דפים

יום רביעי, 9 במאי 2012

האם המחאה החברתית תשנה את שוק הנדל"ן?/ גיל גן-מור

בכנס השנתי הראשון לתכנון ולבניה, שנערך אתמול בתל-אביב, השתתפתי בפאנל ובו נשאלתי – שוק הנדל"ן – לאן? ולמי? להלן הדברים שאמרתי:

אמרתי כי ככל שזה נראה כרגע, מה שהיה הוא שיהיה. שום דבר דרמטי לא ישתנה. לכל היותר, כמה תאגידי נדל"ן ישתמשו בשיח החדש כגימיק שיווקי, כדי לשווק "דיור בר השגה" ב-1.2 מיליון במקום 1.3 או יקימו פרויקטים של "דיור לצעירים". אולי נראה איזה פרויקט של דיור להשכרה בו מחירי השכירות נמוכים מעט ממחיר השוק, אבל לא הרבה יותר מזה.

שינוי אמיתי בשוק הנדל"ן יתרחש רק כאשר נעסוק בשאלה – מדיניות הדיור לאן?

כל עוד המדיניות נגזרת מהתפישה של דיור כמוצר, לא יחול שינוי. רק אם התפישה האלטרנטיבית, שהתחדדה מאוד המחאה החברתית, תחלחל לקובעי המדיניות - יחול שינוי. זו תפישה שרואה דיור כזכות ולא כמוצר, ערך חברתי מהמעלה הראשונה. בתפישה כזו, מדיניות הדיור אינה מסתכמת בשיווק קרקעות, אספקת דירות או קיצור "זמן הייצור" שלהן, אלא יש לה מטרות חברתיות רחבות בהרבה.

תפישה של דיור כזכות מאתגרת את החשיבה הקיימת, המתמקדת בקבוצות האטרקטיביות, כי היא מחייבת אותנו לחשוב על כולם – מחסרי בית, דרך דיירי הדיור הציבורי, פגועי הנפש, קשישים, עולים, ערבים, חרדים ועד הצעירים ממעמד הביניים.

לכל קבוצה צרכים שונים ודגשים שונים אך המשותף לקבוצות רבות הוא תחושת מיאוס מהמצב הקיים וצורך בשינוי כיוון מהותי. כיום הצרכים של הקבוצות השונות בכלל לא מקבלים התייחסות וגם לא נראה שבקרב חלק ממקבלי ההחלטות יש בכלל הבנה לצרכים אלו.

למשל, צעירים רבים (ולא רק צעירים) מלינים על מחירי השכירות, אבל הצורך האמיתי שלהם הוא לא רק ארבעה קירות בזול. יש להם צורך בעיר טובה, שמגשימה את הציפייה שלהם לסביבת מגורים עירונית, צפופה, הטרוגנית, מעניינת, שמאפשרת להם לחיות, לעבוד, לבלות בנגישות גבוהה בתחבורה ציבורית ובאופניים. הם לא מעוניינים לגור בשכונות פרבריות מנותקות, אשר התנועה מהן ואליהן תלויה לחלוטין ברכב הפרטי וכרוכה בשעות רבות של נסיעות ופקקים על חשבון הזמן הפנוי.

אלו, וזו מגמה עולמית, רואים בעירוניות ערך ומפתח לצדק חברתי וסביבתי. זוהי תפיסה הרואה עיר טובה כעיר הטרוגנית, המצמצמת פערים ומרחקים ומקרבת בין אנשים מקבוצות שונות ומרקע חברתי כלכלי שונה. זוהי עיר שיש לך בה מקום גם אם אתה עובד סוציאלי או שאת מורה או אמנית.

מי שלא מבין את הצורך הזה יכול לראות בכך פינוק ולמהר ולשלוח את הצעירים "המפונקים" לפרברים, אך אם נשכיל להבין מה צופן העתיד, נבין שהעתיד טמון בדיוק בערים הצודקות והצפופות וההטרוגניות הללו, ונראה שדרישה הזאת היא לא רק צודקת אלא היא הדרישה היחידה שהיא בת קיימא מבחינה חברתית, כלכלית וסביבתית ושערים כאלו הן גם המפתח לשגשוג כלכלי. למרות זאת, רוב הערים שלנו נראות עדיין יותר כמו ראשון מערב מאשר כמו מרכז תל אביב ולמי שרוצה לגור בעיר מהסוג הזה אין כמעט חלופות עירוניות ראויות.

