דפים

יום ראשון, 21 במרץ 2010

התחדשות עירונית ודיור בהישג יד בשכונת יפו ג'/ עו"ד אורה בלום

מזה כארבע שנים מלווה הקליניקה לדיור, קהילה והתחדשות אורבאנית את תושבי שכונת יפו ג' הסובלים ממצוקת דיור קשה. בימים אלה מתחיל לקרום עור וגידים פרויקט של התחדשות עירונית הנותן פתרונות למצוקת הדיור של התושבים בשכונה ומספק דיור בהישג יד לסטודנטים מהמכללה האקדמית לתל-אביב יפו. רשימה זו נותנת הצצה לסיפורם של התושבים ולתהליך העבודה שנעשה איתם:
מאיר בוהדנה היה בן 19 כששלחו אותו הוריו ללמוד חייטות בפריס. פרידתו ממשפחתו בפס הייתה בסימן של התחלה חדשה לקראת עתיד מבטיח. במשך שלוש שנים עשה מידי יום את דרכו לבית הספר לחייטות, פוסע בין בתי העסק הקטנים ב-Rue de Rosier, ברובע היהודי, שבהם חלם להקים ביום מן הימים, מתפרה משלו. בשנת 1951 הוא סיים את לימודיו והיה מוכן לפתוח בקריירה של חייט עילית. אך חייו פנו למסלול אחר. עם סיום לימודיו חזר מאיר למשפחתו בפס, התחתן עם רותי, אהובת נעוריו ובשנת 1956 עלה עם אשתו לישראל. זוג העולים החדשים הופנו על ידי הסוכנות היהודית למושב שדה דוד בחבל לכיש ושם נאלצו להתפרנס מעבודות בחקלאות. מאיר לא היה מוכן להשלים עם צורת החיים במושב והחל לחפש אחר מקורות פרנסה שיאפשרו למשפחה לעבור להתגורר במרכז הארץ. בשלהי קיץ 1961 הוא הצליח להתקבל לעבודה במתפרה של "אחימאיר" ברחוב אלנבי בתל-אביב, אחת המתפרות הידועות בתל-אביב של אותה תקופה. המשפחה עזבה את המושב ועברה להתגורר בדיור ציבורי ברחוב תירצה ביפו והשתלבה בהדרגה בחיי העיר. באחד מן הימים של שנת 1977 הגיעו לבית משפחת בוהדנה נציגי חברת חלמיש והודיעו למשפחה כי הבניין שבו הם מתגוררים הוא בנין מסוכן למגורים וכי הוא מיועד להריסה ועליהם לפנותו מיידית. נציגי חלמיש הציעו למשפחה לעבור להתגורר בשיכון חדש שניבנה בשכונת יפו ג'. למשפחה בת שבע הנפשות לא הייתה כל ברירה אחרת, והיא נאלצה לעבור לדירה החדשה ביפו ג'. ברבות הימים גדלו חמשת הילדים, עזבו את הבית ואת השכונה, ורותי ומאיר הזדקנו ביחד עם השכונה ובנייניה. בשנת 2007 קיבלו משפחת בוהדנה ביחד עם מאות תושבים נוספים בשכונת יפו ג' מכתב רשום מעירית תל-אביב המודיע להם כי הבניינים שבהם הם מתגוררים הם בניינים מסוכנים.
בנינים מסוכנים
שישה עשר בניינים בשכונת יפו ג' הוכרזו על ידי עיריית תל-אביב כבניינים מסוכנים. סיפורם של בניינים אלה החל בשנות ה-70 כאשר חברת חלמיש, חברה משכנת בבעלות ממשלתית ועירונית, בנתה שיכונים בשכונת יפו ג' ושיכנה בהם בשכירות מאות דיירים קשי יום שהתגוררו עד אז במבנים רעועים ומיועדים להריסה באזור התחנה המרכזית הישנה, שמהם חויבו להתפנות. דיירים אלה מצאו עצמם מחוסרי בית, ונאלצו להשתכן בדירות שבנתה חברת חלמיש, מבלי שהייתה להם אפשרות לבחור היכן הם מעוניינים להתגורר. במהלך השנים מכרה חלמיש את הדירות לדיירים בהנחות גדולות והמשתכנים נהיו בעלי הדירות.
שילוב של הזנחה מצד התושבים בתחזוק הבניינים בשל העדר אמצעים כלכליים, בצירוף איכות הבנייה הגרועה של החברה המשכנת, גרמו לליקויים בבניינים, המסכנים את בטחון הדיירים והציבור. החל מסוף שנת 2006 החלה עיריית תל-אביב להמציא הודעות למאות תושבים בשכונת יפו ג', המכריזות על הבניינים שלהם כמסוכנים. בהודעות אלה נדרשו בעלי הדירות לתקן ליקויים רבים, בסכומים שהגיעו עד ל-10,000 ₪ למשפחה. תושבי השכונה שרובם ככולם הם קשישים ונתמכי סעד, לא היו מסוגלים לעמוד בעלויות תיקון הליקויים, ועקב כך הגישה נגדם עיריית תל-אביב כתבי אישום בגין אי-מילוי דרישה לתיקון מבנה מסוכן, עבירה שהעונש עליה הוא קנסות כבדים ומאסר.
ביום 28 לינואר 2007, קיבלה ממשלת ישראל החלטה להקפיא את פרויקט שיקום שכונות בעיר תל-אביב יפו. החלטה זו שינתה את מציאות חייהם של רבים מתושבי השכונות המוחלשות בעיר ולא הותירה לתושבי שכונת יפו ג' שבנייניהם הוכרזו כמסוכנים, כל אפשרות לקבל סיוע מהמדינה. בד בבד עם הקפאת פרויקט שיקום שכונות, הודיעה עיריית תל-אביב שאינה מתכוונת לסייע למצוקת הדיור של התושבים בעיר, וחברת חלמיש התנערה אף היא מכל אחריות למצב הפיזי של הבניינים בשכונת יפו ג'.
תחילה ביקשנו לטפל בנושא על ידי ייצוג של בעלי הדירות שהוגשו נגדם כתבי אישום בבית משפט לעניינים מקומיים. לשם כך ארגנו אסיפות דיירים שבמסגרתן הסברנו לדיירים את מהות הצווים ואת המשמעויות המשפטיות של אי-מילוי הדרישה לתיקון הליקויים. לאסיפות אלה הגיעו רק חלק מבעלי הדירות שנגדם הוגשו כתבי האישום, ואילו האחרים הפגינו אדישות לעצם קיומם של הצווים ובחרו להתעלם מהם. ניהול האסיפות היה קשה מנשוא. התפרצויות של כעס ותסכול, העדר התמקדות בבעיה עצמה, קורבניות והתחפרות בחיפוש אחר אשמים, הם שהכתיבו את האווירה ואת מהלך המפגשים. אווירה זו לא אפשרה תהליך בונה של קבלת החלטות ומציאת פתרונות.
מן העבר האחר, ההליך המשפטי בבית המשפט לעניינים מקומיים היה התגלמות החלמאות. לבעלי הדירות שאין להם אמצעים כלכליים לתקן את הליקויים בבנין, צפוי עונש של קנסות שאין ביכולתם לשלם, והבניין, שעל מסוכנותו איש אינו חולק, נותר במסוכנותו. מבוי סתום זה הוביל בין השאר את הקליניקה לזכויות בהליך הפלילי להגיש בקשה לעיכוב הליכים ליועץ המשפטי לממשלה.
במשך תקופה של כחצי שנה ניהלנו משא ומתן עם עיריית תל-אביב למתן הלוואות מסובסדות לתיקון הליקויים. משא ומתן זה התקדם יפה עד שהעירייה קיבלה "רגלים קרות", כשהבינה שסיוע לתושבים ביפו ג' ייצור תקדים כלפי בניינים אחרים בעיר תל-אביב. כתוצאה מתובנה זו פנתה העירייה למשרד הבינוי והשיכון וביקשה עזרה בהקמת קרן משותפת, שתסייע לפתרון בעיית המבנים המסוכנים בעיר. משרד הבינוי והשיכון החזיר בנימוס את הטיפול בבעיה לעירייה.
בקיץ של שנת 2008, בעיצומו של משחק הכיסאות המוזיקאליים בין המדינה לרשות המקומית, החלטנו לשנות כיוון.
אזלת היד של הרשויות הובילה אותנו לחפש פתרונות אלטרנטיביים, גם אם הדבר כרוך בפנייה למנגנוני השוק הפרטי. אסטרטגית הפעולה שאימצנו כללה רתימת התושבים לתהליך כולל, שהם יהיו בו שותפים מלאים. כדי לאפשר תהליך כזה סברנו שיש להקים מערך בינתחומי שיספק ליווי הוליסטי לתושבים. במשך שנה שלמה בנינו פרויקט משולב ביחד עם מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן מהפקולטה למינהל עסקים ועם המעבדה למחקרי תכנון, סביבה וקהילה, מהחוג לגיאוגרפיה. תפקידו של מכון כצמן לספק את הידע הכרוך בהבנת התנהלות השוק הפרטי ולסייע במתן כלים כלכליים ומימוניים בנושאי נדל"ן. המעבדה למחקרי תכנון, סביבה וקהילה, מביאה באמצעות סטודנטים לתואר שני, כלים וידע תכנוניים בהקשרים חברתיים וסביבתיים.
תמ"א 38
מנגנון השוק שאליו פנינו בניסיון לפתור את בעיית המבנים המסוכנים הוא תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), שאושרה בשנת 2005 במטרה לחזק בניינים שניבנו לפני שנת 1980 ולהכינם לרעידות אדמה. תמ"א 38 מאפשרת בניה של קומה נוספת על בניינים שאינם עומדים בתקן, ומתומרצת על ידי המדינה באמצעות הטבות מיסוי והטבות תכנוניות לקבלנים וליזמים. בהתאם לתמ"א, בעלי הדירות אינם נדרשים להשתתף בעלויות החיזוק, והקבלן מניב את פירותיו על ידי מכירת הדירות בקומה הנוספת. מנגנון זה של תמ"א 38 על כל היבטיו ומגבלותיו נלמד על ידי הצוות כולו וניבחן בקפידה ביחס למטרות החברתיות שאותן אנו מעוניינים לקדם בקהילה. הכנסת אוכלוסיה חדשה לשכונה עלולה מצד אחד להרוס את המרקם השכונתי ואולי אף לפגוע בתושבים, אך מהצד האחר באפשרותה להביא להתפתחות השכונה ולשינוי בדימוי השכונה ובדימויים העצמי של התושבים. התלבטויות אלו היו מרכזיות בסיעור המוחות שקיים הצוות בינו לבין עצמו ועם התושבים.
למידת הנושא העלתה גם שאלות נוקבות על המשמעויות ועל ההשלכות שיש בפניה למנגנוני השוק, אגב זניחת שיח הזכויות שעל ברכיו גדלנו. לשאלות אלה נוספו גם היבטים תכנוניים והיבטים של כדאיות כלכלית.

דיור סטודנטים
היישום של תמ"א 38 יועד למתחם של ארבעה בניינים שנגד דייריהם הוגשו כתבי אישום, אך נתקל כבר בתחילתו במחסום הכדאיות הכלכלית. תכנית עסקית שהכינו הסטודנטים העלתה כי שכירות לטווח ארוך של הדירות שיבנו עשויה להיות רווחית בתוספת של שתי קומות. מסקנה זו הובילה את הצוות לרעיון חדש – בניית דיור לסטודנטים. לשם כך פנינו למכללה האקדמית תל-אביב-יפו. המכללה הממוקמת ביפו, חיפשה זמן ממושך פתרונות דיור לסטודנטים ולכן גילתה עניין רב בפרויקט. הרעיון שגיבש הצוות הוא כי הסטודנטים לא רק יתגוררו בשכונה, אלא גם יעסקו בפעילות חברתית ובתרומה לקהילה.
במקביל לשיתוף הפעולה עם המכללה האקדמית לתל-אביב יפו, נכנס גם יזם פרטי לתמונה, והרעיון החל לצבור תאוצה. בנוסף, גם ידענו כי פרויקט של דיור לסטודנטים משתלב היטב במדיניות חדשה של עיריית תל-אביב שמטרתה ליצור דיור בר-השגה לצעירים בדרום העיר ובמזרחה. כן ידענו כי העירייה מעוניינת לעודד שימוש בכלים יזמיים להתחדשות עירונית. הערכתנו, שהסתברה לימים כנכונה, הייתה כי העירייה תהיה מעוניינת לקדם פרויקט מסוג זה. השאלה המכרעת שנשארה פתוחה היא עמדתם של התושבים בנוגע לכניסת הסטודנטים לשכונה ולמימוש פרויקט הבניה בכלל. מצד אחד ייתן הפרויקט בראש ובראשונה מענה ופתרון לבעיית צווי התיקון ובעיית הבניינים המסוכנים. מעליות שיתווספו לבניינים ישפרו את איכות החיים של התושבים לאין שיעור והכנסת כוחות צעירים לקהילה תביא להתחדשות השכונה ואולי אף תוביל לפתיחת עסקים ולפיתוח כלכלה מקומית שתתרום לכלל התושבים ותעלה את דימויים העצמי. מהצד האחר, בניה ארוכת טווח מעל לראשם של התושבים יכולה להוות מטרד, וכך גם נוכחותם של סטודנטים תוססים, העורכים מסיבות ומנהלים חיים חברתיים עד שעות מאוחרות. שיקול כבד משקל נוסף הוא התחלופה הגדולה של הסטודנטים.
בשלב זה של הפרויקט ההתלבטות של הצוות הייתה באיזו דרך עובדים עם התושבים. לא היו חילוקי דעות בינינו כי ההחלטה צרכה להתקבל בסופו של דבר על ידי התושבים ושהם צריכים להיות שותפים פעילים בכל שלבי קבלת ההחלטות. עם זאת היו לנו דיונים ארוכים בנוגע למידת השיתוף - כמות הידע והאינפורמציה שיש להעביר לתושבים – האם צריך להביא בפניהם כמה שיותר אפשרויות ולהציג את כל ההיבטים של התכנית, או לכוון את הדיון לפרויקט שהתגבש בינינו, מתוך ההנחה שזהו כנראה הפתרון הישים היחיד. דילמות אלה מיוצגות היטב בעבודת השטח של הסטודנטים למשפטים ולתכנון.
הממסד, התושבים והצוות המקצועי
קידום פרויקט דיור הסטודנטים נעשה בשלושה אפיקים: האחד – עבודה מול רשות התכנון בעיריית תל-אביב, השני - עבודה מול צוות מקצועי, והשלישי - עבודה מול התושבים באמצעות הסטודנטים. קצב העבודה מול הרשויות ומול אנשי המקצוע היה יעיל ומהיר מקצב העבודה מול התושבים ולעיתים קרובות הייתה תחושה כי אנו פועלים מעל לראשם של התושבים, ומחמיצים את המטרה שהצבנו לעצמנו – שיתוף מלא של התושבים בתהליך. כך, למשל, התלבטנו בצוות בדבר נוכחותם של נציגות התושבים בישיבות שהתקיימו עם יחידת התכנון בעירייה ועם אנשי המקצוע. מצד אחד לנוכחות התושבים יש חשיבות רבה לטווח הארוך, מבחינת העצמתם, הידע שהם מקבלים וחשיפתם לפעולת מנגנוני הכוח מבפנים. מהצד האחר, שיתוף התושבים בישיבות עם נציגי העירייה ועם אנשי המקצוע עלול להתקבל על ידי הגורמים הללו בחוסר אהדה, ו"לפגום" ביעילות התקדמות הפרויקט. ניסיון חד פעמי שערכנו, ושבו זימנו את נציגי התושבים לפגישה עם יחידת התכנון בעירייה, נתקל, כמו ששיערנו, בהרמת גבה, וכאשר הצענו שהתושבים יהיו נוכחים גם בפורום מהנדס העיר הייתה ההסתייגות מוחלטת.
בשבוע האחרון החלו בעלי הדירות לחתום על כתבי הצטרפות לפרוייקט. אם לא יצוצו קשיים בלתי צפויים, פרויקט הבניה אמור לצאת לדרך. הסטודנטים והצוות כולו ימשיכו ללוות את הפרויקט לאורך כל הדרך. והדרך עוד ארוכה...

2 comments:

  1. זה נפלא, המקומות הללו שמתחדשים להם אט אט בדרום תל אביב. כמו שפלורנטין נהייתה מקום של צעירים לאחר שנים של הזנחה, ככה גם השכונות שמסביבה מתחילות להיראות כמו שכונות. לאט לאט, וזה ייקח כמה עשרות שנים, אבל אפשרי. כמו למשל פרוייקט שלישיית פלורנטין (או רבעיית...?)שיקום באמצע רחוב סלמה. זו הדרך להפוך את כל העיר הזאת למשהו יפה, בלי מקומות מוזנחים כמו שהם היום. אם זה קורה במסגרת תמ"א 38 ובפיקוח מהנדס בניין, עוד יותר טוב.

    השבמחק
  2. תוכנית תמ"א 38 רווחית גם לדיירים וגם לקבלן. מצד אחד שקט נפשי מבחינת חיזוק המבנים מפני רעידת אדמה, גם שיפוץ חיצוני, מרפסות ומה לא.. אפילו מעלית אם צריך. אכן נחמד שיש תוכנית שבאה לקראת הדיירים ועל הדרך עושה מתיחת פנים לדרום העיר :)

    השבמחק