דפים

יום שני, 9 ביולי 2012

שנה למחאה – מה עשתה הממשלה עבור שוכרי הדירות?/ גיל גן-מור

המחאה החברתית הוציאה לרחובות המון שוכרי דירות. למעשה – היא התחילה באוהל של דפני ליף, שפונתה מדירתה השכורה והתקשתה למצוא דירה חלופית הולמת במחיר סביר.
לשוכרי הדירות נמאס מהמצב בו נמצא שוק השכירות, ללא יציבות, ללא חוקים. לשוכרים נמאס להיות חשופים שוב ושוב לסחטנות במועד העלאת שכר הדירה, להוצאות המטורפות על שכר הדירה, שעולה בלי קשר למדד או לעליית שכרם, לצורך לחפש ולעבור שוב ושוב דירה על עלויות המעבר הכבדות הכרוכות בכך. התסכול גבר כאשר הבינו שכלל לא בטוח שאי פעם יצליחו להגיע להון עצמי כה גבוה שנדרש כיום כדי לרכוש דירה, ואם יצליחו, זה ייקח שנים רבות. לא בכדי היה זה אחד מדגלי המאבק בתחום הדיור. הציבור דרש התערבות ממשלתית. הוא למד שישראל משתרכת הרחק מאחור אחרי מדינות ה-OECD בפיקוח על תנאי השכירות והעלאת שכר הדירה (שנייה מהתחתית, ראו גרף). הוא למד שכל הניסיונות להניע פה שוק מוסדר ומפוקח לשכירות ארוכת טווח התבסס על תמריצים לא מספקים ונכשל. הציבור דרש שינוי.

(בגרפים – מיקומה של ישראל ביחס למדינות ה-OECD במידת הרגולציה על תנאי השכירות ומחירי השכירות)
שוכרי הדירות הם ציבור ענק. 550,000 משקי בית בישראל גרים בשכירות. זה יותר מרבע ממשקי הבית במדינה והמספר הולך וגדל. אם היו השוכרים מתארגנים יכלו להוות כוח פוליטי חזק ולהגן על האינטרסים שלהם. בינתיים זה לא קרה.
מסקר שנערך לאחרונה על ידי ישראל אולניק מחברת "שילוב" עולה, כי הגיל הממוצע של שוכרי הדירות בישראל הוא 35. 43% מהשוכרים מרוויחים שכר שהוא מתחת לממוצע. 30% משוכרי הדירות מוציאים מעל 30% מהכנסתם הפנויה על שכר הדירה (7% מוציאים מעל חצי מהכנסתם הפנויה). 37% מהשוכרים מוציאים בין 20% ל-30% משכרם הפנוי על שכר הדירה. למרות שרוב השוכרים רוצים חוזה ארוך טווח, משך הזמן הממוצע של החוזה הוא 1.6 שנים בלבד.
עברה שנה. מה עשתה הממשלה עבור ציבור השוכרים?
קודם כל ברור שדבר אחד לא השתנה כלל – הממשלה עדיין לא מוכנה להסדיר את שוק השכירות הפרטית, של בעלי הדירות הפרטיים, שבו גרים רובם המכריע של שוכרי הדירות. הממשלה סירבה בשיטתיות לכל הצעת חוק שנגעה לתנאי השכירות, למשך השכירות, לאיסור אפליה של שוכרי דירות ולהגבלות על העלאת שכר הדירה.מכיוון שזה מה שמטריד כיום את שוכרי הדירות, ניתן לומר שלא ניתן מענה כלשהו לדרישות המיידיות הללו. לא במקרה עברו חלק מהשוכרים לשיטות לא קונבנציונאליות, כמו Naming and Shaming בניסיון נואש לייצב את מחירי השכירות.
יש לזכור כי הממשלה מעניקה פטור ממס למשכירים פרטיים בשווי  של מיליארד וחצי ₪ בשנה, ובנוסף תומכת ב-140,000 משפחות ששוכרות דירה בשוק הפרטי בשווי של למעלה ממיליארד ₪ בשנה. למרות זאת הממשלה לא רואה לנכון להטיל על משכירים אלו אפילו חובות מינימאליות להבטחת רווחתם של שוכרי הדירות ומאפשרת להם אוטונומיה מוחלטת. בשוק של משכירים כמו בארץ, אין פלא שיש משכירים שמנצלים זאת לרעה.
מי שמתנגד בתקיפות להתערבות בשוק השכירות הוא נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר. כבר כתבתי שבעמדתו הוא עוקף מימין אפילו את מומחי ה-OECD.
אז מה כן? הממשלה מרכזת את כל פעילותה בנושא לבנייה חדשה להשכרה ארוכת טווח. היא פועלת לכך בכמה מישורים.
תכנון –
הממשלה פועלת לכך שניתן יהיה לייעד קרקע בתכנית מתאר למגורים להשכרה. צעד כזה עשוי להיות מועיל, שכן הוא בעצם קובע כי בעל המקרקעין לא יכול לבנות בקרקע או בחלק מהקרקע אלא להשכרה לתקופה שתיקבע (מעל 10 שנים). אחרי תקופה זו ניתן יהיה למכור את הדירות. בכך מקווה הממשלה להגדיל את שוק השכירות וגם לקבל פרויקטים של חברה אחת שבהם דירות להשכרה, מה שיבטיח לדעתה גם אפשרית מעשית לגור בשכירות ארוכת טווח.
למי?
יעוד קרקע בתכנית להשכרה משמעו שדירות יושכרו למי שמעוניין במחיר שוק. כדי לאפשר גם שכירות מוזלת מסכימה הממשלה לקבוע גם ייעוד של דיור בהישג יד להשכרה, שמחירו מפוקח והוא מיועד לזכאים, שייקבעו. 
איפה זה עומד?
בחוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים [נוסח החוק PDF], הוראת שעה שעברה בשיא המחאה, ושכולם מכירים כחוק הוד"לים, הוכנסו לחוק הוראות המסמיכות את הוועדות לדיור לאומי לייעד קרקע להשכרה וגם סמכות לייעד קרקע לדיור בהישג יד להשכרה. מאחר שמדובר בהגדרה בקרקעות ציבוריות ביוזמת גופים ציבוריים הייתה תקווה שאלו ימומשו בצורה נרחבת. תקווה זו לא התממשה. מהדוח האחרון [PDF] של יו"ר הוועדה ארצית לדיור לאומי ניתן לראות שמתוך 6,995 דירות שפורסמו להפקדה על ידי הוועדות לדיור לאומי, רק  177 יח"ד הוגדרו כדירות להשכרה. אפס דירות הוגדרו כדיור בהישג יד להשכרה! כלומר – הממשלה הבטיחה אבל לא התכוונה לקיים.
בכנס שערך משרד האוצר לפני שבוע בנושא, אמר סגן הממונה על התקציבים באוצר, ראובן קוגן, שייעוד קרקע להשכרה בתכניות מתאר הוא חיוני, שכן כיום, כאשר התכנית אינה קובעת דבר, ברור שהדירות יימכרו ולא יושכרו כיוון שהתשואה על מכירה גבוהה בהרבה מהתשואה על השכרה.  לטענת קוגן, הממשלה עובדת על הנושא במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. שאלתי את קוגן באחת ההפסקות, אם זה חשוב, אז למה לא מפעילים את הסמכות בחוק הוד"לים. "שאלה טובה" הוא זרק והמשיך לעיסוקיו.
אכן הממשלה הסכימה לקבוע סמכות לייעד קרקע להשכרה ולהשכרה במחיר מפוקח בחוק התכנון והבנייה החדש, שנדון בכנסת כבר כשנתיים. אך בינתיים החוק הבעייתי הזה תקוע וספק אם הרפורמה תקודם. עוד על הבעייתיות של הרפורמה בהקשר של דיור בר השגה ניתן לקרוא כאן.
מה שברור הוא שגם ברפורמה בתכנון לא מתכוונת הממשלה לחייב הכללת דיור להשכרה או דיור מפוקח להשכרה והיא תשאיר את זה לשיקול דעת הוועדות. לאור האופן שבו ממסמסת המדינה את הסמכות שכבר יש לה בחוק הוד"לים, יש חשש ממשי שגם מפה לא תצא בשורה.
שיווק
בתחום השיווק קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה על שיווק מכרזים להשכרה בשני מסלולים, כפי שמוצגים בשקופית הבאה (שהוצגה בכנס של משרד האוצר):

מהו מחיר מפוקח: מחיר שייקבע על ידי היזם (מסלול א') או על ידי המינהל (מסלול ב') כאשר ניתן יהיה להעלות את השכירות מדי שנה במדד + 1%.  שוכר שיהיה זכאי לדירה במחיר מפוקח יוכל לשכור אותה לשלוש שנים עם אפשרות להארכה עד לעשר שנים רצופות. אם ירכוש דירה במהלך השכירות יצטרך לוותר על הדירה.
למי?
דירות להשכרה רגילה במחיר שוק יהיו פתוחות לכולם. דירות להשכרה במחיר מפוקח יהיו פתוחות רק לזכאים" - זוג, או יחיד שהינו מעל גיל 35, חסרי דיור, ששכרם אינו עולה על כפל השכר הממוצע במשק, שעמדו בקריטריונים על פי החלטה זו. כל הניתן, כל מכרז יוקצה באופן הבא:
כ - 20% מהדירות– ליחיד מעל גיל 35 או למשפחות ללא ילדים
כ- 35% מהדירות– למשפחות בעלות ילד אחד או שניים
כ - 45% מהדירות– למשפחות בעלות 3 ילדים ומעלה
כמו כן תינתן עדיפות (בשיטה של ניקוד) למי שיש לו ותק בשנות נישואין או זכאות לדיור ובמחצית הדירות, גם למי ששירת בצבא או בשירות לאומי. אין מבחן מיצוי כושר השתכרות.
הקריטריונים הללו מונחים כיום בפני בג"ץ במסגרת מספר עתירות ויש תלונות קשות לגבי היעדר קריטריון של מיצוי כושר השתכרות, ולגבי הטיה למשפחות גדולות ואפליה כלפי זוגות שאינם נשואים. כמו כן יש טענה שמתן עדיפות לשירות צבאי תדיר ערבים מהפרויקטים הללו.
איפה זה עומד?
בינתיים ההחלטה תקועה בויכוחים בלתי נגמרים בין משרדי האוצר. בכנס של האוצר דובר על כך שמכרזים ראשונים יוצאו בקרוב מאוד. משה ליכטמן מגלובס מדווח שזה עשוי להתעכב.
מיסוי
מהלך נוסף שמקדמת כיום הממשלה, כדי להגביר את הסיכוי שמכרזי ההשכרה יצליחו, הוא תמרוץ קופות הגמל, להיכנס כמשקיעות לתחום ההשכרה ארוכת הטווח. לטענת האוצר, כיום התשואות בשוק על השכרה אינן מספיקות כדי שגופים מוסדיים ייכנסו לתחום. התשואות עומדות על 4% בממוצע, לעומת תשואות של 9-15% על מכירה. האוצר רואה בכניסת המוסדיים דבר קריטי, משום מקורות האשראי שלהם דומים בהיקפיהם למקורות שיש לבנקים. כמו כן האוצר רואה בפרויקטים שינהלו המוסדיים כבסיס טוב למיתון תנודתיות בשוק השכירות, מתן יציבות לשוכר והעלאת רמת התחזוקה של הדיור להשכרה. האוצר טוען כי זה גם יעזור למי שמקבל סיוע בשכר דירה, ויוכל לממש את הסיוע בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח.
על פי הצעת חוק (PDF) שמקדמת הממשלה, יוענק למוסדיים פטור ממס ההכנסה על הכנסתם השוטפת עבור פרויקטים להשכרה לתקופה של 20 שנה (לפחות 100 דירות או 50 בפריפריה). בנוסף המוסדיים יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח כאשר ימכרו את הדירות לאחר תקופת ההשכרה (דבר שכבר קיים היום בחוק).
למי?
הפרויקטים אמורים להיות פתוחים לכל אחד. סביר להניח שהמוסדיים, אם ייכנסו לשוק, יתמודדו במכרזי המינהל, ויהיו מחויבים לכללי הזכאות שציינתי לעיל, שחלים לגבי החלק של ההשכרה במחיר מפוקח. בסקר שהזכרתי נמצא עניין רב בקרב שוכרים לסוג כזה של פרויקטים להשכרה, בהם השכירות היא ללא הגבלת זמן, שילמת - המשכת. לפי הסקר שוכרים בכל הגילאים הביעו עניין בפרויקט כזה, כאשר שוכרים צעירים הביעו את העניין הרב ביותר.
איפה זה עומד?
הצעת החוק אושרה היום בועדת הכספים לקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. עם זאת, ישנם לא מעט תהיות האם אכן יוביל המצב לכניסת קרנות הגמל לשוק השכירות.
דיור ציבורי
אחת הדרישות הבולטות במחאה הייתה לשקם את מאגר הדיור הציבורי להשכרה במחיר מסובסד לזכאים, להרחיבו ולפזרו בשכונות. דרישה זו לא התקבלה על ידי ועדת טרכנברג, שאימצה את מודל ההפרטה בדמות סיוע כספי לשכירת דירה בשוק הפרטי. אמנם בעקבות המחאה עלה הסיוע בשכר דירה אך לא באופן משמעותי. משפחות שנמצאו זכאיות לדירה בדיור הציבורי וממתינות בתור יכולות לקבל כיום כ-2,500 שקל – שיפור ניכר לעומת 1,250 שקיבלו עד כה,  אך רחוק ממחירה הריאלי של דירה ברוב חלקי המדינה.
בכל זאת יש שינוי כלשהו – שר הבינוי והשיכון, לראשונה מזה שנים, עבר לתמוך בדרישה להגדיל את הדיור הציבורי והצעת חוק פרטית של עשרות חברי כנסת, לפיה בכל מכרז של מינהל מקרקעי ישראל ייקבע כי 5% מהדירות יועברו לרשות המדינה ויושכרו כדיור ציבורי. יוזמה זו יכולה להגדיל את מאגר הדירות בכ-1,500 דירות מדי שנה. משרד השיכון והשר אטיאס תומכים ביוזמה ומנסים לקדם אותה, אך הממשלה מתנגדת לכך בלחץ האוצר וועדת השרים לענייני חקיקה דחתה אותה. ערעור שהגיש השר אטיאס טרם נדון.
לסיכום
שנה לאחר פרוץ המחאה החברתית, אין עדיין לשוכרים בשורה אמיתית. גם אין כל נכונות לתת מענה למי ששוכר מבעל בית פרטי, שזה רוב השוכרים. אפילו לא להבטיח כללי משחק הוגנים ובסיסיים. גם הפתרונות של הממשלה לבנייה מפוקחת ומוסדרת של בנייה להשכרה עדיין לא ממומשים. בתכניות לדיור לאומי ניתן ליעד קרקע לדיור להשכרה ולדיור בהישג יד להשכרה, אך הממשלה מתעלמת מהסמכויות הללו בבוטות. הסמכויות ברפורמה בתכנון תקועות בגלל שכל הרפורמה תקועה וספק אם תצא לפועל אי פעם. המכרזים להשכרה תקועים במאבקים בין משרדי הממשלה וגם כשיצאו מכרזים להשכרה לא ברור שיצליחו.
הכותב הוא עו"ד באגודה לזכויות האזרח וחבר הקואליציה לדיור בר השגה


    

2 comments:

  1. כל עוד לא תוציא הממשלה את המלאי העצום של הדירות מידי המשקיעים ע"י מיסוי שיהפוך השקעה זו ללא כדאית - לא יעזור שום צעד אחר. כל הקרקעות שיופשרו ירכשו ע"י משקיעים והמחירים לא ירדו.
    פישר דואג קודם כל לבנקים לפני דאגתו לך ולי.
    יש להפיל ממשלה זו בכל מחיר!!!!!

    השבמחק
  2. הבעיה היא משכירי הדירות שרוצים לעשות מקסימום רווח. הממשלה מתחשבת בהם ולא בשוכרים, במיוחד לא באלו כמוני בני 35 ומעלה , רווקים בעלי משכורת אחת. זה כאילו שאין לנו זכות קיום במדינה הזאת אלא אם כן אנחנו בזוג ובעיקר זוג עם ילדים. זוהי גישה של מדינות עולם שלישי ולא של מדינות מתקדמות כמו בצפון אירופה. שם להיות רווק זה רגיל ונורמלי ואף ראוי. אני מסתכלת במפת חולון, בה אני מתגוררת, ולא מאמינה כמה שטחים אפשר לבנות עליהם וכמה דירות שני חדרים אפשר לבנות ועדיין לעשות רווח גם במחירים שפויים יותר אבל למי אכפת?

    השבמחק