גם משפחות שגרות בשכונות העוני באזורי הביקוש מאסו בתפיסה של דיור כמוצר ובמדיניות הנגזרת ממנה. במדיניות זו אנשים אלו שקופים, והבתים שלהם, הקהילה שלהם, והצרכים שלהם הופכים באחת ל"הזדמנות עסקית" או עתודת קרקע להתפתחות הבניה בעיר עבור אוכלוסייה אמידה יותר. הם, לפי התפיסה הקיימת, יושבים בקרקע יקרה, שאינם יכולים להרשות לעצמם, ומכאן ש"ההגיון הכלכלי" מחייב שיחפשו לעצמם מקום מגורים אחר וזול יותר.

אלא שגם לתושבים בשכונות העניות של העיר זכות לא להידחק ממנה ולהמשיך להיות חלק מהעיר, לשמור על קשרי המשפחה והקהילה שלהם וליהנות מהפיתוח. יותר מידי פעמים הפיתוח מכוון להחליף את האוכלוסייה הקיימת הענייה באוכלוסיה אחרת, בין שזו תוצאת לוואי או תוצאה מכוונת, ולכן הוא מהווה עבור התושבים איום. הפתרון המרכזי לשכונות אלו כיום הוא אך ורק תמריצים ליזמים שיהרסו ויבנו מחדש מגדלים בלי שניתנת הדעת לצרכי האוכלוסייה הותיקה, לרבות אלו שגרים בה בשכירות או בדיור ציבורי. מדיניות הרואה בדיור זכות, תפעל להבטיח כי התושבים הותיקים לא יידחקו וכי השכונה לא תהפוך לשכונה מדירה, אלא ישולב בה דיור ציבורי ודיור בר השגה אמיתי, שמותאם להכנסה של המשפחות באותה שכונה, ולא למצות את העניין בפרויקטים בהם משיגה העירייה מהיזם הנחה של כמה אחוזים במחיר.

גם בערי הפריפריה הוותיקות ישנה התקוממות נגד המדיניות הקיימת. הבעיות פה הן לא תמיד של מחיר אלא שהדיור הזול הוא באיכות ירודה וסובל מהזנחה ממושכת ומחסור בשירותים, פנאי ותעסוקה. לתושבים בפריפריה נמאס להיות הדיור בר ההשגה של המרכז, המקום אליו "שולחים" את כל מי שלא יכול להרשות לעצמו לגור במרכז.

מדיניות דיור חברתית תפעל קודם כל לשפר את מצבם של התושבים שגרים בה, יהודים ערבים, אך במקום זאת כל המאמצים הם למשהו חדש – ישובים חדשים עם ועדות קבלה, אוכלוסיה "חזקה" חדשה. לא רק שמדיניות זו אינה תורמת לתושבי ערי הפריפריה, היא מחלישה את הערים הותיקות המתרוקנות מאלו שכן התבססו, לטובת ישובי איכות חיים הומוגניים. בכלל, כשכל הזמן מדברים על הצורך במשהו חדש המסר המחלחל הוא שהמדינה נואשה ממה שקיים. במקום להשקיע מיליונים בישובים חדשים שמחייבים תשתיות חדשות ויקרות ופוגעים בסביבה, נדרשת כיום תכנית לאומית לחידוש חיזוק הערים הקיימות בפריפריה. שיטת התמריצים לא עובדת באזורים שאין בהם ביקוש ונדרשת מעורבות ממשלתית.

לסיכום, אם לא תשתנה התפיסה ואם לא תשתנה המדיניות, לא נראה שינוי מהותי בשוק הנדל"ן. מה שהיה הוא שיהיה. אך מה שבטוח הוא, שהצרכים החברתיים של הקבוצות השונות לא ייעלמו מעצמן ובל נשלה את עצמו שאם נשווק עוד קצת יותר קרקעות, ושאם נזרז עוד קצת את הליכי התכנון ונרוקן אותם מתוכן, אז הבעיה תיפתר. המצוקה תמשיך ותצוף על פני השטח, פעם במחאה, פעם בסטטיסטיקות על פערים בתוחלת החיים ובהישגי החינוך, בסוף היא גם תוביל להתפרקות של הלכידות החברתית ותחושת ניכור של קבוצות שונות שתביא להתפרקות של החברה לקבוצות קבוצות והיא גם יכולה לצוץ בצורה של אלימות חברתית קשה.

הכותב הוא עו"ד וראש תחום הזכות לדיור באגודה לזכויות האזרח וחבר הקואליציה לדיור בר השגה

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה