבע וחיפה, ובשאר המאהלים ידע להתארגן ויחד עם ארגוני החברה והסביבה, לעקוב אחר התוכניות ולדרוש את שלו, להגיש התנגדויות ולהשפיע על מקבלי ההחלטות - אולי מעז יצא מתוק. אמנם נכון לעתה קשה לראות כיצד לוח הזמנים הבלתי אפשרי יאפשר זאת - אך הלוואי ואתבדה.
ובנוסף - חוזרים למאבק על חוק התכנון החדש המקודם בימים אלו במסגרת הרפורמה בתכנון. חוק זה גורלי ומשפיע הרבה יותר מחוק הוד"לים, הוא יעצב את דיני התכנון בעשרות השנים הבאות. אם הציבור לא יתעורר - החוק המוצע יהיה חוק רע ומזיק שמעדיף את האיטנרס של היזמים על פני האינטרס הציבורי בצורה ברורה, והוא רע לחברה ולסביבה.
הכותב הוא עו"ד וראש תחום הזכות לדיור באגודה לזכויות האזרח, חבר הקואליציה לדיור בר השגה והמטה לתכנון אחראי.מצ"ב הסעיף הרלוונטי, שנוסף לחוק, סעיף 3א:
(א) תכנית לדיור לאומי תכלול הוראות להסדרת מבני הציבור, השטחים הציבוריים הפתוחים, החניה, התשתיות ושימושים נוספים הנדרשים ליחידות הדיור הכלולות בתכנית, וכן הוראות לעניין גודלן של יחידות הדיור והיחס בין דירות קטנות ודירות גדולות בתחומה, ויכול שייקבע בה כי בניין, כולו או חלקו, ייועד להשכרה, ואת התקופה שבה ייועד כאמור, אשר לא תפחת מעשר שנים וכן יכול שייקבע בה ייעוד קרקע לדיור בהישג יד להשכרה.
(ב) יועדה קרקע בתכנית לדיור לאומי לדיור בהישג יד להשכרה, יושכרו יחידות הדיור שייבנו על פיה בהתאם להוראות, בין היתר, לעניין תנאי ההשכרה של יחידות הדיור, ובכלל זה מחיר ההשכרה, הגבלות על העברת הזכויות ביחידות הדיור והזכאים לשכור את יחידות הדיור.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה