ארגונים לפיתוח קהילתי בתחום של דיור בר-השגה / עו"ד אורה בלום

בשבוע הקרוב תצא קבוצה של 15 ישראלים לסיור לימודי בניו- יורק ובבוסטון בנושא של "ארגונים לפיתוח קהילתי בתחום הדיור" (Community Development Corporations - "CDCs"). הקבוצה מורכבת מנציגים מהאקדמיה, מארגוני החברה האזרחית, מהמגזר הציבורי ומהמגזר העסקי והבנקאי, המתמחים במשפט קהילתי, תכנון עירוני, יזמות נדל"ן ומימון.
משתתפי הסיור יערכו ביקורים בשכונות בניו- יורק ובוסטון בהם בוצעו פרויקטים של דיור בר- השגה, ייפגשו עם אנשי מקצוע העובדים בארגונים אלה, יזמים, משקיעים ונציגי ממשל שיש להם ניסיון בפיתוח כלכלי קהילתי בתחום הדיור.
הסיור נעשה במסגרת יוזמה של הקליניקה לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית מאוניברסיטת תל-אביב http://www.law.tau.ac.il/Heb/?CategoryID=755 והמעבדה לתכנון עם קהילה מהטכניון ובמימון של גופים חיצוניים. יוזמה זו באה לבחון את מודל ה- CDC כאמצעי לקידום דיור בר- השגה לאוכלוסיות ברמת הכנסה נמוכה ובינונית בישראל וכמנגנון פיקוח וניהול מלאי של דיור בר- השגה לאורך שנים. מטרת הסיור היא ללמוד את המודל האמריקאי תוך התבוננות ביקורתית על היתרונות והחסרונות ובשלב מאוחר יותר אף לבחון את ההיתכנות של יישום מודל דומה בישראל .

מה הם CDCs ?
CDCsהם אחת מצורות ההתאגדות הנפוצות ביותר בארה"ב לפיתוח וניהול דיור בר-השגה לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית. המדובר בארגונים שתפקידם ומטרתם המרכזית הוגדרה כשיקום קהילות עניות. ה-CDCs שונים בגודלם, בהיקף פעילותם העסקית ובמטרות הניהול שהם מציבים לעצמם עם זאת המשותף לפעילותם של ארגונים אלה זו מסגרת ללא מטרת רווח הפועלת לפיתוח קהילתי כלכלי עבור אוכלוסיות מוחלשות באזורים גיאוגרפים שהוגדרו מראש. ארגונים אלה זוכים לתמיכה פוליטית רחבה בארה"ב, בהיותם מושתתים על ערכים המקובלים על קובעי המדיניות, כגון, לקיחת אחראיות על ידי התושבים, מעורבות התושבים בקבלת החלטות, יזמות ושיתוף פעולה בין הספירה הפרטית לספירה הציבורית.
ה-CDCs בארה"ב מהווים במובן מסוים את פתרון הביניים בין מדיניות הרווחה של הממשלה המכירה בחובתה למצוא פתרונות דיור, לבין כוחות השוק, המהווים את הזירה העיקרית שבאמצעותה מוקצים משאבי הדיור.

איך זה עובד[1]?
תקציבים ממשלתיים ו/או עירוניים, מועברים ישירות לארגונים ללא מטרות רווח המופעלים על ידי אנשי הקהילה עצמה בשיתוף עם אנשי מקצוע וגורמים נוספים, כדי ליצור תנאים שיימשכו בעלי הון להשקיע בקהילות. מדובר בתהליך המתרחש הן "מלמטה" והן "מלמעלה". הקהילות עצמן נדרשות לקחת חלק בשוק ולצאת מ"תרבות העוני" אך עם זאת אין המדובר בהשלכתן של אוכלוסיות מוחלשות לזירה שבה יתמודדו לבדן, ללא סיוע ותמיכה בכוחות השוק, אלא בדרך כלל מדובר ביוזמה או תכנית ממשלתית או עירונית, המקלה במידה רבה על התמודדות מול כוחות השוק על ידי הענקת סיוע לארגונים המקומיים ועל ידי יצירת תמריצים לבעלי ההון להשקיע בקהילות ולאפשר צמיחתן.
ה- CDCs ממוקמים בחלקם בתוך הקהילה ועל כן מהווים חלק בלתי נפרד ממנה. לעיתים קרובות תושבי הקהילה הם חברים בארגון ועובדה זו מאפשרת לקיים מערך שלם של תחזוקת יחידות הדיור בסיוע הארגון ואנשי המקצוע העובדים בו. ה- CDCs מבוססים על מנגנוני פיקוח על העברה עתידית של הנכסים, באופן כזה שיחידות הדיור שנקנו או הושכרו במחיר מוזל יישארו מוזלות גם עבור רוכשים או שוכרים עתידיים ואילו הארגון והבעלים הנוכחי, יוכלו ליהנות מעליית ערך הנכס באופן יחסי להשקעתם בו.

איך זה קיבל תאוצה בארה"ב?
תהליך שילוב העניים בכלכלת השוק נהפך לאסטרטגיה המרכזית של הממשל בארה"ב בשנות ה-90 במסגרת המאבק בעוני. תהליך זה קרה במקביל להמשך מדיניות הקיצוץ של הממשלה בתוכניות הרווחה. תכנית הדגל של הנשיא קלינטון למאבק בעוני היתה יצירת "אזורי העצמה" ((enterprise zones, תכנית שהגדירה אזורים גיאוגרפים הסובלים ממצוקה כלכלית וחברתית בערים מסוימות והעניקה הקלות והטבות מס למשקיעים כדי למשוך את בעלי ההון להשקיע בדיור מוזל וביצירת מקורות תעסוקה. בנוסף על כך נחקקו חוקים המחייבים חברות ומוסדות פיננסים להשקיע בקהילה. חוקים אלה הובילו להשקעות בשכונות ובקהילות העניות ולבניית עשרות אלפי יחידות של דיור בר- השגה. באמצעות אסטרטגיה זו, נשברה המסורת הדמוקרטית של תמיכה במדינת הרווחה ונוצר קונסנסוס מיוחד במינו בין שמרנים, ליברלים וניאו ליברלים אשר איפשר חקיקת חוקים ויצירת תמריצים לבעלי הון.

[1] חלק זה מתבסס על המאמר "ממאבקי זכויות להעצמה כלכלית, סיוע משפטי לפיתוח כלכלי כתפיסה של עריכת דין חברתית מאת מיכל אהרוני וגליה פיט http://www.law.tau.ac.il/Heb/_Uploads/dbsAttachedFiles/haazama.pdf

מה יכול לעשות חבר כנסת שמעוניין לקדם דיור בר-השגה?/ עו"ד גיל גן-מור

מתוך דברים שאמרתי (או שלפחות התכוונתי לומר) בפאנל על דיור בר-השגה בכנס על הזכות לדיור הולם שנערך ביום 12.1.10 בכנסת:

לחברי הכנסת אפשרויות רבות לפעולה בתחום קידום דיור בר-השגה.

תכנון
אחד הכלים המרכזיים בפיתוח מדיניות של דיור בר השגה הוא התכנון. תוכנית המתאר הארצית מספר 35 קובעת הוראות בדבר הצורך לבחון את "ההיקף המתאים של דיור "בהישג יד" לאוכלוסיות חלשות". מדובר בהוראה חיונית וחשובה אך יש למלא אותה בתוכן.
בהיעדר הוראות ברורות בדבר הגדרה של המונח "דיור בהישג יד" מבחינת מטרות וקהל יעד, הרשויות המקומיות משתמשות בו לעיתים קרובות כלא יותר מתרגיל יחצני, שלא יסייע למשפחות מהמעמד הבינוני נמוך. לכן, על הכנסת לצקת תוכן יותר מעשי וסמכויות נוספות כדי לממש גם יעדים חברתיים חשובים.
לא צריך להמתין – ההזדמנות היא כבר כאן. הרפורמה הצפויה במערכת התכנון תוצג בקרוב והדיונים עליה יחלו כאן בכנסת.
תפקידכם ברפורמה כפול. ראשית, יהיה עליכם להיאבק בהחלשת מערכת התכנון. התייעלות זה דבר חשוב אבל במדינה קטנה וצפופה כמו ישראל, אסור שהתייעלות תבוא על חשבון איכות התכנון, אחרת נשלם על כך בריבית, אנחנו וילדינו. מערכת התכנון אינה מושלמת אבל אי אפשר לטפול עליה כל צרה. למחסור בדירות, למשל, לא אחראית מערכת התכנון. יש כיום די והותר יחידות דיור בתוכניות מאושרות, כך שכנראה שהבעיה היא במקום אחר.
כפי שזה נראה כרגע, הרפורמה המתוכננת תחליש מאוד את מערכת התכנון ותפגע ביכולת לקדם דיור בר השגה. הרפורמה תעביר סמכויות רבות לוועדות התכנון המקומיות ותצמצם או תבטל כליל את תפקיד הפיקוח שעליו אמונות היום הועדות המחוזיות המקצועיות, שאמונות על האינטרס הציבורי הרחב.
ברשויות המקומיות כיום נשקלים בעיקר אינטרסים מקומיים צרים של הרשות, יש ברשויות אלו התנגדות לשילוב אוכלוסיות פחות חזקות וכאמור – גם השימוש בביטוי דיור בר השגה הוא פעמים רבות מטעה. לכן, הרפורמה עלולה להביא למצב שמערכת התכנון תפעל בעיקר לפי אינטרסים צרים ומקומיים, ורשויות חזקות יותר ייסגרו לאוכלוסיות עניות, שאותן יקלטו רשויות אחרות, שהן ממילא מוחלשות. צריך להיאבק במגמה זו.
מאידך יש פה הזדמנות לחברי הכנסת להשפיע על הרפורמה, ולתקנה כך ששיקולים חברתיים יוטמעו בהליכי התכנון, ובראש ובראשונה קידום דיור בר השגה ותמהיל חברתי. ניתן במסגרת הרפורמה לקבוע כי בכל תוכנית חדשה תהיה התייחסות לדיור בר השגה. ניתן לקבוע הוראות בדבר הצורך לצרף תסקיר חברתי שיכלול גם השלכות התכנון על דיור בר השגה קיים, וצרכים עתידיים של דיור בר השגה. ניתן לדרוש כי נציג של ארגוני חברה יהיה חלק מהליך קבלת ההחלטות. ניתן לדרוש שיועץ חברתי ילווה את הליך התכנון מתחילתו.
אם חברי הכנסת יתגייסו לעניין נוכל לצמצם את החששות שמעוררת הרפורמה ולנצל את ההזדמנות כדי לקדם הטמעה של שיקולים חברתיים בתכנון בכלל ואת נושא הדיור בר ההשגה בפרט.

סמכויות לרשויות המקומיות
חלק מהרשויות המקומיות מעוניינות כיום לקדם דיור בר השגה אך הן זקוקות לצורך כך לסמכויות, שכיום החוק אינו נותן להן. סמכויות אלו נמצאות בחוקי התכנון ובפקודת העיריות. ניתן לתקן את החוקים ולמשל: להעניק לרשויות המקומיות סמכויות לחייב דיור בר השגה בתוכניות בנייה חדשות, סמכויות להפקיע קרקע לצורך דיור בר השגה, שכיון אינו מוגדר בחוק כצורך ציבורי, לרבות סמכות לבנות דיור בר השגה מעל מבני ציבור שנבנו בקרקע מופקע, כמו בתי ספר.

מכרזי קרקע
על פי התיקון האחרון לחוק מינהל מקרקעי ישראל, אחד מתפקידי הרשות הוא הקצאת קרקע לדיור בר השגה ולדיור ציבורי. אולם, למרות שעברו מאז שחוקק החוק כחמישה חודשים, עד היום לא נעשתה עבודת מטה כלשהי כדי ליצוק תוכן קונקרטי לחובה זו.
מה ניתן לעשות – ניתן לקרוא כאן.

סיוע לפרט
מדיניות הסיוע של ישראל עברה שינויים דרמטיים בשנים האחרונות כשהמגמה היא צמצום מעורבות המדינה בסיוע לפרט. הדיור הציבורי מחוסל בצורה הדרגתית. עם כל הביקורת על הדיור הציבורי, בעבר הוא היה כלי מרכזי עבור משפחות עם הכנסה נמוכה ושימש גם לקליטת עליה.
הדיור הציבורי הוא גם מקור מצוין לדיור בר השגה, שכן הוא גם מאפשר למשפחות להתגורר בו בשכירות מסובסדת וגם אפשרות לרכוש אותו לאחר מספר שנים במחיר מופחת כנכס שניתן להורישו לדור הבא. דרושה התערבות דרמטית מצד חברי הכנסת כדי לשנות את המצב.
גם הסיוע בשכר דירה קוצץ, והוא היום ניתן רק למשפחות עם הכנסה מאוד נמוכה והוא גם בשיעור מאוד נמוך. סדר גודל של כמה מאות שקלים בחודש. הסכומים לא מתעדכנים בצורה שוטפת בהתאם למחיר הדיור הריאלים ואינם מותאמים למחירים השונים באזורים שונים, ולכן הסיוע נשחק בעליות המחירים ללא מענה מצד משרד השיכון.
גם הסיוע לרוכשי דירות הצטמק, הממשלה חדלה לסבסד כבעבר משקי בית שמעוניינים לרכוש דירה בתנאים סבירים וכיום רוב המשכנתאות נלקחות באופן פרטי לחלוטין מהבנקים בתנאי השוק, גם מענקי המקום בוטלו.
חברי הכנסת יכולים לקבוע את הזכות לסיוע בחוק, בדומה לעיגון הזכות לשירותי בריאות ולחינוך, ולקבוע מקורות תקציביים קבועים, שמתעדכנים בהתאם לצרכים ולא נשחקים ומקוצצים בצורה שרירותית. כיום הסיוע נגזר מהתקציב ולא מהצרכים האמיתיים – צריך להפוך את המצב הזה.

חוק דיור בר השגה
ישראל בשלה לחוק דיור בר השגה חדש ומלא. בשנת 2007 ניסה ח"כ רן כהן לקדם חקיקה בעניין ונכשל, אך כיום הידע שנצבר בנושא במדינות כמו ארה"ב ואנגליה הוא רב ומאפשר לנו לבחון כלים רבים ומגוונים שנוסו כבר בעולם ולראות אילו מהם כדאי לנו לאמץ. הקואליציה לקידום דיור בהישג יד, שבה אני חבר, עוסקת בנושא. צברנו ידע רב ואנו מתכוונים להציע גם נוסח להצעת חוק.
חוק כזה יצטרך לכלול לכל הפחות הגדרה מוסכמת של דיור בר השגה ומטרותיו, כאשר ישנה חשיבות רבה לכלול בין המטרות גם את השאיפה לתמהיל חברתי ומניעת ריכוזי עוני.
על החוק לכלול יעדים. למשל – ש-25% מכלל יחידות הדיור יהיו דיור בר השגה לאוכלוסיות שמשתכרות עד להכנסה הממוצעת במשק, מתוכן 10% למשפחות שמשתכרות עד שכר מינימום. על החוק לכלול קריטריונים שקופים וברורים לזכאות ומנגנוני הקצאה ברורים ופשוטים. על החוק לכלול סל של סמכויות ותמריצים, ברמה הלאומית וברמה המקומית, בתחומים כמו תכנון, מיסוי, מדיניות סיוע וכדומה, שעל בסיסם ניתן יהיה להגשים את היעדים.

דיור בהישג יד בתל-אביב/ עו"ד אורה בלום

לפני כחודש נכתב במדורי הנדל"ן של מספר עיתונים מובילים כי עיריית תל אביב מתכננת להקצות יחידות לדיור בהישג יד במסגרת תכנית מתאר 3700 שהיא עתודת הקרקע הגדולה ביותר בעיר המיועדת לבנייה. המדובר בשטח בהיקף של כ-3000 דונם המשתרע משדה דב בדרום ועד גבול העיר בצפון, לאורך כ-5 ק"מ על קו חוף הים. תחום התכנון בשלב ההתחלתי כולל שטח של כ-2300 דונם על גביהם מתוכננים להיבנות בתי מלון, מבני ציבור, פארקים וכ-11,000 יחידות דיור. התכנית נמצאת בשלב אחרון של תיקון המסמכים בהתאם להחלטות מוסדות התכנון השונות וכפי הנראה תופקד בחודשים הקרובים.

מעיון בתכנית (שבשל גודלה הועלתה לאתר העירייה), עולה כי כמות יחידות הדיור המיועדות לדיור בר השגה בתכנית זו היא 150 יחידות דיור המהוות רק כ- 1.3% מסך יחידות הדיור המתוכננות להיבנות ושטחן מהווה כ- 1% בלבד. בנוסף, בתכנית מצוין באופן מפורש כי לטובת יחידות דיור אלה יוקצה שטח מיוחד (אזור מגורים ג'), בו ירוכזו כל יחידות הדיור שהן בהישג יד, כך שאין כל כוונה מצד עיריית תל-אביב ליצור תמהיל חברתי של אוכלוסיות מרמת הכנסה שונה. בתכנית לא מצוין באיזה מיקום גיאוגרפי יוקם אזור ג' ביחס ליחידות הדיור הנוספות שיבנו ופרט זה הוא בגדר נעלם. התכנית שותקת באשר לקביעת קריטריונים של זכאות ליחידות דיור בהישג יד ולמעשה הקריטריון היחיד שמוצג בתכנית הוא גודלן הקטן יחסית של יחידות הדיור (80 מ"ר לכל יחידת דיור).

בסוף אוקטובר האחרון התכנסה הולנת"ע- הועדה העליונה לתכנון נושאים עקרוניים ודנה בתכנית. מפרוטוקול הועדה עולה כי אדר' שמאי אסיף, ראש מינהל התכנון הביע את מורת רוחו ביחס לתכנית באמרו כי דיור בהישג יד אינו יכול לבוא לידי ביטוי רק באמצעות גודל הדירות. עוד תבע אסיף כי העירייה תוסיף סעיף להוראות התכנית אשר יקבע מנגנון להוספת כ-1000 יחידות דיור בהישג יד נוספות, בבעלות פרטית לזכאים.

החלטות הולנת"ע שהועברו לעירייה לצורך תיקון התכנית הן מרחיקות לכת ומובאות כאן כלשונן:
" א. הולנת"ע סבורה כי כמות יחידות הדיור בהישג יד כפי שמוצע בתכנית איננה מספקת ומאמצת את הצעת נציגי עירית תל-אביב-יפו, לדיור בר השגה ע"פ הפירוט הבא:
360 יח"ד בהישג יד בבעלות עירונית להשכרה, 800 יח"ד בהישג יד בשטחים בבעלות המדינה ובמתכונת שתקבע ע"י המדינה בעת הוצאת ההיתר ותבטיח רכישה או השכרה על ידי זכאים וכן קביעה כי כ-1000 יח"ד תהיינה יחידות קטנות.
א. כמו כן הועדה רואה לנכון לחייב את יזמי התכנית להגדיל את היקף יחידות הדיור בהישג יד ולהוסיף כ-1000 יחידות דיור נוספות בבעלות פרטית תוך קביעת מנגנון לרכישה והשכרת הדירות ע"פ זכאים.
כלומר, 3160 יחידות דיור בהישג יד שהקמתן היא חובה."

3160 יחידות דיור בהישג יד מתוך כ-11,000, מהוות כמעט 30% מסך יחידות הדיור המתוכננות להיבנות- אחוז התואם מדיניות של דיור בהישג יד בארה"ב ובמדינות שונות באירופה.
עכשיו, כל שנותר הוא לחכות ולראות איך תיושם החלטת הולנת"ע בתכנית שתופקד.

כנס בכנסת על דיור בר השגה, 12.1.10

הפרטים המלאים באתר ידיד - לחצו כאן.

הקואליציה בטלוויזיה (וברדיו)

ביום שני האחרון התראיינה עו"ד נדיה מוגילבסקי מהאגודה לצדק חלוקתי, החברה בקואליציה שלנו, בתוכנית סדר יום עם קרן נויבך. ניתן להאזין לראיון כאן (4.1.10 החל מהדקה 1:03:00). גם שר השיכון, אריאל אטיאס, התראיין באותו אייטם ואפילו הצליחו לחלץ ממנו כמה דברים מעניינים. השר מודה כי טרם גיבש הוראות למימוש חובת רשות המקרקעין להקצות קרקע לדיור בר השגה, וכי עדיין לא הוחלט כיצד למלא בתוכן את המונח דיור בר השגה שהוכנס במסגרת רפורמת הפרטת הקרקעות באוגוסט האחרון. עם זאת דיווח השר כי משרדו יקצה 250 מיליון ש"ח לדיור ציבורי ולדירות הנ"ר (נכים רתוקים) וכי יש כוונה להורות על הקצאת 5-10 אחוזים מכל פרויקט שייבנה במקרקעי המדינה לטובת דיור ציבורי לזכאי משרד השיכון. השר עמד על חשיבות התמהיל החברתי והצורך למנוע שיכונים נפרדים שהופכים למוקד של עוני והזנחה. כמו כן דיווח השר כי בכוונתו להורות כי בכל פרויקט 20% יהיו דירות קטנות.

באותו יום התראיינו בתוכנית עושים סדר בערוץ 23 עו"ד אורה בלום מהקליניקה לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית באוניברסיטת תל אביב, וד"ר רוית חננאל מהטכניון, שתיהן חברות בקואליציה שלנו, על החוק החדש, המחייב הקצאת דיור בר השגה. ניתן לראות את הראיון כאן (פרק 176 החל מהדקה ה-31). אתמול אורה שבה והתראיינה, הפעם בערוץ 2, על מצוקת הדיור והצורך בדיור בר השגה לצדו של רן כהן. ניתן לראות את הראיון כאן (פרק 178 החל מהדקה ה-9).

במיוחד לקוראי הבלוג: הצצה ראשונה למחקר השוואתי על דיור בהישג יד

ביום 17.12.09 נערכה בקריית הממשלה בתל אביב סדנת מומחים לרגל מחקר שנערך בהזמנת משרד הפנים על כלים לדיור בהישג יד במדינות שונות והאפשרות לייבא אותם לישראל. את המחקר עורכות פרופ' רחל אלתרמן וד"ר אמילי סילברמן מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון. באדיבותן מוצגת כאן טיוטה של חלקו הראשון של המחקר, שהוכנה עבור הסדנא וחולקה למשתתפים.